考點：房地產估價的特點(五點)(重點掌握)

特點1：評估的是價值，不是價格

價值是物的真實所值，是內在的、客觀的和相對穩定的，是價格波動的“中心”。

價格是價值的外在表現，圍繞價值上下波動。由于定價決策、個人偏好或交易者之間的利害關系甚至無知等原因，時常出現“低值高價”、“高值低價”的價格背離價值情況。

房地產估價本質上是評估房地產價值，而不是價格。

特點2：房地產估價是模擬市場定價，不是代替市場定價

市場營銷學中的4Ps定價：成本加成法、取脂定價法、心理定價法等等。

房地產價值由客觀市場力量決定，由眾多市場參與者的價值判斷形成，而非個別市場參與者的價值判斷所決定。

要排除個別因素。

房地產價值是客觀存在的，估價師運用專業知識及實踐經驗，“發現”或“探測”房地產價值，而不是“發明”或“創造”房地產價值。

房地產估價，從形式上看是主觀定價行為，但實質上需模擬大多數市場參與者的定價思維和行為，充分認識房地產價格形成機制和過程，深入調查房地產市場行情，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產價值揭示出來。

具體估價時，估價師模擬房地產市場機制的作用，考慮估價對象的市場參與者如何思考其價格，模擬該估價對象的市場參與者的思維進行估價。

特點3：房地產估價提供價值意見，不作價格保證

估價機構和估價師以專業機構和專家的身份，發表對估價對象價值或價格的專業意見，供委托人及估價結果使用者參考使用，但不是對估價對象在市場上可實現價格的保證。

——僅是參考意見，不是價格保證。

估價機構和估價師不可以不負責任地隨意發表意見。

法律責任：

鑒證性估價法律責任大于咨詢性估價法律責任。

特點4：估價有誤差，但應在合理范圍內(必考考點)

估價準確性：

①合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值(誤差不可避免)。估價在信息不完全和不確定因素下作出，且估價師掌握的信息一般不可能完全相同。

②所有評估價值都有一定程度的誤差。

評估價值=真實價值+誤差。

③不能用物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價誤差容忍度較高，但誤差范圍要適度。——度較難把握。

④判斷誤差，理論上是將評估價值與真實價值進行比較，實際中是將它與合格估價師的重新估價結果進行比較。

一般不用實際成交價格判斷誤差(因為市場機制扭曲時，存在非正常交易價格的情況，參見市場法的相關內容)

而用合格估價師對同一估價對象、同一估價目的、同一時間的重新估價結果。(——復核評估)

⑤間接方法——考察履行估價程序是否存在瑕疵。檢查估價程序有無疏漏、估價參數是否合理、估價方法是否適用，間接對其估價結果肯定或否定。

防止出現較大誤差——制定估價業務技術規范和職業道德規范等。

目前我國技術規范有4個：

①《房地產估價規范》(國家標準);

②《房地產估價基本術語標準》;

③《房地產抵押估價指導意見》;

④《國有土地上房屋征收評估辦法》。

特點5：既是科學也是藝術

估價師在評估房地產價值時，需要將理論方法與實踐經驗完美的結合起來。

應該增加科學成分，減少藝術成分。

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