房地產估價案例與分析第4講:房地產估價報告的寫作（下）例題解析

一、問答題:

1、 （2002年案例試題）賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
1.估價時點是（ ）
A、2002年4月25日 B、2002年5月25日
C、2002年7月25日 D、2002年7月25日以后的某一天
2.估價的價值范圍應是（ ）
A、合同1規定的房款
B、合同1規定的90%購房款和合同2規定的裝修費的10%
C、合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70%
D、合同1規定的購房款和合同2規定的全部裝修費
標準答案：１.選A。雙方簽訂買賣合同的日 期是4月25日，當時的價格是合同確定的成交價格，應以該時點作為估價時點。 2.選A。此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同；裝修合同只是一種勞務合同，不是買賣合同，裝修費用不應計入買賣估價價值之中。

2、 某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
1．應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價?( )
A．根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
B．根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價
C．根據企業改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D．根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2．將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，應通過下列途徑( )。
A．自行改變
B．經上級主管部門批準改變
C．經政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續
D．經政府規劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續
3．該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應為 ( )。
A．該兩幢房屋的抵押評估價格之和
B．該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金
C．該兩幢房屋的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
D．該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
4．該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為( )。
A．該兩幢房屋的非正常市場價值
B．該兩幢房屋的重新購建價格
C．該兩幢房屋的重新購建價格扣除折扣后的價值
D．該兩幢房屋的重新購建價格扣除折扣后的價值加上土地的價值
標準答案：1.選A。根據合法原則確定，不能依據房屋現實使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。 2.選D。先辦理規劃變更手續，再依據規劃手續去辦理房產變更手續，因此最佳答案選D。 3.選B。劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額。 4.選C。保險估價只計算房屋價值，不計算土地價值。

3、 某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460┫。因年久失修，經房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600┫，該公司認為建600┫經濟上不合算，擅自建成建筑面積1000┫的寫字樓。現該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業，擬請某估價機構對該寫字樓進行估價。
1．能否翻建的最終批準權在( )。
A．政府房地產管理部門 B．政府規劃管理部門
C．政府土地管理部門 D．上級總公司
2．評估時依據的建筑面積應為( )。
A．460┫ B．600┫
C.1000┫ D．以上三個面積都不行
3．該公司委托評估應選擇( )。
A．房地產管理部門 B．資產管理部門
C．有資格的房地產估價機構 D．驗資機構
標準答案：1.選B。 2.選D。因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經過政府規劃部門批準，不能辦理房產證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000┫;原房已滅失，也不能選460┫。 3.選C。