建筑物資產評估折舊與會計折舊的分析二
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考慮價值損耗的因素不同
資產評估和會計上確定折舊年限所考慮的損耗都包括有形折舊(物質折舊)和無形折舊，一般而言，無形折舊(無形損耗)包括功能折舊和經濟折舊。會計上的折舊主要包括物質折舊和功能折舊，即主要考慮了有形折舊及無形折舊兩種形式中的一種-功能折舊。而功能折舊僅是無形折舊的一種形式，不是無形折舊的全部。評估中確定折舊額或成新率時，所考慮的價值損耗因素不但包括物質折舊和功能折舊，還包括經濟折舊，即評估中的折舊包括有形折舊和全部無形折舊。因此，經濟折舊是評估過程中特有的一種折舊形式。
市場化程度要求不同
在資產評估中，折舊的基數是評估對象建筑物在評估基準日的重置成本，評估基準日不同，評估對象建筑物的重置成本也不同，即同一建筑物的重置成本往往隨時間不同而不同;會計上的折舊基數為建筑物這種固定資產的原始取得價值，即資產原值，該資產原值一經發生，在此后折舊年限內始終以它為基數計算折舊，不隨時間變化而變化。與此相對應，評估上，建筑物的重置成本與所求得的累計折舊額之間的差額稱為資產的實際價值，這一實際價值必須與該建筑物在評估基準日的市場價值一致;會計上資產原值與所提取的累計折舊額的差額稱為資產的賬面價值(或折余價值)，這一價值不必于市場價值一致。
正是由于上述原因，現實中常會出現這樣的情況：有些建筑物資產，盡管會計賬目顯示其折舊尚未提完，但評估的結果卻表明其現時價值已所剩無幾;而有些建筑物資產，在會計賬目上折舊已經提完，但評估結果卻顯示其仍有較大的價值。這種情況往往也是評估委托方(特別是企業)感到迷惑不解的原因所在。
確定折舊時對維修費用的處理方法不同
建筑物因使用、自然等原因，往往會造成建筑物的破損，于是就有了為保持其正常運轉和使用，充分發揮其使用效能的維護和修理;為了改進其性能、質量甚至延長其使用壽命的改良(改建、擴建)。以經濟上是否合理為標準，對建筑物的損耗分為可修復損耗和不可修復損耗兩部分。可修復損耗是指為了對各種原因引起的建筑物損耗進行修復，所投入的成本小于或等于修復后建筑物價值的增加，或小于或等于所得到的收益回報。反之為不可修復損耗。評估中確定折舊、成新率和折舊年限，大多數情況下考慮的是為了保證建筑物資產的正常使用為前提的可修復損耗，也即更注重資產使用的實際效能。既可以根據建筑物維修保養好壞情況等各種因素，確定折舊年限或成新率;也可以對可修復損耗直接估算其修復所需費用，將此費用作為建筑物折舊額或以此作為確定建筑物綜合成新率的依據。會計上則根據建筑物資產是維修還是改良，分別作為收益性支出或資本性支出，按規定在相應的會計科目進行核算。
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