第一章 房地產估價概述

　　第一節 對房地產估價的基本認識

　　一、房地產估價的含義

　　1、作為一種提供專業意見、具有公信力，實行有償服務、承擔相關法律責任的專業房地產估價已經成為一種職業和行業。

　　2、專業估價的五個特點：由專業人員完成;是一種專業意見;具有社會公信力;實行有償服務;承擔法律責任。

　　3、專業估價的核心內容是根據特定目的、對特定房地產地特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業意見。房地產估價師根據估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業意見的活動就是房地產估價。其中，分析是測算的基礎、測算是判斷的基礎。

　　4、房地產估價以得出房地產價值為目標和最終結論的評估。房地產估價師還可以進行房地產市場調研報告、房地產投資項目可行性研究報告、房地產開發項目策劃報告、房地產項目調查評價報告等房地產咨詢顧問服務。

　　二、房地產估價的本質

　　1、房地產估價是評估房地產的價值而不是價格。

　　2、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產成交價格容易受交易者動機、偏好等個別情況的影響。房地產價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷。

　　3、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業意見的作用有：咨詢性或參與性;鑒證性或證據性。后者的法律責任大于前者。

　　4、房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內。估價師應當對其估價結果的有限性有清楚的認識，采用多個假設來處理現有的知識水平和范圍以及數據的完整性方面的有限性，并將這些假設對估價結果的影響明確地告知委托人，所以對估價師評價其結果準確與否不是看其估價結果而是評價其估價的過程是否符合規范的要求。

　　5、房地產估價既是一門科學也是一門藝術。正確的房地產價值分析、測算與判斷必須依靠科學的估價理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經驗。

　　三、房地產估價的必要性

　　1、一種資產只有具備了下列2個條件才真正需要專業估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。具體就房地產來講，由于房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產市場是典型的“不完全市場”并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格。房地產估價的有助于將房地產價格導向正常化，促進房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。

　　2、房地產估價是估價行業主流的原因：房地產具備專業估價的條件，房地產量大面廣而其他資產的數量相對較少，房地產需要估價的情形較多而其他資產需要估價的情形相對較少。

　　第二節 房地產估價的要素

　　一、估價當事人

　　1、房地產估價人員，具備房地產估價師執業資格和房地產估價員從業資格的人員，合格的房地產專業估價人員，必須具有房地產估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經驗和良好的職業道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經驗，是對估價專業能力的要求;具有良好的職業道德，是對估價行為規范的要求。

　　2、房地產估價機構，有自然人出資，有暫定期內的三級資質、三級、二級、一級資質。

　　3、估價委托人，委托人有義務向估價機構如實提供其知悉的估價所必須的情況和資料。

　　二、估價對象

　　當估價對象僅為房地產權益時，可稱為被估價權益。估價對象有在建工程、期房、已經滅失的房地產、房屋裝飾裝修部分。概括起來有：土地、房屋、構筑物、在建工程、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產。

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