2021房估師考試《理論與方法》考點：標準價調整法
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考點：標準價調整法
1.概念
標準價調整法，是對估價范圍內的所有被估價房地產進行分組，使同一組內的房地產具有相似性，在每組內選定或設定標準房地產并測算其價值或價格，利用有關調整系數將標準房地產價值或價格調整為各宗被估價房地產價值或價格的方法。
該方法是一種批量估價方法。
主要用于：存量房交易稅收估價和房地產稅計稅價值評估。
2.六步驟：
(1)確定估價范圍。估價范圍包括估價的區域范圍和房地產種類。估價的區域范圍即需要對哪個地區范圍內的房地產進行估價，例如是某個城市的全部行政區，還是其規劃區、建成區、某個或某幾個轄區內的房地產。估價的房地產種類即需要對哪些用途和類型的房地產進行估價，例如是住宅，還是商店、辦公樓、旅館、廠房、倉庫等，或是各種房地產。
(2)進行房地產分組。把相似的房地產劃分在同一組內。通常先“分用途”，如分為居住、商業、辦公、旅館、工業、倉庫等;再“分類型”，如分為高層、多層、低層等，將商業房地產分為大型商場、小型店鋪等，將辦公樓分為甲級、乙級、普通辦公樓等;然后“分區域”，如成片開發的住宅按自然小區劃分，臨街商業房地產按路線價區段劃分。
(3)在每組內設定標準房地產。
標準房地產是指一個組內具有代表性的典型房地產。
標準房地產最好是實際存在的，也可以虛擬的。對其基本狀況(如用途、位置、樓層、朝向、戶型、面積等影響同一組內不同房地產價值和價格的主要因素)作出明確界定。
(4)測算標準價。即標準房地產的價值或價格，測算方法與測算路線價、基準地價的方法相似。
(5)確定有關調整系數。如樓幢、樓層、朝向、戶型、面積等調整系數。
(6)計算各宗被估價房地產的價值或價格。這是利用有關調整系數，將標準房地產價值或價格調整為各宗被估價房地產的價值或價格。
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