考點：投資與房地產投資

1.(1)投資是指經濟主體(國家、企業、個人)以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經營某項事業的經濟行為。

(2)投資的分類：投資分為固定資產投資和流動資產投資。

固定資產投資是指用于構建新的固定資產(土地、房屋、機器設備、市政工程等)或更新改造原有固定資產的投資。

流動資產投資是指企業用于購買、儲存勞動對象以及在生產和流通過程中的在產品、產成品等周轉資金的投資。

(3)投資的特性：投資是一種有目的的經濟行為，是現在支出一定價值的經濟活動;投資具有時間性;投資的目的在于得到報酬(即收益);投資具有風險性，即不穩定性。

(4)投資的作用：投資是一個國家經濟增長的基本推動力;投資與企業發展密切相關;投資可以促進人民生活水平的提高;投資有利于國內穩定和國際交往。

(5)房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產開發與經營活動的經濟行為。房地產投資的對象是房地產資產，包括房地產開發投資和房地產置業投資。

2.房地產開發投資：是指從事商品房和土地開發經營活動的投資，包括商品房建設投資和土地開發投資。商品房建設投資是指房地產開發企業(單位)開發建設的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資(含拆遷、回遷還建用房)。土地開發投資是指房地產開發企業(單位)進行的土地開發工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。

3.投資的特性(四特性)

■投資是一種經濟行為

■投資具有時間性(犧牲即期消費獲得將來消費)

■投資目的是獲取收益

■投資具有風險性

4.房地產投資的分類(三種分類)

【2017年真題】房地產投資分為土地開發投資、房地產開發投資和房地產經營投資，是按照(　)的不同進行劃分的。

A.物業用途類型

B.投資對象存在形式

C.房地產投資主體

D.房地產業經濟活動類型

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產投資概述。根據房地產業經濟活動類型的不同，可以將房地產投資劃分為從事土地開發活動的土地開發投資、從事各類房屋開發活動的房地產開發投資和從事各類房地產出租經營活動的房地產經營投資。參見教材P4。

【重點難點】不同投資主體的投資目的顯著差異

投資主體投資目的

政府投資和非盈利機構·社會效益

·環境生態效益

企業和個人經濟效益

4.1 居住物業投資

內涵主要類型特點

供人們生活居住的房地產■公共住房

·廉租住房(低收入家庭出租)

·經濟適用住房(低收入家庭出售)

·限價商品住房(中等收入家庭出售)

·公共租賃住房(中等收入家庭出租)

■商品住房

·普通住宅

·高檔住宅

·公寓

·別墅自用或出租，投資風險小

4.2 商業物業投資

內涵主要類型特點

指能出租經營，為投資者帶來經常性現金流收入的房地產■寫字樓

■零售商業用房

■出租公寓
1.開發-出售的模式越來越缺乏生命力，而開發-持有或整體出售給機構投資者統一持有經營模式成為趨勢

2.收益多來自經營收入和物業資產升值，適合長期投資。收益水平與投資者管理商用物業的能力密切相關

3.商用物業交易涉及資金量大，常在機構投資者之間進行

4.位置對此類物業有特殊的重要性

4.3 工業物業投資

內涵主要類型特點

為人類生產活動提供空間■工業廠房

■倉儲用房

■高新技術產業用房

■研究與發展用房

1.可開發-銷售，也可開發-持有出租經營

2.重工業廠房設計特殊，不容易轉手交易

3.高新技術產業與研發用房適應性較強

4.輕工業廠房介于兩者之間

4.4 酒店和休閑娛樂設施投資

內涵主要類型特點

為商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供空間的投資·酒店

·休閑度假中心

·康體中心

·賽馬場

·高爾夫球場

1.本質上屬于商業物業投資

2.運營管理很重要，所以在開發階段，未來運營管理的團隊就會介入

4.5 特殊物業投資

內涵種類特點

指物業空間內的經營活動需要得到政府特殊許可的房地產·加油站

·飛機場

·車站

·橋梁

·碼頭

·公路

1.這類房地產交易少，多屬長期投資

2.靠經營活動收益回收投資并獲利

【典型例題】特殊物業是指設計比較特殊，具有特殊使用功能的物業。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產投資概述。特殊物業不是指設計或功能特殊，而是其里面的經營活動的性質特殊，必須得到政府的許可。參見教材P6。

【關注點】房地產投資按照區域分類

分類特點

一線城市和熱點二線城市由于供給不足導致的價格上漲壓力非常大

普通二線城市和大部分三四線城市面臨需求不足、供給過剩的去庫存壓力

【關注點】境外房地產投資的規模280億美元

項目內容

境外投資目的地(前三位)美國、中國香港和英國

境外投資物業類型排序寫字樓、酒店、工業、商業零售、居住物業

【典型例題】我國目前的房地產市場，是在普通的二線城市存在供不應求的狀況，所以存在價格上漲的壓力。 (　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產投資概述。普通二線城市和大部分三四線城市，面臨需求不足、供給過剩的去庫存壓力。參見教材P6。

5.房地產投資的特性(8大特點)

序號特性解析

1區位選擇異常重要■房地產的不可移動性，決定了其區位的重要性

■區位包括具體位置和宏觀區位(決定其收益水平和升值潛力)

2適于進行長期投資■土地不會毀損，建筑物具有耐久性，所以適合作為長期投資

3需要適時的更新改造投資■投資者通過及時調整房地產的使用功能，或更新改造，使之適合市場的需求，才能在競爭中處于有利的地位

■如寫字樓增加網絡通訊服務、購物中心改善環境、增加商品展示空間、公寓內增加洗衣房等

4易產生資本價值風險(價值難以判斷)■異質性使每宗房地產的價值不可能一致，對其市場價值和投資價值的判斷是困難的

■由于投資者眼光、能力和經驗的不同，導致相同市場價值的房地產有著因人而異的投資價值

5變現性差(流動性差)由于房地產異質性、價值量大，市場交易分散、信息不完備等原因，導致房地產在短期內無損變現的能力差

6易受政策影響房地產容易受到政府宏觀調控和市場干預政策的影響

7依賴專業管理開發、經營等各環節均需專業技術與服務

8存在效益外溢和轉移■房地產投資收益狀況受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響

■如地鐵的建設引起周邊樓盤價格上漲，小區旁建造紙廠使房產跌價等典型案例

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