考點：房地產轉讓管理

一、房地產轉讓概述

(一)房地產轉讓的概念

房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

其他合法方式主要包括下列行為：

(1)以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的;

(2)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的;

(3)因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的;

(4)以房地產抵債的;

(5)法律、法規規定的其他情形。

房地產轉讓的實質是房地產權屬發生轉移。

房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內的土地使用權同時轉讓。

(二)房地產轉讓的分類

1.根據轉讓的對象，房地產轉讓可分為地面上有建筑物的房地產轉讓和地面上無建筑物的房地產轉讓(又稱為土地使用權轉讓)。

2.根據土地使用權的獲得方式，房地產轉讓可分為以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓和以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓。

3.根據轉讓的方式，房地產轉讓可分為有償和無償兩種方式。有償轉讓主要包括房地產買賣、房地產作價入股等行為，無償轉讓主要包括房地產贈與、繼承等行為。

二、房地產轉讓的條件

下列房地產不得轉讓：

1.達不到下列條件不得轉讓

(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并經登記取得權屬證書;

(2)以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的，屬于房屋建設工程的，應完成房屋開發投資(除土地出讓金外)達到總額的25%以上;

(3)屬于成片土地開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的。

三、房地產轉讓的程序

房地產轉讓的一般程序：

(1)房源核驗與購房資格審核;

(2)草簽轉讓合同，辦理合同網簽備案、申報成交價格;

(3)簽訂交易資金監管等協議(合同);

(4)按照協議(合同)約定將交易資金存入監管賬戶;

(5)依法繳納稅費;

(6)辦理不動產轉移登記;

(7)撥付交易資金。

四、房地產轉讓合同

房地產轉讓時，應當簽訂書面轉讓合同。

合同的內容由當事人協商擬定，一般應包括：

(1)雙方當事人的姓名或者名稱、住所;

(2)房地產權屬證書的名稱和編號;

(3)房地產坐落位置、面積、四至界限;

(4)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;

(5)房地產的用途或使用性質;

(6)成交價格及支付方式;

(7)房地產交付使用的時間;

(8)違約責任;

(9)雙方約定的其他事項。

五、以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓

受讓人取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人原有的權利和承擔的義務范圍一致。

以出讓方式取得建設用地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓，但土地使用權出讓合同約定的使用年限不變。

以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣政府城市規劃行政主管部門的同意，相應調整土地使用權出讓金。

六、以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產轉讓

原則：轉變模式，走流程;保留模式，繳收益。

可以保留模式的幾種情況：

(1)國家機關、軍事用地、基礎設施、公益事業、重點扶持;

(2)私有住宅轉讓后仍用于居住的;

(3)按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的;

(4)同一宗地上部分房屋轉讓而土地使用權不轉讓的;

(5)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

(6)根據城規、政府規定不宜或暫時無法轉讓的。

七、共有房屋的轉讓

共有房屋是指兩個或兩個以上的單位、個人對同一房屋享有所有權。

“共有”分為按份共有(出資關系)和共同共有(配偶、繼承)。如共有人之間沒有約定或約定不明，除非存在家庭關系，否則默認為按份共有(平均處理)。

(一)按份共有房屋的轉讓(靈活)

按份共有人可以轉讓其所擁有的份額，無須經其他共有人同意，其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

“兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支持。”

90m2的房屋，甲乙丙三人按份共有，各占據1/3，甲轉讓自己的份額，乙丙都愿意購買，且協商不成，此時甲乙丙三方提出將甲的份額一份為二，應予支持。

“共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持。”

90m2的房屋，甲乙丙三人按份共有，各占據1/3，甲去世后，其兒子繼承，面對繼承等無償轉讓形式，乙希望行使自己的優先購買權，避開繼承環節，優先購買甲份額，法院不予支持。

(二)共同共有房屋的轉讓(嚴苛)

除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經全體共同共有人同意。

具有家庭關系的共同共有人只有在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割共有房屋時，才可以請求分割。分割后，共同共用的房屋變為按份共有的房屋，按份共有房屋的所有權人可以自由處分分割所得份額。

八、已購公有住房和經濟適用住房上市的有關規定

公有住房和經濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給，為鼓勵住房消費，國家對上述兩者的上市取消了限制，并予以了稅費減免等優惠。

購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款。購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。

對已購經濟適用住房的家庭，不能提供住房保障部門出具的書面意見的，任何中介機構不得代理買賣、出租其經濟適用住房。

九、對失信被執行人購買房地產的限制

(一)懲戒對象：最高院公布的失信被執行人

有履行能力而不履行生效法律文書確定義務的，且具有下列情形之一：(1)以偽造證據、暴力、威脅等方法妨礙、抗拒執行的;(2)以虛假訴訟、虛假仲裁或者以隱匿、轉移財產等方法規避執行的;(3)違反財產報告制度的;(4)違反限制高消費令的;(5)被執行人無正當理由拒不履行執行和解協議的;(6)其他有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務的。

(二)懲戒措施

共八類，第六類是限制高消費及其他消費行為，包括限制購買不動產，如拒不履行高消費，可拘留、罰款;情節嚴重、構成犯罪的，追究刑事責任。

3.依法收回土地使用權的。

4.共有房地產，未經其他共有人書面同意的。

5.權屬有爭議的，指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發生爭議，在權屬爭議解決之前，該項房地產不得轉讓。

6.未依法進行登記領取權屬證書的。

7.法律和行政法規禁止轉讓的其他情況。

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