四、價值類型

    價值類型(types of value)有兩種含義，一是指房地產價值的種類，二是指一個房地產估價項目中，由估價目的決定的需要評估的具體某種類型的價值，即特定價值。總的來說，房地產估價是評估房地產的價值。但針對一個具體的房地產估價項目，由于價值有許多含義，所以不應籠統地說是評估房地產的價值，而必須搞清楚，并在估價報告中說明是評估哪種類型的價值。同一估價對象可能有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的。但同一估價對象的具體一種類型的價值是其在相應的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的，并能夠使各方當事人或社會普遍信服和接受。
    例如，同一宗房地產，在買賣的情況下雖然實際的成交價格有高有低，但是客觀上有其正常的買賣價格；在征收、征用的情況下雖然實際的補償金可能有多有少，但是客觀上也有其合理的補償金；在抵押的情況下雖然不同的人對抵押價值有高低不同的見解，但是客觀上也有其正常的抵押價值。而正常的買賣價格、合理的補償金、正常的抵押價值，彼此之間又可能是不完全相同的。
    價值類型首先可以分為：市場價值和非市場價值(或稱為市場價值以外的價值)兩大類。
    市場價值(market value，MV)過去稱為公開市場價值(open market value，OMV)，是多數估價需要評估的價值，其確切的定義：是指房地產在滿足下列條件下進行交易最可能的價格：
①交易雙方是自愿地進行交易的――賣者不是被迫地將房地產賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產； ②交易雙方是出于利己動機進行交易的――交易雙方進行交易的目的是追求各自利益最大化；
③交易雙方是精明、謹慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情――交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買；
④交易雙方有較充裕的時間進行交易――賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進行了合理時間的展示；
⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價――例如，房地產開發商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進行整體開發。
 
     凡不符合上述市場價值形成條件之一下的價值，均為非市場價值。因此，非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個概括性稱呼。
本質上的非市場價值主要有以下4種：
①不符合“交易雙方有較充裕的時間進行交易”的快速變現價值；
②存在在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則評估出的謹慎價值；
③不符合繼續使用條件下的清算價值；
④從某個特定投資者的角度來衡量的投資價值。
特別提示：快速變現價值、謹慎原則、謹慎價值為2007版教材新增加的內容。
市場價值、快速變現價值、謹慎價值、清算價值和投資價值可以說是五種基本價值類型。有關價值類型的詳細內容，見教材第三章第四節“房地產價格和價值的種類”。

五、估價時點

    估價時點(valuation date，appraisal date，date of value)：是指一個房地產估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的具體時間。
    由于同一宗房地產在不同的時間會有不同的價值，所以估價通常只是評估估價對象在某個特定時間的價值。這個特定時間就是估價時點，一般用公歷年、月、日表示。
    特別需要強調的是，估價時點不是可以隨意確定的，應根據估價目的來確定，并且估價時點確定應當在先，價值估算應當在后，而不是先有了“評估價值”之后，再將它說成是某個時間上的價值。有關估價時點的確定等內容，見本書第五章第五節“估價時點原則”。