房地產估價理論與方法講義長期趨勢法（三）
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第五節 移動平均法
移動平均法是對原有的價格時間序列進行修均，即采用逐項遞移的方法，分別計算一系列移動的時序價格平均值，形成一個新派生的平均價格時間序列，以次消除價格短期波動的影響。
一、簡單移動平均法
例如：2006年1－12月份房地產價格時間序列如下，n＝5。
并將平均值與5個數中的中間一個時點對應起來。如1月、2月、3月、4月、5月，5個月的平均值為684元/m2，對應的月份為3月。新得到的時間序列，如下表所示：
月 份 3 4 5 6 7 8 9 10
數 值 864 694 704 714 726 738 750 762
上 漲 10 10 10 12 12 12 12 12
如果需要預測該房地產2007年1月的價格，則用最后一個移動平均數762與2007年1月相差3個月。因此，2006年1月的預測值為：
2007年1月的預測價格＝762＋12×3＝798元/m2
同理，2007年2月的價格＝762＋12×4＝810元/m2
二、加權移動平均法
加權移動平均法是將估價時點之前每若干時期的房地產價格的實際值經過加權之后，再采用類似于簡單移動平均法的方法進行趨勢估計。
第六節 指數修均法
指數修均法是以本期的實際值和本期的預測值為根據，經修均后得出下一期預測值的一種預測方法。
設：Pi為第i期的實際值；Vi為第i期的預測值；Vi+1為第i+1期的預測值；α為修均常數，0≤α≤1，則指數修均公式為：
例如：某類房地產2006年的實際價格為2000元/m2，采用其他方式預測2006年價格為2200元/m2，α＝0.4。用修均法預測2007年該類房地產的價格。
解：
2006年的價格為：V2007＝0.4×2000＋(1－0.4)×2200＝2120.00元/m2
第七節 長期趨勢法的作用
長期趨勢法的作用主要有：(1)用于收益法中預測未來的租金、經營收入、運營費用、空置率、凈收益等；(2)用于市場法中對可比實例成交價格進行交易日調整；(3)用來比較、分析兩宗以上房地產價格的發展趨勢或者潛力；(4)用來填補某些房地產歷史價格資料的缺乏。例如，A、B、C三宗房地產的價格趨勢圖如下圖所示。
從上圖可以看出A房地產雖然價格起點較低，但上漲的潛力大；C房地產價格起點較高，但上漲的潛力??；B房地產介于A、C之間。
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