考點(diǎn)：獨(dú)立、客觀、公正原則

獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。

所謂"獨(dú)立"，就是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師與相關(guān)當(dāng)事人無(wú)利害關(guān)系，在估價(jià)中不受包括委托人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)。

所謂"客觀"，就是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見(jiàn)，應(yīng)按照事物的本來(lái)面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。

所謂"公正"，就是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中任何一方，應(yīng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。

房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，是因?yàn)槿绻u(píng)估出的價(jià)值不公平合理，就會(huì)損害相關(guān)當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至整個(gè)估價(jià)行業(yè)的聲譽(yù)和公信力。

例如，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，如果評(píng)估出的房地產(chǎn)抵押價(jià)值比合理的價(jià)值高，則借款人受益，貸款人的風(fēng)險(xiǎn)增加，甚至影響金融安全。在房屋征收估價(jià)中，如果評(píng)估出的被征收房屋價(jià)值比合理的價(jià)值低，則被征收人受損，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定;反之，則被征收人得利，公共利益受損。在人民法院拍賣房地產(chǎn)估價(jià)中，如果評(píng)估出的拍賣房地產(chǎn)價(jià)值比合理的價(jià)值低，則可能導(dǎo)致被執(zhí)行人的房地產(chǎn)被低價(jià)拍賣，使被執(zhí)行人受損;反之，可能導(dǎo)致流拍，使申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，合法權(quán)益得不到保障。在房地產(chǎn)稅收估價(jià)中，如果估價(jià)結(jié)果導(dǎo)致納稅人少交稅，則造成稅款流失;而無(wú)論是估價(jià)結(jié)果導(dǎo)致納稅人多交稅還是少交稅，都會(huì)造成稅負(fù)不公平。

獨(dú)立、客觀、公正原則

內(nèi)涵

要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)值

獨(dú)立-要求估價(jià)師要憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)，而不受任何單位和個(gè)人的非法干預(yù)

客觀-要求估價(jià)師要從客觀實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來(lái)面目進(jìn)行估價(jià)，不帶自己的好惡、情感和偏見(jiàn)

公正-要求估價(jià)師要公平正直地進(jìn)行估價(jià)，不要偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方

該原則的實(shí)踐要求

一是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依附于他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)(由以房地產(chǎn)估價(jià)師為主的自然人出資設(shè)立)

二是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對(duì)象、委托人及估價(jià)利害人之間沒(méi)有現(xiàn)實(shí)的或潛在的利益關(guān)系(除了收取估價(jià)費(fèi))，否則應(yīng)主動(dòng)回避

三是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不應(yīng)受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從于外部壓力

四是估價(jià)師還必須具有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心雜念的影響

在估價(jià)操作層面

估價(jià)師應(yīng)假設(shè)各方當(dāng)事人均是出于利已動(dòng)機(jī)并且是精明、謹(jǐn)慎行事的

估價(jià)師應(yīng)進(jìn)行換位思考，以各方當(dāng)事人的角色和心態(tài)來(lái)考慮評(píng)估價(jià)值

然后估價(jià)師再以專家身份來(lái)反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值，得出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均為公平合理的評(píng)估價(jià)值

【2005年真題】

房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在( 　)的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。

A.委托人

B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

C.管理部門

D.中立

【答案】D

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