第六章 市場法

　　第一節 市場法概述

　　一、市場法的含義

　　市場法又稱市場比較法、比較法，是根據類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法。可比實例，也稱為可比房地產，是指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點接近、成交價格為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格的類似房地產。市場法本質是以房地產的成交價格為導向來求取房地產的價值。通常把市場法求得的價值稱為比準價格。市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。

　　二、市場法適用的估價對象和條件

　　1、市場法適用的估價對象是同種類型的數量較多且經常發生交易的房地產。數量少或很少發生交易的房地產難以用市場法估價。

　　2、市場法需要具備的條件是在估價時點的近期有較多的類似房地產的交易。如果在房地產市場發育不夠或者房地產交易較少發生的地區，就難以采用市場法估價。

　　3、市場法的原理和技術也可以用于其他估價方法中有關參數的求取，如經營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發經營期等;

　　三、市場法估價的操作步驟：①搜集交易實例;②選取可比實例;③對可比實例的成交價格進行適當的處理(分為價格換算、價格修正、價格調整)④求取比準價格。

　　第二節 搜集交易實例

　　一、搜集大量交易實例的必要性，運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握估價對象所在地的正常房地產市場價格行情。才能保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍。

　　二、搜集交易實例的途徑主要有下列幾個：(1)查閱政府有關部門的房地產交易資料。(2)向房地產經紀機構和房地產經紀人了解其促成交易的房地產成交價格資料和有關情況。(3)向房地產交易當事人、四鄰、律師、會計師、等了解其知曉的房地產成交價格資料和有關交易情況。(4)同行之間相互提供。估價機構或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例及經手的估價案例資料。(5)與房地產出售者或其代理人，如業主、房地產開發商、房地產經紀人等洽談，獲得其房地產的要價資料，查閱報刊、網絡資源上有關房地產出售、出租的廣告、信息等資料，參加房地產交易展示會。

　　三、搜集交易實例的要求，搜集內容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。內容包括：①交易實例房地產的基本狀況②交易雙方③成交日期④成交價格⑤付款方式⑥交易情況(交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式、有無利害人之間交易、急于出售或購買等特殊情況)

　　四、建立交易實例庫

　　第三節 選取可比實例

　　一、選取可比實例的必要性，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。

　　二、選取可比實例的要求

　　1、數量要求，一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。

　　2、質量要求，①可比實例應是估價對象的類似房地產;②可比實例的交易類型應與估價目的吻合;③可比實例的成交日期應盡量接近估價時點(一般一年以上不選用);④可比實例的成交價格應盡量為正常價格(或能夠修正為正常價格)。類似房地產應符合的條件為：(1)在區位上應與估價對象處在同一供求范圍內。(2) 用途應與估價對象的用途相同。(3) 規模應與估價對象的規模相當。選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的0.5―2范圍內，即：0.5≤可比實例規模/估價實例規模≤2。(4)建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。(5)檔次應與估價對象的檔次相當。(6)權利性質應與估價對象的權利性質相同。

　　3、選取可比實例有時可以用分配法。當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應選取其中估價對象最為類似的交易實例作為可比實例，而不能劣勝優汰。

　　第四節 建立比較基準

　　選取了可比實例之后，一般應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，并統一到需要求取的估價對象的價格單位上來。建立價格可比基礎包括：①統一房地產范圍②統一付款方式;③統一采用單價;④統一幣種和貨幣單位;⑤統一面積內涵;⑥統一面積單位

　　一、統一房地產范圍，是指只能選取主干相同的房地產的交易實例作為可比實例。在實際估價中有三種情形：①房地產實物范圍不同，這里范圍不同是指有與無的區別，不是好與壞、優與劣、新與舊的差別。②含有非房地產成份③帶有債權債務的房地產。

　　二、統一付款方式，將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期時一次付清的數額。

　　三、統一采用單價，在統一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。

　　四、統一幣種和貨幣單位，匯率選擇的時間是在市場狀況調整之前還是之后再進行換算的。