考點：房地產拍賣的注意事項

(一)不同權屬狀況拍賣標的的審查與前期處理

(1)拍賣標的房地產是否有重復查封 。對于抵押權人起訴和非抵押權人因為其他經濟糾紛涉及的起訴的案子，以抵押為主 ;對于皆非抵押權人起訴的案子，按時間先后，誰先起訴，誰先受償。(抵押權人，抵押優先;非抵押權人，起訴時間優先)

(2)產權人為國有單位和集體單位時，房地產拍賣需要取得上級部門 的許可意見。

(3)如果拍賣標的發生用途轉換，如產權證為住宅用途，拍賣按照實際商業用途拍賣時，為了保證拍賣成交后進行產權變更過戶，補辦規定的用途手續，必須進一步收集取證原始產權證辦理過程的相關文件，如房屋平面圖、地籍圖、規劃設計批文等。

(4)有共有人的房地產拍賣，須有共有人的書面同意轉讓意見。共有人享有優先購買權 。

(5)有租賃登記的房地產拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優先購買權。

(6)分層、分套的房屋拍賣，買受人按分攤的建筑面積取得相應比例的土地使用權。

(7)房屋的附屬設施、公共部門、公用設備與房屋同時拍賣轉讓，應在公告中說明，并按照國家和當地政府的有關規定辦理。

(8)建筑設計為成套的房屋，一般不得分割拍賣。

(二)房地產拍賣價格的評估

拍賣房地產價格的評估一般比正常市場成交價格偏低。

(1)房地產拍賣委托一般都是因債務人無法履行到期債務的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產。

(2)一般委托拍賣的房地產，存在著缺陷 ，且拍賣房地產多為單宗、部分、小規模物業，評估價格偏高勢必會影響拍賣成交。

(3)買家也是在不充分了解該房地產的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易。為了促使拍賣成功，就必須具備價格優勢，才能吸引買家競投。

(三)房地產拍賣登記及相關費用、稅費

1.房地產拍賣登記需提交資料：

(1)申請書;

(2)當事人身份證明或單位合法資格證明;

(3)委托書及代理人身份證明;

(4)房地產權證;

(5)拍賣成交確認書;

(6)房屋平面圖及地籍圖;

(7)出讓或需補辦出讓手續的房地產需提交土地使用權出讓合同及補繳土地使用權出讓金收據 ;

(8)契稅完稅證及契稅完稅貼花;

(9)拍賣公告;

(10)其他有關文件：1)拍賣委托公函;2)生效的判決、裁定和調解書;3)協助執行通知書。

2.應繳費用和相關稅費

(1)拍賣傭金;

(2)增值稅、城建稅、教育費附加及地方教育費附加;

(3)印花稅;

(4)契稅;

(5)交易手續費;

(6)評估費;

(7)登記費;

(8)合同公證費等。

(四)在建工程拍賣應注意事項

1.應詳細核查項目狀況

(1)出讓土地 使用權，是否已經支付全部土地出讓金 ;

(2)土地使用權是否已經依法登記 ，取得產權證書 ;

(3)政府相關管理各部門的批準文件 是否齊全。包括建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證(或開工證)、預售許可證 是否取得;(除了銷售許可證的其他四證)

(4)房地產建設的開發投資總額 是否已經完成25% ;

(5)政府各相關部門的市政配套和基礎設施配套的協議，以及配套費用的支付狀況;與項目其他參與人的合同和費用支付情況;

(6)有多個債權人的工程項目最好將債權人聯合起來，共同處理拍賣事宜;

(7)在建工程項目是否存在抵押行為 ;

(8)在建工程是否預售 。

有預售許可證并開始預售的在建工程項目，拍賣時應將已經預售的部分扣除。 (法定優先受償權不得對抗合法購房買受人的權益)

2.在建工程拍賣需要申請和審核

拍賣前，在建項目的權利人應當向城市房產主管部門提出申請，取得拍賣的書面批準文件。

3.拍賣成交后的手續處理。

(五)建成在售房地產 拍賣應注意事項

(1)房地產所屬物業的商品房預售(銷售)許可證 辦理情況;

(2)土地使用權款項是否付清;

(3)房地產當前使用和租賃情況，費用拖欠情況等。

(六)破產 企業房地產拍賣應注意事項

(1)破產財產拍賣前，應由破產清算組 委托具有國家國有資產管理行政主管部門認證的資產評估價構進行評估;

(2)破產企業的國有土地使用權的拍賣需按照國有土地使用權出讓的有關規定在拍賣前完成有關手續;

(3)涉及以劃撥方式取得的土地使用權或涉及改變出讓條件的土地使用權價格評估的，須由具有估價資質的價格評估機構進行評估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權出讓金 。

(七)有瑕疵房地產拍賣的操作

手續不全和規定不許轉讓的，但經過有關部門、單位協商和政府審批后 可以拍賣的房地產。

(1)拍賣標的有房屋所有權證，未辦理土地使用權證。 經政府相關部門審批通過，如果是國有土地，則補繳出讓金;如果是集體土地，則補繳征地費和出讓金，補辦土地使用權證。——單證，房有證、地無證

(2)拍賣標的有土地使用權證，未辦理房屋所有權證，須報請有關部門審批。經審批允許，并同意補辦手續后方可拍賣。——單證，地有證、房無證

(3)拍賣標的既無土地使用權證，又無房屋所有權證。(沒土地證，補錢補證;沒房產證，只需補證)

(4)拍賣有產權證的以劃撥地 的房地產，應向有批準權的人民政府報批。如允許補辦出讓手續，應當由買受人 辦理，并按規定繳納土地使用權出讓金。如允許可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方 應當按照國務院轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家的規定處理或作其他處理。

不可轉讓的國家公益型房地產，不可作為拍賣標的。

(5)對于房地產開發過程未予交清的款項，或未辦完手續的房地產，應補繳清剩余款項和補辦完全部手續。

(6)拍賣標的設定抵押權或重復設定抵押權問題。由于其他經濟原因(不是銀行訴訟)法院裁定強制拍賣已經被抵押給銀行的房地產，應通知抵押權人，或解除抵押，或根據國家規定的拍賣標的拍賣金額的受償順序受償。

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