08房地產開發經營與管理答疑精選（1）
更新時間：2009-10-19 15:27:29
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學員問題1： |
史老師,你好!我想請問一下,認知價值定價法與價值定價法的區別? |
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老師答疑1： |
你好，認知價值定價法簡單說，是根據購買者對物業價值的判斷來確定物業價格的方法，而價值定價法走的“物美價廉”的定價路線，即讓購買者認為：相同的東西，你這家物業賣的比別家便宜，這是兩種截然不同的定價策略，但兩者有一個共同點，那就是都是以購買者為導向來定價的。 |
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學員問題2： |
"物業”的含義？謝謝老師 |
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老師答疑2： |
關于“物業”，在理論方法書中有明確的解析。“物業”一詞譯自英語Property或estate，由中國香港傳入沿海、內地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產。“物業”一詞在國外，特別是在東南亞地區是作為 房地產的別稱或同義詞而使用的。
物業是單元性的房地產。物業既可指單元性的地產，也可指單元性的建筑物。物業有大 小之別，它可以根據區域空間作相對分割，整個住宅小區中的某住宅單位可作為一物業，辦公樓宇、商業大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業。
(1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；
(2)與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施；
(3)屋宇的建筑(包括內部的多項設施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區內非主干交 通道路。 |
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學員問題3： |
請問2004年竣工的房屋，2006年賣出去，按增量存量細分，是二級市場還是三級市場? 老師您給如的答案是:如果按房地產市場劃分成三個市場的話，應該是二級市場（新建商品房租售市場）；如果是按增量存量細分的話，應該是一級房屋市場（增量市場或一手房市場）。
我個人認為2004年竣工,2006年賣出應該是算存量房銷售而不是新建商品房銷售,我是這樣理想的:報告期存量=上期存量+報告期新竣工量--報告期滅失量,從竣工到出售已跨了兩年.應該將其計入存量房,顯示然是存量房交易市場.按以上理解則答案為如果按房地產市場劃分成三個市場的話應是三級市場(存量房地產交易市場)；如果是按增量存量細分的話，應該是二級房屋市場(存量市場或二手房市場)，當否，請指正 |
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老師答疑3： |
你好，我還是堅持我的觀點，一是存量中的報告期是指一段時間，具體是多長沒有給出，退一步說，即使這些房屬于“存量”房，但存量的定義與存量房市場的概念中的“存量”并不一定是一個概念。二是從行業慣例來說，空置房也屬于增量房，也是新房，只有經過市場流通后（比如轉讓）的房屋才算二手房。 |
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