考點：商業房地產估價的技術路線及難點處理

商業房地產評估在總體技術方法、思路上雖大體一致，但在具體技術路線的選擇和處理上又有各自的特點。

(一)不同經營方式商業房地產估價的技術路線及難點處理

商業房地產根據其經營方式的不同可劃分為出租型和商業運營型兩類。

1.出租型商業房地產

出租型商業房地產的投資者主要通過收取租金獲取回報，這類商業房地產主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業市場、社區商鋪等。出租型商業房地產主要采用收益法和市場法進行估價。

采用收益法估價關鍵是求取租金收益，租金的測算要區分租期內和租期結束兩種情況。在租期內(毀約除外)應根據租賃合同計算凈收益，租期結束后，應根據市場客觀租金水平、經營費用、稅金等利用市場法求取待估商業房地產的凈收益，并根據市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。因此對出租型商業房地產測算租金收益時，應了解待估對象是否存在合約的限制。

采用市場法對出租型商業房地產估價主要應用在兩方面：①直接求取商業房地產價格;②求取商業房地產租金，再利用收益法測算商業房地產價格。交易實例的選擇和修正系數的確定是市場法評估出租型商業房地產的重要環節。由于影響商業房地產價格的因素很多，因此對估價對象及交易實例的實地查看顯得非常重要，必須詳細了解待估商業房地產的地段及具體坐落、臨街狀況、經營業態和內容、建筑及內部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。

例如，有個商場，分割出售，面積相仿，但四面臨街狀況不同，其中一面臨商業街，其銷售價格是7.5～9萬/㎡，兩面臨普通道路，銷售價格是 6.5萬/㎡，另一面臨弄里小路，其銷售價格是3.5～4萬/㎡.同樣的底層，價格相距最大的幅度接近2倍。因此，如果不仔細了解具體坐落位置，簡單將其中臨弄里小路的交易實例用于沿普通道路的估價對象進行比較，就會造成估價的失誤。

此外在交易實例的選擇時還應關注商業房地產的交易形式、價格(或租金)內涵。如，當前許多商業房地產的銷售采取了售后回租的形式，這種交易情況下的價格比非售后回租情況下的價格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件，即回報率與回報年限。類似的這種實例可比性基礎比較弱，一般不宜采用，如果一定要用，必須針對回報率與回報年限的綜合情況進行修正。又如商業物業的租金，有的包含了管理費、水電費等，而有的則沒有，而租賃價格中稅費的負擔，房屋的修繕責任的歸屬，租賃期限的長短，租金的支付方式及違約責任等都對租賃價格產生影響，所以要詳細了解這些內容。

2.運營型商業房地產

運營型商業房地產主要靠經營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業房地產主要采用收益法評估，由于難以獲取第一手租金資料，對于這類估價對象，在評估時理論上可基于營業收入測算凈收益，即凈收益=主營業務收入-主營業務成本和稅金-管理費用-財務費用-銷售費用-商業利潤。但在實際操作中，如何剝離商業經營的利潤與房地產帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價師對商業及房地產市場的經驗判斷，一般做法是根據類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業房地產的凈收益。

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