(三)房地產法律關系的客體

　　房地產法律關系的客體，是指房地產法律關系主體行使權利和職權以及履行義務和職責所指向的對象。能夠成為房地產法律關系客體的有物、行為和智力成果。

　　1.物

　　這一客體形式在房地產法律關系中具體表現(xiàn)為土地與房屋及其附屬物。

　　土地依照其權屬的不同，可以分為國有土地和集體土地。依照我國《土地管理法》的規(guī)定，屬于國家所有的土地包括：城市市區(qū)的土地;農村和城市郊區(qū)中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地;國家依法征用的土地;依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原來屬于其成員集體所有的土地;因國家組織移民、自然災害等原因，農民城建制地集體遷移后不再使用的原來屬于遷移農民集體所有的土地。集體所有的土地包括：除由法律規(guī)定不屬于國家所有以外的農村和城市郊區(qū)的土地，宅基地和自留地、自留山。

　　房屋根據地理位置的不同，可以分為農村房屋和城市房屋。在我國，農村房屋和城市房屋因為房屋占有土地使用權屬不同、城鄉(xiāng)戶籍的不同等，而使兩種房屋試用的規(guī)則也不同，農村的房屋還不能完全實現(xiàn)商品化。

　　按照房屋的用途不同，可以分為住宅用房和商業(yè)用房。城市住宅又可分為私房、公房和商品房。城市私房專指歷史遺留下來的個人擁有所有權的房產，但是現(xiàn)在個人合法建造房屋、購買商品房均屬于私房范疇。城市公房也分為兩種：一種是歷史上形成的由房屋管理部門享有所有權的或者管理的公房。另一種是由國有企事業(yè)單位投資興建的分配給個人居住，居住者享有使用權的房屋。

　　2.行為

　　行為，是指房地產法律關系主體為享受權利、行使職權或承擔義務、履行職責所進行的活動，如房地產開發(fā)活動、房地產交易活動、物業(yè)管理活動等。

　　3.智力成果

　　智力成果，是指人類智力活動創(chuàng)造的優(yōu)秀成果。智力成果可以成為房地產法律關系的客體。如用于房地產開發(fā)的各類規(guī)劃方案等，作為設計者的個人或單位對該設計方案依法享有著作權，還有用于房地產投資決策或銷售的各種具有競爭優(yōu)勢的信息、數據等構成企業(yè)的商業(yè)秘密，受到《反不正當競爭法》的保護。

　　三、房地產法律事實

　　(一)房地產法律事實的概念

　　房地產法律關系同其他法律關系一樣，其產生、變更和消滅總是以一定的法律事實的出現(xiàn)為依據。因而，所謂的房地產法律事實，是指法律所規(guī)定的能夠引起房地產法律關系產生、變更和消滅的客觀情況或現(xiàn)象。 　　(二)房地產法律事實的種類

　　法律事實通常分為行為和事件。行為，是指與人的意志相關的活動。事件，是指人的意志以外的客觀現(xiàn)象。根據房地產法律事實的發(fā)生是否與人的意志相關，也可以分為行為和事件。

　　1.房地產法律行為

　　作為房地產法律事實的主體行為，可以被界定為在主體意識支配下的，能產生房地產權利義務關系的活動，主要包括以下幾種：

　　(1)房地產管理行為

　　房地產管理行為，是指房地產管理主體對房地產開發(fā)和交易活動進行計審批、檢查監(jiān)督、登記發(fā)證等行為。這些行為不同于房地產當事人所實施的房地產法律行為，它不是為產生、變更或消滅一定的房地產法律關系而以意思表示為特征的行為，而是其職責所要求的必須實施的行為。這些行為也是房地產法律關系產生、變更和消滅的重要法律事實。

　　(2)房地產開發(fā)行為

　　房地產開發(fā)行為，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。所謂基礎設施建設，是指給水、排水、供電、供熱、通訊和道路等設施建設和土地的平整。所謂房屋建設，即在完成基礎設施建設的土地上建設房屋、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、寫字樓以及其他專門用房。

　　(3)房地產交易行為

　　房地產交易行為，是指房地產主體之間進行的房地產轉讓、抵押以及房屋租賃活動。房地產交易行為是為實現(xiàn)房地產價值的核心環(huán)節(jié)。

　　(4)房地產服務行為

　　房地產服務行為，是指在房地產開發(fā)、交易以及使用過程中的服務活動。房地產服務行為對于完善我國房地產市場、促進房地產業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。

　　2.房地產法律事件

　　房地產法律事件，是指由房地產法律規(guī)定的不以當事人的意志為轉移的、能夠引起房地產法律關系產生、變更或消滅的客觀情況，主要是指房地產法律法規(guī)的頒布實施或者修改、廢止和不可抗力事件等。一般認為，導致房地產法律關系產生、變更或消滅的事件包括自然現(xiàn)象和社會事件(此二者也時常并稱為法律事件)。　　(1)自然現(xiàn)象

　　作為房地產法律事實的自然現(xiàn)象，是指能夠引起房地產法律關系產生、變更與消滅的一切來自人類意志之外的事實。如山洪暴發(fā)沖毀房屋、地震阻礙交通等等。

　　(2)社會事件

　　作為房地產法律事實的社會事件，是指能夠引起房地產法律關系產生、變更和消滅的不以人們意志為轉移的重大社會事實。如戰(zhàn)爭、罷工、社會變革、法律的頒布和廢止等等。

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