2020房地產估價師《案例與分析》講義第三章4
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第三章 不同目的房地產估價
第五節 房地產強制拍賣估價
1.房地產拍賣的相關法律規定：
房地產拍賣適用法律法規主要有《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國拍賣法》、《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》。一些具體規定如下：
(1)《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條規定：“設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。”
(2)《中華人民共和國擔保法》第五十五條規定：“城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。依照本法規定以承包荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(鎮)村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”
(3)《中華人民共和國拍賣法》第五十六條規定：“委托人，買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用;未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用。”
(4)《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第四條規定：“對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”第八條規定：“拍賣應確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%;如果出現流拍，再行拍賣時，司以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。”
2.房地產強制拍賣估價的特點：
(1)強制處分
處分行為在規定的時間內完成，如果拍賣不成，通常由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。
(2)快速變現
買受人(購得拍賣標的的竟買人)承擔的風險較大，因此其價格一般較正常交易低。
(3)成交價格一般低于正常市場價格
3.房地產強制拍賣估價的技術路線：
房地產強制拍賣估價只需評估估價對象在正常市場的價格水平，而拍賣保留價則由人民法院參考評估價進行確定。以上估價是針對委托拍賣方或拍賣機構委托估價機構的情形，此外，還有另一種隋形就是估價機構受競買人委托，為確定委托方的起拍價或最高出價提供參考，對拍賣房地產的投資價值或市場價值進行評定。
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