特別提示：本章是歷年考試的重點，尤其是估價時點原則、合法化原則，每年都會變著花樣考。

第五章 房地產估價原則

第一節 房地產估價原則概述

　　一、房地產估價原則的含義
　　房地產價格雖然受許多復雜多變的因素的影響，但觀察其形成和變動過程，仍 然存在一些基本規律。房地產價格在總體上、從某種意義上講是客觀存在的。因此，房地產估價師要評估出客觀合理的房地產價值，就不能把自己主觀隨意認定的某個“價值”強加給估價對象，而應當遵循房地產價格形成和變動的客觀規律，通過對這些規律的認識與掌握，運用科學的估價方法，把客觀存在的房地產價值“發現”出來。

　　人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產價格形成和變動的客觀規律，在此基礎上總結、提煉出了一些簡明扼要的進行房地產估價所應  依據的法則或標準。這些法則或標準就是房地產估價原則。

　　二、房地產估價原則的種類
　　房地產估價原則主要有以下6項： ①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③最高最佳使用原則；④估價時點原則；⑤替代原則；⑥謹慎原則。

　　也可以把這些原則分為3個層次： ①基本原則，②普適技術性原則，③特殊原則。房地產估價工作的性質，決定了獨立、客觀、公正原則是房地產估價的基本原則。“獨立、客觀、公正”不僅是房地產估價的基本原則，而且可以說是房地產估價的最高行為準則，是房地產估價師的天職。

　　在各種估價目的的房地產估價中都應遵守的原則，稱之為普適性原則或者一般原則，主要有獨立、客觀、公正原則，合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。其中除獨立、客觀、公正原則外，其余都是技術性原則，可以將它們稱為普適技術性原則(此段話應記住)。

　　某些估價目的的房地產估價還應遵守一些其他原則，例如房地產抵押估價還應遵守謹慎原則。我們把這些僅適用于某種或某些估價目的的房地產估價原則，稱為特殊原則(此段話應記住)。

　　由上可知，最高行為準則與技術性原則是相互對應的，普適性原則與特殊原則是相互對應的。因此，謹慎原則也屬于技術性原則(此細節應記住)。

　　三、房地產估價原則的作用
　　房地產估價原則可以使不同的房地產估價師對于房地產估價的基本前提具有價值趨于相同或近似，幫助房地產估價師如何去思考和衡量估價對象的價值，如何把估價對象的評估價值首先界定到一個合理的較小范圍內，然后結合估價方法的定量分析，就可以評估出一個更加精準的價值。

　　如果違背了房地產估價原則，評估出的價值就不可能客觀合理。因此，評判一 個評估價值是否正確，很重要的一點是看是否遵守了估價原則(此細節應記住)。

第二節 獨立、客觀、公正原則

　　獨立、客觀、公正原則要求房地產估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。具體地說，獨立的要求是，房地產估價師不應受任何組織或者個人的非法干預，完全憑借自己的專業知識、經驗和應有的職業道德進 行估價。客觀的要求是，房地產估價師不應帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從客觀實際出發，反映事物的本來面目。公正的要求是，房地產估價師在估價中應當公平正直，不偏袒相關當事人中的任何一方。

　　為了保障房地產估價機構和房地產估價師獨立、客觀、公正地估價，一是要求房地產估價機構應當是一個不依附于他人、不受他人束縛的獨立機構。這方面的具體要求是房地產估價機構應當由房地產估價師為主的自然人出資設立。二是要求房地產估價機構和房地產估價師應當與估價對象沒有現實的或潛在的利益關系，與委托人及估價利害關系人沒有除依法收取估價服務費以外的任何現實的或潛在的利害關系。當估價機構或估價師與估價對象有利益關系或者與委托人或估價利害關系人有除依法收取估價服務費以外的利害關系的，應當主動回避。三是要求房地產估價機構和房地產估價師在估價中不應受委托人等外部因素的干擾，不應屈從于外部壓力。此外，房地產估價師還必須具有良好的職業道德，不能受任何私心雜念的影響。(此段話要仔細閱讀)

第三節 合法原則

　　合法原則要求房地產估價結果是在估價對象依法判定的權益下的價值。所謂依法，不僅要依據憲法和相關法律、行政法規、估價對象所在地的地方性法規(民族自治地方應同時依據相關自治條例、單行條例)、締結或者參加的相關國際條約，還要依據國務院及其各部門頒發的相關決定、命令、部門規章和政策及技術規范，最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關司法解釋，估價對象所在地的國家機關頒發的相關地方政府規章和政策，以及估價對象的土地使用權出讓合同、房屋租賃合同等。因此，合法原則中所講的“ 法”是廣義概念的“法” (此細節應記住)。

　　房地產估價之所以要遵守合法原則，是因為房地產價值實質上是房地產權益的價值。但估價對象的權益不是委托人或房地產估價師可以隨意假定的，必須有其法律、法規或政策等依據(此細節應記住)。

　　依法判定的權益包括依法判定的權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利。具體地說，遵守合法原則應做到下列幾點：

　　(1)在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般應以房地產權屬證書、權屬檔案 (不動產登記簿)以及相關合同(例如租賃權應依據租賃合同)等其他合法權屬證明 為依據。目前，房地產權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書，或者統一的房地產權證書。其中，房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種。土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》四種。當縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可能制作、頒發統一的房地產權證書。統一的房地產權證書有《房地產權證》、《房地產共有權證》和《房地產他項權證》三種。

　　值得進一步說明的是，遵守合法原則不是指只有合法權利的房地產才能成為估價對象，而是指依據法律、法規和政策等的規定，估價對象是哪種權利狀況的房地產就應當將其作為那種權利狀況的房地產來估價。例如，沒有合法權利的房地產，就應當將其作為沒有合法權利的房地產來估價。具體地說，目前包括：劃撥土地使用權不能當做出讓土地使用權來估價，集體土地不能當做國有土地來估價，共有的房地產不能當做單獨所有的房地產來估價，部分產權的房地產不能當做完全產權的房地產來估價，臨時用地不能當做正式用地來估價，臨時建筑不能當做永久建筑來估價，超過批準期限的臨時建筑不能當做未超過批準期限的臨時建筑來估價，手續不全的房地產不能當做手續齊全的房地產來估價，不可補辦相關手續的非法房地產不能當做可以補辦相關手續的手續不全的房地產來估價，產權不明或權屬有爭議的房地產不能當做產權明確或權屬無爭議的房地產來估價，違法占地不能當做合法占地來估價，違法、違章建筑不能當做合法建筑來估價，等等。因此，從理論上講，任何權利狀況的房地產都可以成為估價對象，只是其評估價值應與其權利狀況相匹配，但法律、法規或政策明確規定不得作為估價對象的房地產除外(此段話要仔細閱讀)。

　　例如《房地產抵押估價指導意見》第 11 條規定“法律、法規規定不得抵押的房地產，不應作為抵押估價對象”。由此我們還可知，評估價值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零。不過，如果評估價值等于或小于零，則委托人通常就不會委托估價了。

　　(2)在依法判定的使用權利方面，應以使用管制(如城市規劃、土地用途管制等)為依據。例如，如果城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容積率等，那么對該宗土地進行估價就應當以其使用符合這些規定為前提。具體地說，如果城市規劃規定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環境來看適合作為商業用途，但也應當以居住用途為前提來估價，除非申請變更為商業用途并且能夠獲得批準。在容積率方面，如果城市規劃規定了該宗土地的容積率不超過2.5, 除非依法調整了容積率，否則應當以容積率不超過 2.5 為前提來估價。如果以商業用途或者容積率超過2.5來估價，由于商業用途或者超出的容積率不僅沒有法律、法規的保障，而且是違法違規的，據此所評估出的較高價值也就得不到社會認可，從而不能實現(此段話要仔細閱讀,每年都會考)。

　　(3)在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規、政策或者合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據。處分方式包括買賣、租賃、抵押、抵債、贈與等。法律、法規和政策規定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產，不應作為以該種處分方式為估價目的的估價對象，或者委托人要求評估該種處分方式下的價值的，其評估價值應當為零(關鍵的內容)。例如，法律、法規規定不得抵押的房地產，不應作為抵押估價目的的估價對象；不得作為出資的房地產，不應作為出資設立企業估價目的的估價對象。

　　(4)在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應當符合國家的價格政策。具體地說，評估政府定價或政府指導價的房地產，應當遵守政府定價或政府指導價。例如，房改售房的價格，應當符合政府有關該價格測算的要求；新建的經濟適用住房的價格，應當符合國家規定的經濟適用住房價格構成和對利潤率的限定；農地征收和城市房屋拆遷估價，應當符合國家有關農地征收和城市房屋拆遷補償的法律、法規和政策(此段話要仔細閱讀,每年都會考)。

　　此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術標準和估價主體資格的要求上。具體地說，房地產估價應當采用國家和估價對象所在地的有關估價技術標準，應當由房地產估價機構和房地產估價師進行。
特別提示：教材153－156頁有關城市房屋拆遷估價，房地產抵押估價的應用實例請大家一定要仔細閱讀，歷年都考，今年也不例外。但由于學時有限不再講述。