1、土地用途包括哪些種類？

答：土地分為農用地、建設用地和未利用地。

農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

2、如何了解土地來源及性質？

答：對已辦理房地產登記的，可以從《房地產證》中了解；對未辦理房地產登記手續的，可以從土地使用權出讓合同書中了解。

3、什么是集體土地？

答：集體土地是指農村集體所有的土地。

4、有哪些用地屬于集體土地？

答：根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

5、對集體土地使用權有哪些規定？

答：根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》的規定，集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權。

《深圳市土地征用與收回條例》還規定，違反該條例的規定，擅自與農村集體經濟組織或其成員簽訂有關征用土地協議的，其征用土地協議無效；在非法取得的集體所有的土地上進行開發建設的，以非法轉讓土地論處。

6、什么是行政劃撥用地？

答：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

特區內，從特區成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續的土地可認定為行政劃撥用地；特區外，土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認定為行政劃撥用地。

7、什么是合作建房？

答：合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。

8、對合作建房有哪些規定？

答：對一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產，并以產權分成的合作建房視為房地產轉讓。在2001年8月6日后，房地產管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協議用地土地使用權的單位需尋找合作方的，須經過規劃國土部門對規劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。

根據《深圳市土地交易市場管理規定》和“深府[2001]94號”文的有關規定，原農村征地時返還的工商發展用地進入市場的，按建筑面積收取市場地價的10%，可以合作建房。

9、什么是土地使用權出讓？

答：土地使用權出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。

10、各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少？

答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第十四條的規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；(四)商業、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

11、通過出讓方式取得土地使用權后，是否就可以處分該宗土地？

答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第十五條的規定，土地使用權出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權的《房地產證》前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。

12、土地使用權出讓合同包括哪些內容？

答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第十七條的規定，出讓合同應具備以下主要條款：(一)雙方當事人的姓名或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權的宗地號、面積；(三)土地使用年期及起止時間；(四)土地使用權出讓金的數額、幣種、交付方式及時間；(五)交付土地的時間；(六)規劃、市政設計要點；(七)項目竣工提交驗收時間；(八)市政設施配套建設義務；(九)使用相鄰土地和道路的限制；(十)建設附屬、附加設施的項目及義務；(十一)違約責任；(十二)當事人認為必要的其他條款。出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

13、土地使用權出讓合同規定的用途或條件是否可以變更？

答：一般情況下，土地使用者應按土地使用權出讓合同規定的用途、期限和條件開發、利用土地。

對確需改變出讓合同規定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調整土地使用權出讓金標準，并按有關規定辦理變更登記。

14、土地使用權的出讓方式有哪些？

答：土地使用權出讓包括招標、拍賣、協議三種方式。

15、什么是拍賣出讓土地使用權？

答：拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。

16、什么是招標出讓土地使用權？

答：招標出讓土地使用權，是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。

17、有哪些土地使用權出讓需通過招標或拍賣方式進行？

答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》和《深圳經濟特區土地使用權招標拍賣規定》，凡經營性、營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓。

18、什么是協議出讓土地使用權？

答：協議出讓土地使用權是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。

19、哪些土地使用權出讓可采取協議方式？

答：根據“深府[2001]94號”文的規定，協議方式出讓土地使用權僅限于以下范圍：（一）工業用地（特區內限高新技術項目用地）；（二）市、區政府建設的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、區財政全額投資的機關、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施用地等公益性、非營利性用地；（四）軍事用地。

20、哪些土地使用權出讓經市政府批準后可采取協議方式？

答：根據“深府[2001]94號”文的規定，下列用地也可以采取協議出讓方式出讓土地使用權，但必須按公告的市場價格出讓，并將出讓情況予以公示：（一）屬特區急需或特別鼓勵發展的項目用地；（二）市政府以土地入股合作的項目用地。

21、對原行政劃撥土地、歷史用地、協議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產，如何進入市場？

答：根據“深府[2001]94號”文的規定，原行政劃撥土地、歷史用地、協議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產，應補交市場地價。在該規定實施之日（即2001年7月6日）起一年內補交的，按下列辦法辦理：（一）補交地價的標準：1．市、區國有企業按市場地價的20%補交地價。工業用途免予補交。2．市、區國有企業以外的其他單位和個人按市場地價的25%補交地價。工業用途免予補交。（二）自辦理手續之日起按相應房地產用途，重新開始計算土地使用年期。（三）原安居房進入市場補交地價的標準，按市政府有關規定執行。（四）上述房地產補交地價后，發（換）紅皮房地產證，可以進入市場。（五）上述規定不適用已簽訂土地使用權出讓合同且未交清市場地價或協議地價的土地使用權受讓單位。（六）在本規定實施之日起一年內未按上述標準補交地價的，一律按現行市場地價標準足額補交，但原福利、微利商品房除外。（七）對歷史遺留違法私房和生產經營性違法建筑的處理有特別規定的，按特別規定執行。

22、什么是土地的掛牌交易？

答：土地的掛牌交易，即在一定期限內將土地交易條件在土地交易機構進行公告，并接受交易申請的行為。

土地使用權公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。

　　公告期限屆滿，按照以下規定確定能否成交：（一）若在規定期限內只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；（二）在規定期限內有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權應由出價高者獲得。報價相同的，由在先報價者獲得；（三）若在規定期限內沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調整最低交易價，重新委托交易中心交易。

　　報價以報價單為準。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權轉讓合同，并由交易中心鑒證。

　　申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交易價不得低于應補交地價、應繳納稅費及應付交易服務費用之和。

23、有哪些土地交易應在土地房產交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式公開進行？

答：根據《深圳市土地交易市場管理規定》的規定，下列土地交易（包括分割轉讓）應在交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行：（一）經營性項目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權出讓；（二）以協議地價方式取得土地使用權，申請改變用地性質、功能，轉讓土地使用權的，依法收回土地使用權，通過招標、拍賣方式重新出讓；（三）依出讓方式取得土地使用權，已簽訂出讓合同，交清市場地價后進行的土地使用權轉讓；（四）減免地價或交納協議地價的土地使用權轉讓；（五）合作建房，但農村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產權主體，按照城市規劃由政府組織或經政府批準組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產權屬同一主體的，在符合現行規劃前提下，土地使用者選擇轉讓他人改造或與他人合作改造的；（八）為實現抵押權進行的土地使用權及地上建筑物、構造物、附著物轉讓；（九）人民法院、執法機關裁定、決定處分的土地使用權及地上建筑物、構造物、附著物轉讓；（十）法律、法規允許的集體所有的建設用地使用權交易。其他機構包括中介機構不得進行上述交易。

24、在哪些情形下，土地使用權終止？

答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》，有下列情形之一的，土地使用權終止：(一)出讓合同規定的年期屆滿；(二)土地滅失；(三)土地使用者死亡而無合法承繼人；(四)人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權的判決、裁定或決定生效；(五)用地單位遷移或者被依法注銷的；(六)市政府根據社會公共利益的需要，提前收回土地使用權的；(七)法律、法規規定的其他情形。

25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產權手續？

答：根據《深圳市土地交易市場管理規定》的規定，凡有下列情形之一的，不予辦理產權手續：（一）違反本規定，須公開交易的土地使用權不實行公開交易的；（二）須公開交易的土地使用權不按本規定的規范要求和方式進行公開交易的；（三）投標人或競買人互相串通壓價的；（四）法律、法規規定屬于交易無效的其他情形。

屬于前款第（一）、（二）項情形的，由監察部門依法對有關單位負責人和責任人給予行政處分。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

26、有哪些土地批文或權屬證明無效？

答：深圳市土地管理部門是深圳市土地使用權出讓的主管部門，統一對全市土地使用權進行出讓和對出讓的土地進行統一管理，其他任何單位不得出讓土地使用權。擅自出讓土地使用權的，出讓合同無效。

無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效。

凡未取得或擅自變更建設用地規劃許可證而辦理土地使用權屬證明的，土地權屬證明無效。

27、如何了解地價是否交清？

答：對已辦理房地產登記手續，并領取《房地產證》的，說明地價已經交清；

對未辦理房地產登記手續的，可以要求發展商出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權出讓合同書中了解地價的分期付款額度。

28、未交清地價的房地產是如何處理的？

答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》的規定，土地使用者未按出讓合同規定的期限付清土地使用權出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權出讓金應繳交部分萬分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門可以解除出讓合同，收回土地使用權。

土地使用權只支付定金或保證金的，不予退還。?

土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權出讓金的，不予退還。土地管理部門扣除土地開發與市政配套設施金總額20%的違約金，余額予以退還，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。

29、在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權？

答：根據《深圳市土地使用與收回條例》的規定，有下列情形之一的，主管部門或派出機構可以無償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物：（一）出讓合同規定的年期屆滿的；（二）土地使用者死亡而無合法承繼人的；（三）人民法院或主管部門依法作出的已經發生法律效力的沒收土地的判決、裁定或決定；（四）法律、法規規定的其他情形。

30、在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權？

答：根據《深圳市土地使用與收回條例》的規定，有下列情形之一的，主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、鐵路、機場等經核準報廢的；（三）用地單位遷移或被依法撤銷的；（四）實施城市規劃而進行舊城區改建需要的。

31、什么是違法建筑？

答：違法建筑是指未經規劃土地主管部門批準，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建筑的建筑物和構筑物。

32、哪些屬于違法建筑？

答：根據《深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定》的規定，違法建筑包括：（一）占用已規劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建筑；（二）不按批準的設計圖紙施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）農村經濟組織的非農建設用地或村民自用宅基地非法轉讓興建的建筑；特區內城市化的居民委員會或股份合作公司的非農業用地非法轉讓興建的建筑；（五）農村經濟組織的非農業用地或村民自用宅基地違反城市規劃或超過市政府規定標準的建筑；（六）擅自改變工業廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的臨時建筑；（八）違反法律、法規有關規定的其他建筑。

33、什么是歷史遺留違法私房？

答：歷史遺留違法私房，是指《深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前，即1999年3月5日以前違反法律、法規所建的下列私房：（一）原村民非法占用國家所有的土地或者原農村用地紅線外其他土地新建、改建、擴建的私房；（二）原村民未經鎮級以上人民政府批準在原農村用地紅線內新建、改建、擴建的私房；（三）原村民超出批準文件規定的用地面積、建筑面積所建的私房；（四）原村民違反一戶一棟原則所建的私房；（五）非原村民未經縣級以上人民政府批準單獨或合作興建的私房。

34、哪些違法私房不予確認產權？

答：根據《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》的規定，下列違法私房不予確認產權：（一）占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規劃又不能采取改正措施的；（二）占用農業保護區用地的；（三）占用一級水源保護區用地的；（四）非法占用國家所有的土地或者原農村用地紅線外其他土地的。

35、什么是歷史遺留生產經營性違法建筑？

答：歷史遺留生產經營性違法建筑，是指《深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前，即1999年3月5日以前違反規劃、土地等有關法律、法規的規定，未經規劃國土資源部門批準，未領取建設工程規劃許可證，非法占用土地興建的工業、交通、能源等項目的建筑物及生活配套設施。

36、哪些歷史遺留生產經營性違法建筑不予確認產權？

答：根據《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》的規定，下列違法建筑不予確認產權：（一）占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規劃又不能采取改正措施的；（二）占用農業保護區用地的；（三）占用一級水源保護區用地的；（四）非法占用國家所有的土地或者原農村用地紅線外其他土地的。

37、什么情況下，需繳納土地使用費？

答：使用特區范圍內土地的單位和個人，都必須依據《深圳經濟特區土地使用費征收辦法》的規定繳納土地使用費，但該辦法規定免繳的除外。

同時，在土地使用權出讓合同書中還約定：乙方在使用土地期間，未按合同約定支付土地使用權出讓金和土地開發與市政配套設施金，并未按合同規定繳納土地使用費的，甲方可不予辦理與本地塊有關的房地產權登記、建筑許可、銷（預）售許可及其他相關手續或采取其他限制性措施。

38、土地使用費繳納人是如何確定的？

答：根據《深圳經濟特區土地使用費征收辦法》的規定，使用土地的單位和個人是土地使用費的繳納人。但：（一）以土地投資入股與他方興辦合資、合作或聯營企業的，合資、合作或聯營企業為繳費人，但經批準的合營合同另有約定的按合同辦理；土地權屬沒有轉移的，提供土地的一方為繳費人；土地使用權轉讓的，受讓方為繳費人；（二）租賃房屋的，房屋所有人為繳費人；（三）經營土地開發的，在土地使用權轉讓前，經營開發單位為繳費人，土地使用權轉讓的，受讓方為繳費人；（四）農村工商用地和宅基地，以工商企業、宅基地使用人為繳費人；（五）共有的土地，以《房地產證》登記的權利人為繳費人。

39、土地使用費的征收標準如何？

答：土地使用費依據土地等級和類別，按《深圳經濟特區甲種土地使用費征收標準》或《深圳經濟特區乙種土地使用費征收標準》計征；如屬臨時用地的，按《深圳經濟特區臨時（短期）地租標準》計征。

40、有哪些情況暫免繳納土地使用費？

答：根據《深圳經濟特區土地使用費征收辦法》的規定，下列用地暫免繳納土地使用費：（一）國家機關、人民團體、部隊以及個人使用的非營利性用地；（二）由國家財政部門撥付事業費的事業單位的非營利性用地；（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地；（四）市政公共設施以及林場、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；（五）農村直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；（六）按國家法律、法規和規章規定免繳土地使用費的其他用地。

41、有哪些用地免繳或減收土地使用費？

答：根據《深圳經濟特區土地使用費征收辦法》的規定，下列用地免繳或減收土地使用費：（一）新開工的基建工程，自《土地使用合同書》生效之日起至《土地使用合同書》規定的竣工日期止，減半計征土地使用費。由于特殊原因不能按期竣工的，經主管部門批準可以適當延長優惠期，但延長的時間最多不能超過一年；（二）經深圳市科學技術委員會審定的技術先進項目，減半繳納土地使用費五年；（三）華僑、港、澳、臺同胞捐資興辦的企業用地或項目用地，免繳土地使用費三年，三年后減半繳納土地使用費兩年；（四）企業用自籌資金填海增辟的土地，從《土地使用合同書》生效之日起，免繳土地使用費五至十年；（五）因不可抗力或其他特殊情況，確實無法繳納土地使用費的，經批準可以緩繳或減免土地使用費；（六）按國家法律、法規和規章規定可以減收土地使用費的其他用地。

42、如何辦理土地使用費繳納手續？

答：土地權屬變更的，新的土地使用人應在辦理產權登記或變更登記之日起三十日內向市國土局提出土地使用費登記或變更登記申請；改變土地使用用途的，應自批準之日起三十日內向市國土局提出土地使用費變更登記申請。