2008年房地產估價師考試大綱《房地產估價案例與分析》第二章
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第四部分 房地產估價案例與分析
第二章各種類型房地產的估價
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業、商務辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業、農業、特殊用途等各種類型的房地產估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。
考試內容
第一節居住房地產的估價
一、居住房地產及其特點
?。ㄒ唬﹩巫诮灰滓幠］^小，但市場交易量十分巨大
（二）具有較強的相似性、可比性
?。ㄈ┎煌愋妥》俊r格內涵差異明顯
二、影響居住房地產價格的因素
（一）影響居住房地產價格的主要區位狀況
1．交通條件
2．生活服務設施
3．教育配套設施
4．環境質量
?。ǘ┯绊懢幼》康禺a價格的主要實物狀況
1．建筑結構、類型和等級
2．設施與設備
3．建筑質量
4．裝修
5．朝向與樓層
三、居住房地產估價的常用方法
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（三）收益法
四、居住房地產估價的技術路線及難點處理
?。ㄒ唬┥唐贩抗纼r的技術路線及難點處理
（二）房改房、經濟實用住房估價的技術路線及難點處理
第二節商業房地產的估價
一、商業房地產及其特點
?。ㄒ唬┥虡I房地產及其種類
1．百貨店業態結構特點
2．超級市場業態結構特點
3．大型綜合商場業態結構特點
4．便利店業態結構特點
5．專業店業態結構特點
6．專賣店業態結構特點
7．購物中心業態結構特點
8．家居中心業態結構特點
9．倉儲商店業態結構特點
（二）商業房地產特點
1．收益性
2．經營內容多，業態多樣
3．出租、轉租經營多，產權分散復雜
4．裝修高檔且復雜
5．垂直空間價值衰減性明顯
二、影響商業房地產價格的因素
?。ㄒ唬┯绊懮虡I房地產價格的主要區位狀況
1．地段繁華程度
2．交通條件
3．臨街狀況
?。ǘ┯绊懮虡I房地產價格的主要實物狀況
1．建筑品質及內部格局
2．樓層
3．凈高
4．面積
5．裝修
6．無形價值
三、商業房地產估價的常用方法
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（二）市場法
（三）成本法
四、商業房地產估價的技術路線及難點處理
?。ㄒ唬┎煌洜I方式商業房地產估價的技術路線及難點處理
1．出租型商業房地產
2．運營型商業房地產
?。ǘ┎煌幠Ｉ虡I房地產估價的技術路線及難點處理
1．整幢商業房地產估價
2．整層商業房地產估價
3．同層商業房地產不同鋪面評估
?。ㄈ┛罩?、爛尾商業房地產估價的技術路線及贍點處理
第三節商務辦公房地產的估價
一、商務辦公房地產及其特點
?。ㄒ唬┥虅辙k公房地產及其分類
（二）商務辦公房地產盼特點
1．所處區位好，規模大
2．多為現代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善
3．出租經營為主，多由專業物業管理企業管理
二、影響商務辦公房地產價格的因素
?。ㄒ唬┯绊懮虅辙k公房地產價格的主要區位狀況
1．集聚程度
2．交通條件
3．周邊環境
（二）影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況
1．外觀形象
2．內部裝修
3．設備、設施
4．智能化程度
5．物業管理水平
6．租戶類型
7．樓層
三、商務辦公房地產估價的常用方法
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四、商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理
（一）商務辦公房地產租金的求取
1．租約問題
2．租金構成內涵問題
3．租金支付方式問題
4．地下車庫租金閱題
?。ǘ┱鄙虅辙k公房地產估價的技術路線及難點處理
1．單純型商務辦公房地產
2．商住型商務辦公房地產
3．綜合型商務辦公房地產
第四節旅館房地產的估價
一、旅館房地產及其估價特點
（一）旅館房地產及其特點
1．飯店、酒店、賓館房地產及其特點
2．旅店、招待所及其特點
?。ǘ┞灭^房地產的估價特點
1．轉讓少且一般為整體轉讓
2．功能多樣
3．一次性投資大、投資回收期較長、經營風險較大
4．價值主要體現在接待客戶類型及其能力
二、影響旅館房地產價格的主要因素
?。ㄒ唬┯绊懧灭^房地產價格的主要區位狀況
1．交通條件
2．周圍環境
?。ǘ┯绊懧灭^房地產價格的主要實物狀況
1．設備設施和用具
2．經營管理
三、旅館房地產估價方法的選用
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四、旅館房地產估價的技術路線及難點處理
（一）星級酒店不同功能用房收益的測算
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第五節餐飲房地產的估價
一、餐飲房地產及其估價特點
（一）地段選擇的差異性
（二）營業收入的差異性
二、餐飲房地產估價的技術路線及難點處理
第六節娛樂房地產的估價
一、娛樂房地產及其估價特點
二、娛樂房地產估價的常用方法
（一）收益法
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三、娛樂房地產估價技術路線及難點處理
第七節工業房地產的估價
一、工業房地產及其估價特點
（一）涉及的行業多
?。ǘ┓菢藴蕪S房多，建筑工程造價相差大
?。ㄈ┮獏^分設備和建筑物的造價
?。ㄋ模┦芨g的可能性大
二、影響工業房地產價格的主要因素
（一）影響工業房地產價格的主要區位狀況
1．交通條件
2．基礎設施
3．地理位置
（二）影響工業房地產價格的主要實物狀況
1．用地面積與形狀
2．地質和水文條件
3．房地產用途
三、工業房地產估價的常用方法
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四、工業房地產估價的技術路線及難點處理
第八節農業房地產的估價
一、農業房地產估價的一般特點
二、農業房地產常見的估價方法和技術路線
第九節特殊用途房地產的估價
一、停車庫的估價
（一）地下停車庫特點
?。ǘ┑叵峦＼噹斓膬r格特點
?。ㄈ┑叵峦＼噹斐Ｒ姷墓纼r方法和技術路線
二、加油站的估價
?。ㄒ唬┘佑驼痉康禺a估價的一般特點
1．位置極其重要并且分布離散性較強
2．經營的個性差異顯著
3．存在成品油特許經營權帶來的超額利潤
?。ǘ┘佑驼境Ｒ姷墓纼r方法和技術路線
考試要求
1．掌握居住房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法
2．掌握商業房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法
3．掌握商務辦公房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法
4．熟悉旅館房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法
5．熟悉餐飲房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法
6．熟悉娛樂房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法
7．熟悉工業房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法
8．了解農業房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法
9．了解特殊用途房地產及其估價的特點，影響這些類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法。
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