一、住房置業擔保的概念

　　住房置業擔保是在個人住房貸款業務發展到一定階段，應市場需要而產生的一種新的房地產服務行業。2003年8月，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》要求，完善個人住房貸款擔保機制，加強對住房置業擔保機構的監管，規范擔保行為，建立健全風險準備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保。實踐證明，住房置業擔保作為一種新興的住房消費服務方式，對促進住房消費，防范和化解個人住房貸款風險發揮了積極作用。

　　住房置業擔?；旧弦蕴峁┯袃數男庞脫樾袠I的經營范圍，對該行業的規范法律應當由兩部分組成，一是組織法，二是行為法。目前我國的擔保公司無論是什么性質的，都不是依特別法成立，而是依《公司法》成立的普通公司，《公司法》是規范擔保公司主要的組織法。至于擔保行為法，我國目前已經建立了以《合同法》、《民法通則》為基本法，以《擔保法》為核心，以最高人民法院司法解釋為補充的法律體系。為規范住房貸款擔保市場，推動住房置業擔保工作健康發展，建設部與中國人民銀行2000年5月聯合印發了《住房置業擔保管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)。

　　住房置業擔保是指依照《住房置業擔保管理試行辦法》設立的住房置業擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。

　　理解住房置業擔保概念需把握三點，一是住房置業擔保公司提供的住房置業擔保，是個人住房貸款擔保方式的一種補充。個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保，借款人到期未能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質押物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。除了住房置業擔保外，還有抵押、質押及其他保證擔保等擔保方式。二是它是特定的專業性擔保機構提供的保證擔保，以區別其他形式住房保證擔保行為。三是它規定了保證方式和反擔保方式，住房置業擔保提供的保證方式是連帶責任保證。同時要求借款人應當將其本人或者第三人的合法房屋依法向擔保公司進行抵押反擔保。擔保公司有權就代為清償的部分向借款人進行追償，并要求行使房屋抵押權，處置抵押物。

　　例題：住房置業擔保是指依照( )設立的住房置業擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。

　　A、《住房置業擔保管理試行辦法》B、《公司法》C.《合同法》D.《擔保法》答案：A解析：《住房置業擔保管理試行辦法》

　　二、住房置業擔保機構管理制度

　　1、公司設立(1)設立程序《試行辦法》明確擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業擔保，收取服務費用，具有法人地位的房地產中介服務企業。設立擔保公司，應當報經城市房地產行政主管部門審核，并經城市人民政府批準后，方可向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照。

　　擔保公司的組織形式為有限責任公司或者股份有限公司。

　　例題：下列關于擔保公司設立，說法不正確的是( )。

　　A、設立擔保公司，應當報經城市房地產行政主管部門審核，并經城市人民政府批準后，方可向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照。

　　B、擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業擔保，收取服務費用，具有法人地位的房地產中介服務企業C.擔保公司的組織形式為有限責任公司或者股份有限公司D.擔保公司的組織形式為合伙企業答案：D解析：擔保公司的組織形式為有限責任公司或者股份有限公司

　　(2)設立條件設立擔保公司應當具備下列條件：1)有自己的名稱和組織機構;2)有固定的服務場所;3)有不少于1000萬元人民幣的實有資本;4)有一定數量的周轉住房;5)有適應工作需要的專業管理人員;6)有符合《公司法》要求的公司章程;7)符合《公司法》和相關法律、法規規定的其他條件。

　　例題：下列關于擔保公司的設立條件，說法正確的是( )。

　　A、有自己的名稱和組織機構B、有固定的服務場所C.有不少于1 000萬元人民幣的實有資本D.有不少于5 00萬元人民幣的實有資本E、有一定數量的周轉住房答案：ABCE解析：設立擔保公司的條件中，要有不少于1 000萬元人民幣的實有資本。

　　(3)其他規定擔保公司的實有資本以政府預算資助、資產劃撥以及房地產骨干企業認股為主。

　　貨幣形態的實有資本應當存入城市房地產行政主管部門指定的國有獨資銀行，或發放由擔保公司提供住房置業擔保的個人住房貸款的其他銀行。

　　2、機構的風險管理(1)業務范圍和資金應用的限制規定擔保公司只能從事住房置業擔保和房地產經營業務(房地產開發除外)，不得經營財政信用業務、金融業務等其他業務，也不得提供其他擔保。擔保公司的資金運用，應當遵循穩健、安全的原則，確保資產的保值增值。

　　(2)建立在銀行的保證金制度擔保公司應當從其資產中按照借款人借款余額的一定比例提留擔保保證金，并存人借款人的貸款銀行。擔保公司未按規定或合同約定履行擔保義務時，貸款人有權從保證金賬戶中予以扣收。保證金的提留比例，由貸款人與擔保公司協商確定。

　　(3)風險基金制度擔保公司應當建立擔保風險基金，用于擔保公司清算時對其所擔保債務的清償。擔保風險基金由擔保公司按照公司章程規定的比例從營業收入中提取，專戶存儲，不得挪用。

　　(4)最大擔保額度規定擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的30倍;超過30倍的，應當追加實有資本。

　　例題：擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的( )倍。

　　A、10 B、20 C.30 D.40答案：C解析：擔保公司最大擔保額度規定了，擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的30倍;超過30倍的，應當追加實有資本。

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　　三、住房置業擔保業務管理制度

　　1、擔保的設立

　　(1)擔保公司與商業銀行本著平等、自愿、分散和控制風險的原則建立合作關系。擔保公司不得強制要求商業銀行接受住房置業擔保，不得干預銀行的正常信貸經營活動。任何單位和個人也不得強制要求擔保公司提供住房置業擔保。

　　(2)擔保公司提供住房置業擔保，應當嚴格評估借款人的資信。對于資信不良的借款人，擔保公司可以拒絕提供擔保。

　　借款人向擔保公司申請住房置業擔保，應當具備下列條件：1)具有完全民事行為能力;2)有所在城鎮正式戶口或者有效居留的身份證件;3)收入來源穩定，無不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力;4)已訂立合法有效的住房購銷合同;5)已足額交納購房首付款;6)符合貸款人和擔保公司規定的其他條件。

　　(3)設立程序擔保設立的過程包含要約和承諾兩個階段。

　　借款人向擔保公司申請提供住房置業擔保的，擔保公司有權要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向擔保公司進行抵押反擔保。

　　住房置業擔保當事人應當簽訂書面抵押合同和保證合同，并辦理相關登記手續。

　　擔保服務費由借款人向擔保公司支付，擔保服務收費標準應報經同級物價部門批準。

　　2、擔保的解除借款人依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止后，保證合同和房屋抵押合同即行終止。借款人到期不能償還貸款本息時，依照保證合同約定，擔保公司按貸款人要求先行代為清償債務后，保證合同自然終止。

　　保證合同終止后，擔保公司有權就代為清償的債務部分向借款人進行追償，并要求行使房屋抵押權，處置抵押房屋。

　　抵押房屋的處置，可以由抵押當事人協議以該抵押房屋折價或者拍賣、變賣該抵押房屋的方式進行;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

　　處置抵押房屋時，抵押人居住確有困難的，擔保公司應當予以協助。

　　例題1(判斷)：擔保服務費由擔保公司向借款人支付，擔保服務收費標準應報經同級物價部門批準( )

　　答案：錯解析：擔保服務費由借款人向擔保公司支付，擔保服務收費標準應報經同級物價部門批準。

　　例題2(判斷)：采用住房置業擔保方式的，若債務人在主合同規定的債務履行期限屆滿時沒有履行債務，則債權人有權要求住房置業擔保公司在其保證范圍內承擔保證責任。( ) (2004年試題)

　　答案：√解析：貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保，借款人到期未能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質押物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。

　　房地產中介服務行業自律第六節房地產中介服務行業自律(掌握)

　　一、房地產中介服務人員的職業道德房地產中介屬服務性質，房地產中介服務人員除應具備扎實的房地產專業知識，較全面的金融知識，通曉有關的法律、法規外，對其職業道德要求也很高。

　　我國房地產中介服務行業尚處在發育階段，房地產中介服務人員更要從維護行業發展、維護行業信譽、維護自身利益的角度出發，在加強業務技能學習，樹立現代市場營銷觀念的同時，不斷提高個人職業道德修養，做到遵紀守法、誠實待客、嚴格守信、愛崗敬業，自覺維護職業形象，促進房地產中介服務市場的健康發展。

　　二、房地產中介服務行業組織監督1994年8月，經民政部注冊登記，我國組建了房地產中介服務行業全國性的自律組織――中國房地產估價師學會。它是隸屬于建設部的全國性社會團體。2004年7月12日，經建設部同意，民政部批準中國房地產估價師學會更名為中國房地產估價師與房地產經紀人學會目前，中國房地產估價師與房地產經紀人學會單位會員、個人會員規模不斷擴大。學會下設5個專業委員會，分別為：考試注冊專業委員會、教育培訓專業委員會、學術專業委員會、國際交流專業委員會、標準專業委員會，并創辦了《中國房地產估價師》雜志，開設了中國房地產估價師網站(WWW.cirea.org.cn)和中國房地產經紀入網站(WWW.agents.org.cn)。

　　凡從事房地產估價、房地產經紀工作的組織和個人，承認中國房地產估價師與房地產經紀入學會章程，遵守其有關規定的，可申請加入中國房地產估價師與房地產經紀人學會。

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會的最高權力機構是全國會員代表大會。在全國會員代表大會閉會期間，理事會為中國房地產估價師與房地產經紀人學會的領導機構。

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會的主要職責包括：開展房地產估價、房地產經紀理論和方法的研究，承擔房地產經紀人執業資格注冊工作，協助政府有關主管部門進行房地產估價師考試、注冊工作，組織房地產估價、房地產經紀專業培訓和房地產估價師、房地產經紀人繼續教育，制訂房地產估價、房地產經紀行業標準、職業道德規范，開展國際學術交流等。

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會在建立房地產估價師執業資格、房地產經紀人執業資格，建立和完善行業自律機制方面做了大量的工作。中國房地產估價師與房地產經紀人學會主要通過以下工作開展行業自律管理：(1)開展行業自律情況的調研工作，為政府制定有關政策提供意見和建議;(2)建立行業內部的自律規則，制止低價競爭和價格壟斷行為，維護行業內部公平競爭;(3)制定行業規范和從業人員道德規范，實施房地產估價師繼續教育工作;(4)參與房地產估價機構資質管理規定和標準的制定工作，實施跟蹤管理。

　　例題：中國房地產估價師與房地產經紀人學會的最高權力機構是( )。

　　A、建設部B、中國房地產估價師學會監事會C.全國會員代表大會D.中國房地產估價師學會理事會答案：C解析：中國房地產估價師與房地產經紀人學會的最高權力機構是全國會員代表大會。