房地產估價師《理論與方法》復習提綱二

更新時間：2009-10-19 15:27:29 來源：|0

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　　三、估價目的

　　土地使用權出讓、房地產轉讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險、爭議調處、司法鑒定、出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產權轉讓租賃、清算。

　　四、價值類型

　　同一估價對象可能有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的，價值類型有公開市場價值和非公開市場價值。公開市場價值的特點有：雙方自愿進行交易;交易雙方出于利已動機進行交易;交易雙方是清明、謹慎行事的，并且了解交易對象知曉市場行情;交易雙方有充裕時間進行交易;不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。非市場價值有：快速變現價值;謹慎價值;清算價值;投資價值。

　　五、估價時點

　　估價時點不是隨意確定的，應根據估價目的來確定，估價時點在先，價值估算在后。

　　六、估價依據

　　有相關法律、法規、政策和標準，委托人提供的有關情況和資料，房地產估價機構和房地產估價師掌握和搜集的有關情況和資料。

　　七、估價假設

　　是房地產估價師所必要、但不能肯定而又必須予以明確的前提條件做出的假定。在估價中要防止出現3種情況：濫用估價假設;不明確估價假設;無針對性列舉一些與本估價項目無關的估價假設。對于確定性因素，一般不得進行假設。

　　八、估價原則

　　合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。

　　九、估價程序

　　獲取估價業務;受理估價委托;擬定估價作業方案;搜集估價所需資料;實地查看估價對象;分析估價對象及房地產市場上;選定估價方法進行測算;確定估價結果;撰寫估價報告;內部審核估價報告;出具估價報告;估價資料歸檔。

　　十、估價方法

　　市場法、成本法、收益法、假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。

　　十一、估價結果

　　估價師不宜在完成估價之前與委托人或任何其他與該估價業務有利害關系人討論估價結果。這樣會影響估價獨立、客觀、公正地進行。

　　第三節對房地產估價的現實需要

　　土地使用權出讓的需要，房地產轉讓(買賣、互換、贈與、出資、入股、抵債)和租賃的需要，房地產抵押的需要(初次抵押、再次抵押、增加抵押貸款、抵押期間監測、轉抵押、續貸抵押、處置抵押房地產估價)，房地產征收和征用需要，房地產分割需要，房地產損害賠償需要，房地產稅收需要，房地產保險需要，房地產爭議調處和司法鑒定需要，企業有關經濟行為的需要(出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產權轉讓租賃、清算)，房地產管理的需要，其他方面的需要

　　第四節房地產估價師的職業道德

　　獨立客觀公正，專業勝任能力，誠實守信，勤勉盡責，保守秘密，公平競爭，社會責任。

　　第五節中國房地產估價行業發展狀況

　　估價的困難表現有：土地和房屋的所有制不同;土地所有制在城市和農村不同，市場上流通的土地權利是使用權不是所有權，土地和房屋的登記機關不同，行政管理不到位，房地產市場不夠發達。

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