六、估價依據
    估價依據：是指一個房地產估價項目中估價所依據的相關法律、法規、政策和標準(如國家標準、行業標準、地方標準，以及指導意見等)，委托人提供的有關情況和資料，房地產估價機構和房地產估價師掌握和搜集的有關情況和資料。
    為了使估價依據可靠，房地產估價師應要求委托人如實提供其悉知的估價所必要的估價對象的權屬證明、界址、面積等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實、合法的，沒有隱匿或虛報的情況；房地產估價師還應當對委托人提供的有關情況和材料進行必要的核查。

七、估價假設
    估價假設：是指一個房地產估價項目中房地產估價師對于那些估價所必要、但不能肯定、而又必須予以明確的前提條件做出的假定。
    在估價中要防止出現以下3種情況：一是濫用估價假設；二是不明確估價假設；三是無針對性地列舉一些與本估價項目無關的估價假設。在防止濫用估價假設方面，嚴禁估價師為了迎合委托人的高估或者低估要求，有意編造估價假設。對于確定性因素，一般不得進行假設；對于不確定性因素，估價師應當勤勉盡責，予以必要的專業關注，針對估價項目的具體情況，合理且有依據地做出假定。

八、估價原則
    估價原則(appraisal principle)：是指在房地產估價的反復實踐和理論探索中，在認識房地產價格形成和變動客觀規律的基礎上，總結、提煉出的一些簡明扼要的進行房地產估價所應依據的法則或標準。
    對房地產估價最基本的要求是：獨立、客觀、公正。因此，獨立、客觀、公正不僅應當作為房地產估價的基本原則，而且可以說是房地產估價的最高行為準則。同時，在具體的房地產估價作業中應當遵守的技術性原則主要有：合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。上述這些原則適用于所有的估價目的，可以稱之為普適性原則或者一般原則。此外，還有僅適用于某種或某些估價目的的特殊原則，例如房地產抵押估價應遵守的謹慎原則。  
    估價原則可以使不同的房地產估價師對于房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對于同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。有關房地產估價原則的詳細內容見本書第五章。

九、估價程序 
    估價程序(appraisal process)：是指完成一個房地產估價項目所需要做的各項工作按照它們之間的內在聯系排列出的先后次序。房地產估價的基本程序是：
(1)獲取估價業務；
(2)受理估價委托；
(3)擬定估價作業方案；
(4)搜集估價所需資料；
(5)實地查看估價對象；
(6)分析估價對象及房地產市場；
(7)選定估價方法進行測算；
(8)確定估價結果；
(9)撰寫估價報告；
(10)內部審核估價報告；
(11)出具估價報告；
(12)估價資料歸檔。
    透過房地產估價程序，可以看到一個房地產估價項目運作的全過程，可以了解到一個房地產估價項目中各項具體工作之間的相互關系。履行必要的估價程序，是規范估價行為、避免估價疏漏、保障估價質量、提高估價效率的重要方面。有關房地產估價程序的詳細內容見本書第十二章。

十、估價方法
    房地產估價應當采用科學的估價方法(appraisal approach)進行嚴謹的測算，不能單純依靠經驗進行主觀判斷。從國內外的情況來看，房地產估價的“方法”很多，有的是在實踐中產生的，有的是從理論上提出的。任何一種估價方法要稱得上是科學的，必須有其科學的理論依據，并且其測算結果能夠反映實際情況，否則，所測算出的結果僅是一個數字符號，無經濟意義。
一宗房地產的價值通常可以從以下3個途徑來求取：
①近期市場上類似房地產是以什么價格進行交易的――基于明智的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似房地產的價格，即基于類似房地產的成交價格來衡量其價值。所謂類似房地產(similar property)：是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或者相似的房地產。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場：是指與估價對象之間具有一定的替代關系，價格會相互影響的房地產區域范圍。
②如果重新開發建設一宗類似房地產需要多少費用――基于明智的買者肯出的價錢不會高于重新開發建設類似房地產所必要的代價，即基于房地產的重新開發建設成本來衡量其價值。
③如果將該宗房地產出租或營業預計可以獲得多少收益――基于明智的買者肯出的價錢不會高于該宗房地產的未來收益的現值之和，即基于該宗房地產的未來收益來衡量其價值。
    由此在房地產估價上產生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。此外，還有基本估價方法衍生的一些其他估價方法，如假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。
    關于基本估價方法，值得指出的是，美國體系為成本法(cost approach)、市場比較法(market comparison approach，sales comparison approach)、收益法(income approach)三種；
    英國體系：為比較法(comparison method，comparative method)、投資法(investment method)、剩余法(residual method)、利潤法(profits method)、承包商法(contractors method)五種。
    英國與美國的市場比較法相同，英國又把投資法和利潤法歸為收益法(income approach兩者的區別主要在于估價對象不同，投資法用于出租的房地產估價利潤法用于營業的房地產估價)剩余法和承包商法歸為成本(cost based approach)。因此，英國的估價方法與美國的估價方法本質上是相同的。
    教材將在后面的章節中分別介紹市場法、成本法、收益法、假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法及其運用。每種估價方法都有其適用的估價對象和估價應具備的條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。
     房地產估價師應當熟知、理解各種估價方法及其綜合運用，正確運用估價方法進行估價。在評估一宗房地產的價值時，一般要求同時采用兩種以上(含兩種)估價方法，并且在理論上可以同時采用多種估價方法進行估價的，應當同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意排除可以采用的估價方法。如果確實由于客觀條件上的原因不能采用的，必須在估價報告中充分說明不采用的理由。

十一、估價結果
     估價結果：是指房地產估價師通過估價活動得出的估價對象價值的專業結論。由于估價結果對委托人十分重要，委托人通常會對估價結果有特別的期望。但由于估價工作的客觀公正性質，估價師和估價機構不能在估價結果上讓“客戶滿意”；不宜在完成估價之前與委托人或者任何其他與該估價業務有利害關系的人討論估價結果，因為這有可能影響估價獨立、客觀、公正地進行；更不能在未估價之前就征求委托人對估價結果的意見，不得以迎合委托人的高估或者低估要求來爭取估價業務。
     同時也注意到，盡管要求估價結果是客觀合理的，但實際上的估價結果可能帶有估價師的主觀因素，受估價師業務水平和職業道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價結果和實際的估價結果又都可能與估價對象在市場上真正交易的成交價格不同。因為成交價格可能受到交易者的個別情況的影響，或者由于成交日期與估價時點不同，房地產市場狀況或估價對象狀況發生了變化。