建筑物資產評估折舊與會計折舊的分析一
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一般來說，在建筑物重置成本估算準確的前提下，準確估算建筑物的累計折舊，是運用重置成本法對舊有建筑物資產進行估價的難點和關鍵。正確理解資產評估中折舊的實質，弄清楚資產評估折舊與會計折舊的區別，對于評估人員正確運用重置成本法進行資產評估具有重要意義。
實質和目的不同
評估上的折舊，實質是評估建筑物的重置成本至評估基準日的價值減損，即估算由于各種原因造成的建筑物價值的貶值或損失。因此準確地說，估價上的“折舊”不是原本意義上的折舊，而是一種減價修正，其目的是通過這種減價修正求得建筑物在評估基準日的現值。會計上的折舊實質是建筑物這種固定資產的原始成本在產品成本中的分攤，其目的是使該固定資產的原始取得價值，通過折舊這種價值轉移(攤銷)形式而收回。
年限不同
建筑物耐用年限一般分為自然耐用年限(物理壽命、自然壽命)和經濟耐用年限(經濟壽命)。前者是指建筑物自建造完成之日起因使用、自然磨損達到不堪使用的年數;后者是指建筑物自建造完成之日起，至建筑物使用收益與其使用成本相抵時點的持續時間。
評估中使用的折舊年限是指建筑物的經濟壽命，這一年限的確定，是評估人員親臨估價對象現場，根據建筑物的建成時間，維護、保養、使用情況，地基的穩定性等，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，并結合建筑物使用功能、所處環境以及已使用年數等因素，綜合分析確定其折舊年限或成新率，必要時還要考慮土地使用年限對建筑物經濟壽命的影響。所以，評估中的折舊年限是一個相對變動(動態)的量，它受建筑物本身的設計和功能、使用和自然磨損、所處區域的環境條件、市場狀況以及國家和地區經濟政策、法律法規等因素的影響，并隨這些因素的變化而改變，具有個別性和特殊性特征。同類型的數宗建筑物，因其所在區位、使用年限、維修保養以及所處環境等的不同，評估中綜合確定的折舊年限往往也不同。會計上的折舊年限，是在考慮損耗的同時，也考慮社會技術、財稅經濟政策和生產力發展水平，且以同類資產中各項資產運轉條件均相同的假設條件為前提，確定的適合于同類資產的一個平均年限。因此會計上的折舊年限是對某一類資產作出的會計處理的統一標準，是一種高度集中的理論系數或常數，對于該類資產中的每一項資產具有普遍性、統一性和法定性。同類型的建筑物，無論其所在地如何，也不論其使用、維修保養以及所處環境如何等，會計核算中均適用同一個相對穩定的法定年限。
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