考點：契稅

一、納稅人

在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬 ，承受的單位和個人為契稅的納稅人 。

1.轉移土地、房屋權屬是指下列行為：

(1)國有土地使用權出讓;

(2)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換;

(3)房屋買賣;

(4)房屋贈與;

(5)房屋交換。

2.下列方式視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅：

(1)以土地、房屋權屬作價投資、入股;

(2)以土地、房屋權屬抵債;

(3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬;

(4)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。

【例題】下列行為中，應當繳納契稅的有(　)。

A.房屋贈與

B.房屋繼承

C.以土地、房屋權屬抵債

D.以土地、房屋權屬投資、入股

E.房地產抵押

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是契稅的納稅人。選項ABCD均造成權屬轉移，但根據《繼承法》，法定繼承人繼承房產的，不繳納契稅;若為非法定繼承人，視為贈與，繳納契稅。參見教材P246。

二、課稅對象

契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋 。

【例題】契稅的課稅對象為(　)。

A.房地產的出售人

B.房地產的購買人

C.房地產的使用權人

D.發生權屬轉移的房地產

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是契稅的課稅對象。契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。參見教材P246。

三、計稅依據

1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格 ;

2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定 ;

3.土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額 。

為了避免發生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關可以直接或委托房地產估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據。

在房地產交易契約中，無論是否劃分房產的價格和土地的價格，都以房地產交易契約價格總額為計稅依據。

【例題】下列關于稅收的表述中，正確的是(　)。

A.房產稅的課稅對象是房產

B.房地產轉讓，必須按照交易合同上載明的價格征收契稅

C.農村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅

D.城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地是城鎮土地使用稅的計稅依據

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房產稅的納稅人、城鎮土地使用稅、契稅的計稅依據、耕地占用稅減稅、免稅。選項B錯誤，為了避免發生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關可以直接或委托房地產估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據;選項C錯誤，農村居民占用耕地新建住宅，稅額減半征收;選項D錯誤，城鎮土地使用稅的計稅依據是納稅人實際占用的土地面積。參見教材P234、237、240、246。

【例題】辦理轉移登記的房屋應繳納契稅，是否繳納土地增值稅則要考慮轉讓房地產時有無土地增值額。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是契稅的計稅依據。課稅對象是有償轉讓房地產所取得的土地增值額，契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。參見教材P239、246。

【例題】契稅的計稅依據是房屋產權轉移時，雙方當事人約定的轉讓價格，任何單位和個人不得改變計稅價格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是契稅的計稅依據。為了避免發生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關可以直接或委托房地產估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據。參見教材P246。

【例題】房屋交換時，以所交換房屋的評估價格作為契稅的計征依據。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是契稅的計稅依據。土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額作為契稅的計稅依據。參見教材P246。

四、稅率

契稅的(比例)稅率為3%～5%，各地適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府按照本地區的實際情況，在規定的幅度內確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

【例題】下列表述中，正確的是(　)。

A.凡是中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的課稅對象

B.房產稅、土地使用稅是比例稅率，土地增值稅則是累進稅率

C.耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人征收的一種稅，但炸藥庫用地應該免稅

D.契稅是在土地、房屋權屬發生轉移時，對產權出售人征收的一種稅，其稅率為3%～5%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是城鎮土地使用稅的稅率、耕地占用稅的減稅、免稅以及契稅的納稅人。選項B錯誤，土地使用稅是定額稅率;選項C錯誤，炸藥庫未明確是否為軍事用房;選項D錯誤，契稅是向產權承受人征收的一個稅種。參見教材P237、240、246。

征收機關核定的期限內繳納稅款。

五、納稅環節和納稅期限

契稅的納稅環節是在納稅義務發生以后，辦理契證或房屋產權證之前。

按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉移合同簽訂之日起10日內辦理納稅申報手續，并在

六、減稅、免稅

(一)對契稅的有關具體規定

1.對于《繼承法》規定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。

非法定繼承人 根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅 。

2.在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

3.市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅;

購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。

居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅; 繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅。

4.企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉 ，不征收契稅。

自然人與其個人獨資企業、一人有限責任公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉屬于同一投資主體內部土地、房屋權屬的無償劃轉 ，可比照上述規定不征收契稅。

(二)有下列行為之一的，減征、免征契稅

1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征;

2.城鎮職工，按規定第一次購買公有住房的，免征 ;

3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征;

4.土地、房屋被縣級以上人民政府征收，重新承受土地、房屋權屬的， 由省、自治區、直轄市人民政府決定是否減征或者免征;

5.納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的，免征;

6.依照我國有關法律規定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定的規定應當予以免稅的外國駐華大使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經外交部確認，可以免征。

(三)契稅的優惠政策

1.自2016年2月22日起，對個人購買家庭住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)

2.經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續作為經濟適用住房房源的，免征契稅;

對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。

3.公共租賃住房經營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征契稅。

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