考點：獨立、客觀、公正原則

獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)和估價師站在中立的立場上評估出對各方當事人來說都是公平合理的價值。

所謂"獨立"，就是要求估價機構(gòu)和估價師與相關(guān)當事人無利害關(guān)系，在估價中不受包括委托人在內(nèi)的任何單位和個人的影響，應憑自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和職業(yè)道德進行估價。

所謂"客觀"，就是要求估價機構(gòu)和估價師在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應按照事物的本來面目、實事求是地進行估價。

所謂"公正"，就是要求估價機構(gòu)和估價師在估價中不偏袒相關(guān)當事人中任何一方，應堅持原則、公平正直地進行估價。

房地產(chǎn)估價之所以要遵循獨立、客觀、公正原則，是因為如果評估出的價值不公平合理，就會損害相關(guān)當事人中某一方的利益，也有損于估價師、估價機構(gòu)以至整個估價行業(yè)的聲譽和公信力。

例如，在房地產(chǎn)抵押估價中，如果評估出的房地產(chǎn)抵押價值比合理的價值高，則借款人受益，貸款人的風險增加，甚至影響金融安全。在房屋征收估價中，如果評估出的被征收房屋價值比合理的價值低，則被征收人受損，甚至影響社會穩(wěn)定;反之，則被征收人得利，公共利益受損。在人民法院拍賣房地產(chǎn)估價中，如果評估出的拍賣房地產(chǎn)價值比合理的價值低，則可能導致被執(zhí)行人的房地產(chǎn)被低價拍賣，使被執(zhí)行人受損;反之，可能導致流拍，使申請執(zhí)行人的債權(quán)不能實現(xiàn)，合法權(quán)益得不到保障。在房地產(chǎn)稅收估價中，如果估價結(jié)果導致納稅人少交稅，則造成稅款流失;而無論是估價結(jié)果導致納稅人多交稅還是少交稅，都會造成稅負不公平。

獨立、客觀、公正原則

內(nèi)涵

要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值

獨立-要求估價師要憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和應有的職業(yè)道德進行估價，而不受任何單位和個人的非法干預

客觀-要求估價師要從客觀實際出發(fā)，反映事物的本來面目進行估價，不帶自己的好惡、情感和偏見

公正-要求估價師要公平正直地進行估價，不要偏袒相關(guān)當事人中的任何一方

該原則的實踐要求

一是要求估價機構(gòu)應當是一個不依附于他人、不受他人束縛的獨立機構(gòu)(由以房地產(chǎn)估價師為主的自然人出資設立)

二是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師應當與估價對象、委托人及估價利害人之間沒有現(xiàn)實的或潛在的利益關(guān)系(除了收取估價費)，否則應主動回避

三是要求估價機構(gòu)和估價師在估價中不應受委托人等外部因素的干擾，不應屈從于外部壓力

四是估價師還必須具有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心雜念的影響

在估價操作層面

估價師應假設各方當事人均是出于利已動機并且是精明、謹慎行事的

估價師應進行換位思考，以各方當事人的角色和心態(tài)來考慮評估價值

然后估價師再以專家身份來反復、精細地權(quán)衡評估價值，得出一個對各方當事人來說均為公平合理的評估價值

【2005年真題】

房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應當站在( 　)的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

A.委托人

B.估價報告預期使用者

C.管理部門

D.中立

【答案】D

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