第五章 房地產估價原則

第四節 最高最佳使用原則

　　最高最佳使用原則要求房地產估價結果是在估價對象最高最佳使用下的價 值。最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。

　　房地產估價之所以要遵守最高最佳使用原則，是因為在現實房地產經濟活動 中，每個房地產擁有者都試圖充分發揮其房地產的潛力，采用最高最佳的使用方 式，以取得最大的經濟利益。這一估價原則也是房地產利用競爭與優選的結果。因此，房地產估價不僅要遵守合法原則，而且要遵守最高最佳使用原則(關鍵考點，會以設計考試題目)。

　　最高最佳使用必須同時滿足以下4個條件：①法律上許可；②技術上可能；③經濟上可行；④價值最大化。在此特別需要指出的是，估價中在判斷估價對象的最高最佳使用時，往往容易忽視“法律上許可”這個前提條件，甚至誤以為最高最佳使用原則與合法原則有時是沖突的。實際上，最高最佳使用是在法律(包括法律、法 規、政策、土地使用權出讓合同等)允許范圍內的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原則與合法原則之間的關系是：遵守了合法原則，不一定符合最高最佳使用原則的全部要求；遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對合法產權、合法處分等方面的要求(關鍵考點，會以設計考試題目)。

　　最高最佳使用具體包括最佳用途(或最佳用途組合)、最佳規模和最佳集約度。 尋找估價對象最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：
　　(1)法律上的許可性。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應被淘汰。
　　(2)技術上的可能性。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術上是否能夠實現，包括建筑材料性能、施工技術手段等能否滿足要求。如果是技術上達不到的，應被淘汰。
　　(3)經濟上的可行性。對于法律上允許、技術上可能的每一種使用方式，還要進行經濟可行性檢驗。經濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先預測它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現值大于支出現值的使用方式才具有經濟可行性，否則應被淘汰。具體的經濟可行性評價指標有財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期等。
　　(4)價值是否達到最大化。在所有具有經濟可行性的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。(一般會根據上述內容設計多項選擇題)。

　　特別提示：下列內容要仔細閱讀，會針對下列內容設計計算類型的判斷題。

　　進一步來講，有三個經濟學原理有助于我們把握最高最佳使用原則：①收益遞增遞減原理；②均衡原理；③適合原理。
收益遞增遞減原理可以幫助我們確定估價對象的最佳集約度和最佳規模。它揭示的是兩種投入產出關系(投入產出關系是指投入量的變動與相應產出量的變動之間的關系): 一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產出關系；另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產出關系。

　　收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產出關系叫做收益遞減規律(也稱為邊際收益遞減原理), 可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產出量的增加有可能是遞增的；但當這種可變投入量繼續增加達到某一點以后，產出量的增加會越來越小，即會出現遞減現象。

　　收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產出關系叫做規模收益(也稱為規模報酬規律), 可以表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量(即規模的變化), 則產出量的變化有以下3種可能：①產出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況被稱為規模收益不變；②產出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱為規模收益遞增；③產出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為規模收益遞減。在擴大規模時，一般是先經過一個規模收益遞增階段，然后經過一個規模收益不變階段，再經過一個規模收益遞減階段。

　　均衡原理是以估價對象的內部各構成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它也可以幫助我們確定估價對象的最佳集約度和最佳規模。以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地相比較，如果規模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態，該房地產的效用便不能得到有效發揮，從而會降低該房地產的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態，例如已過時、破舊、現狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構成妨礙，在對該宗土地進行估價時就需要做減價調整。這種情況在現實中經常遇到，例如在舊城區有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊不堪(無繼續利用價值), 此時對于買者來說，空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因為買者購得該有建筑物的土地后，還需花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價值，還降低了土地的價值。

　　【例5－1】某宗房地產的土地面積 300m2，建筑面積250m2, 建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計算該宗房地產相對于空地的減價額。
　　【解】 該宗房地產相對于空地的減價額計算如下：
　　 該宗房地產相對于空地的減價額＝(300-50)×250=62500(元)
　　與上述相反的情形，是建筑物的設計、施工和設備都非常先進、良好，但坐落的位置較差，例如在較偏僻的地方建造的高級賓館、商場，不能使該建筑物的效用得到充分發揮，雖然該類建筑物的重建價格或重置價格較高，但該建筑物的價值卻低于其重建價格或重置價格，即功能過剩引起了功能折舊。
　　【例5-2 】某建筑物的建筑面積500Om2, 坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/m2, 市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/m2。試計算該建筑物的現值。(特別提示：計算房地產的價值時要用正常房地產市場價格，而不能用房地產的個別價格。此問題在以后的計算題中經常會遇到)。
　　【解】該建筑物的現值計算如下:
　　該建筑物的現價＝(1800×5000－1500×2000)/5000＝1200(元/m2)
　　由上述計算結果可見，該建筑物的實際價值為1200元/m2, 比其重建價格1600元/m2 低400元/m2 。
適合原理是以估價對象與其外部環境是否協調，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定估價對象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地區，開設品牌服裝專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區開設品牌服裝專賣店就不是最高最佳使用。

　　適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當估價對象與其外部環境最為協調，同時其內部各構成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用(此句話為最高最佳使用判定和實現的條件，應該記住)。

　　最高最佳使用原則要求評估價值應是在合法使用方式下，在各種可能的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大化的使用方式的估價結果。例如某宗土地，城市規劃規定其用途既可以是商業，也可以是居住，如果為商業用途能夠使該宗土地的價值達到最大化，則評估該宗土地的價值應以商業用途為前提；反之，應以居住用途或者商業與居住混合用途為前提。但當估價對象已做了某種使用，則在估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：

　　特別提示：下列計算公式必須會，可能出單項選擇題。
　　(1)保持現狀前提
　　認為對現有房地產保持現狀、繼續使用最為有利時，應以保持現狀、繼續使用為前提進行估價。對現有房地產應保持現狀的條件是：
　　現有房地產價值 > ( 新房地產價值－將現有房地產改變為新房地產所必要的費用 )
　　以建筑物為例，對現有建筑物應予以保留的條件是:
　　現有房地產價值 > ( 新房地產價值－拆除現有建筑物所必要的費用－建造新建筑物所必要的費用 )
　　(2)裝飾裝修改造前提
　　認為對現有房地產進行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時，應以裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用為前提進行估價。對現有房地產應進行裝飾裝修改造的條件是：
　　裝飾裝修后的房地產價值－ 裝飾裝修所必要的費用 > 現狀裝飾裝修的房地產價值
　　需要指出的是，裝飾裝修改造前提不一定是對建筑物進行裝飾裝修改造，也有可能是對土地進行改造。因為土地與建筑物的不均衡所引起的功能折舊也可能是由于土地方面的原因造成的，這時就需要對土地進行改造。
　　(3)改變用途前提
　　認為改變現有房地產的用途再予以使用最為有利時，應以改變用途再予以使用為前提進行估價。應改變現有房地產用途的條件是：
　　新用途的房地產價值－改變用途所必要的費用  > 現用途的房地產價值
　　(4)重新開發前提
　　認為對現有房地產進行重新開發再予以使用最為有利時，應以重新開發再予以使用為前提進行估價。對現有房地產應進行重新開發的條件是：
　　重新開發完成后的房地產價值－重新開發所必要的費用 > 現有房地產價值
　　以建筑物為例，對現有建筑物應予以拆除的條件是：
　　( 新房地產價值－拆除現有建筑物所必要的費用－建造新建筑物所必要的費用) > 現有房地產價值
　　(5)上述情形的某種組合
　　最常見的是第三種改變用途與第二種裝飾裝修改造的組合。
　　上述“所必要的費用”包括必須付出的各項成本、費用、稅金及應當獲得的利潤。必須指出的是，在實際估價中，對于上述五種估價前提，除第一種估價前提外，不能以其中某一種估價前提的可行，就判斷該種估價前提為最高最佳使用，而應當 將它與其他幾種可行的估價前提進行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。

　　特別提示：考試時可能會出將三種情況組合在一起，問如何選擇的題目。