43、如何辦理《建設用地規劃許可證》？

答：以招標、拍賣方式獲得國有土地使用權的，建設單位憑土地使用權出讓合同書領取《建設用地規劃許可證》。

以協議出讓方式獲得國有土地使用權的，建設單位必須在簽訂土地使用權出讓合同書之前，向市規劃主管部門或其派出機構領取《建設用地規劃許可證》。市規劃主管部門或派出機構按照相應的城市規劃，審定建設用地的相關規劃設計指標，提出城市規劃設計要求，核發《建設用地規劃許可證》。

建設單位在取得《建設用地規劃許可證》后90日內，未能簽訂土地使用權出讓合同書又未申請延期的，《建設用地規劃許可證》自行失效。

44、在取得《建設用地規劃許可證》后，是否可以變更地塊規劃內容？

答：建設單位取得《建設用地規劃許可證》后兩年內不得申請變更規劃內容；兩年后申請變更的，市規劃主管部門或其派出機構對申請進行初審后，按法定程序審批。

獲得批準的，市規劃主管部門或其派出機構向申請單位重新核發《建設用地規劃許可證》，收回原《建設用地規劃許可證》，并辦理相應的用地手續；不批準的，由市規劃主管部門或其派出機構書面答復申請單位。

45、《建設工程規劃許可證》包括哪些內容？

答：《建設工程規劃許可證》包括下列內容：（1）許可證編號；（2）發證機關名稱和發證日期；（3）用地單位；（4）用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質、棟數、層數、結構類型；（5）計容積率面積及各分類面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。

46、什么情況下不予核發《建設工程規劃許可證》？

答：根據《深圳市城市規劃條例》的規定，下列情況不予核發《建設工程規劃許可證》：（一）不符合城市規劃要求或未按政府主管部門對各階段審查意見作出設計修改的；(二)設計單位資質與資格不符合有關行業管理規定的；（三）設計文件不符合國家、省、市有關專業技術規范和規程的。

47、在哪些情況下，需重新辦理《建設工程規劃許可證》？

答：當工程因以下情況確需修改的，應重新辦理《建設工程規劃許可證》：（一）涉及建筑物位置、立面、層數、平面、使用功能、建筑結構的；（二）市政工程中涉及規模、等級、走向、工藝設計、立面、平面、結構、功能及設備的容量、造型有較大變化的。

48、對已建成的建筑需改變使用性質時，是否需要申請核發《建筑工程規劃許可證》？

答：已建成的建筑確需改變使用性質的，須經城市規劃主管部門批準，簽訂土地使用權出讓合同書補充協議、付清地價款后，持設計文件等，向市規劃主管部門申請核發《建設工程規劃許可證》或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關專業管理部門審批的，還應取得有關部門的審核意見。

49、對未取得《建設工程規劃許可證》的建設項目，主管部門可以采取什么處罰措施？

答：未取得建設用地規劃許可證或建筑工程規劃許可證進行建設的，市規劃主管部門可以依照《深圳經濟特區規劃土地監察條例》采取查封，扣押等行政強制措施。

50、購買預售商品房后，發展商是否可以變更項目設計？

答：房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

《深圳經濟特區房地產轉讓條例》規定，已預售的房地產在建筑工程施工過程中，對公共設施部分不得變更設計。如確需變更設計的，應征得全體受讓人五分之四以上的同意。

《商品房銷售管理辦法》（建設部88號令）還規定，經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

51、建設工程竣工后，是否必須取得《規劃驗收許可證》？

答：建設工程竣工后，建設單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規劃驗收。未經驗收或驗收不合格的，不予核發《規劃驗收許可證》，不予辦理房地產權登記，不得投入使用。

52、什么情況下不予核發《規劃驗收許可證》？

答：根據《深圳市城市規劃條例》的規定，有下列情形之一的，不予進行規劃驗收：（一）擅自變更建筑設計（包括變更建筑物位置、立面、層數、平面、使用功能、建筑結構、設備的容量）的；（二）未拆除原《建設工程規劃許可證》標明應拆除的建筑物或構筑物的；（三）未拆除用地范圍內的臨時設施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合《建設工程規劃許可證》要求的。

53、對成片開發、分期開發的住宅小區是如何進行規劃驗收的？

答：成片開發的住宅區、工業區在進行單體建筑工程的規劃驗收后，還應進行小區規劃驗收。小區建設分期分批進行時，其配套工程應按計劃同步完成。未完成時，同期的其他項目不予規劃驗收。

54、對住宅區內的公用設施、設備、場所（地）的使用有哪些規定？

答：根據《〈深圳經濟特區住宅區物業管理條例〉實施細節》的規定，凡經市政府規劃部門批準的為住宅區居民提供配套服務的公用設施、設備和場所（地），未經規劃部門批準，一律不得挪作他用。

55、某物業加建兩層，發展商說“一邊報建，一邊加建”，這樣做可以嗎？產權有保證嗎？

答：不可以。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準并對原《建筑工程規劃許可證》進行變更或備注并領取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續，將會被認定為違法建筑。因此，其產權沒有保證。

56、什么是套內使用面積系數？

答：當房屋按套（單元）計算面積時，使用面積系數為套內使用面積與套內建筑面積加按規定應分攤的公用面積的比率（%）。

57、什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？

答：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率（%）。

58、什么是建筑容積率？

答：在建設用地范圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比率（%）。

59、什么是綠地率？

答：在建設用地范圍內各類綠地面積之和與建設用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。

60、什么是綠化覆蓋率？

答：在建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率（%）。