房地產業的基本概念

房地產業是從事房地產投資、開發、經營、服務和管理的行業，包括房地產開發經營、房地產中介服務、物業管理和其他房地產活動。在國民經濟產業分類中，房地產業屬于第三產業，是為生產和生活服務的部門。

房地產業與建筑業既有區別又有聯系。它們之間的主要區別是;建筑業是物質生產部門，屬于第二產業;房地產業兼有生產(開發)、經營、服務和管理等多種性質，屬于第三產業。這兩個產業又有著非常密切的關系，因為它們的業務對象都是房地產。在房地產開發活動中，房地產業與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業是房地產開發建設的甲方，建筑業是乙方;房地產業是策劃者、組織者和發包單位;建筑業則是承包單位，按照承包合同的要求完成基礎設施建設、場地平整等土地開發和房屋建設的生產任務。

我國現代房地產業是從20世紀70年代末80年代初，在改革開放的背景下，隨著城鎮住房制度改革和城鎮國有土地使用制度改革的啟動與深入推進，迅速發展壯大起來的。20世紀50年代至70年代這段時期，隨著廢除房地產私有制，禁止房地產買賣、租賃等活動，房地產市場基本上消失了，這個時期幾乎沒有房地產業，只有建筑業。城鎮住房制度改革簡稱住房制度改革或者時期幾乎沒有房那種城鎮住房主要依靠國家投資建沒、排隊分配、低租金使用的做法，轉變成為主要由房地產開發商開發建設、居民從市場上購買或者承租的“住房商品化和社會化”的做法。城鎮國有土地使用制度改革簡稱土地使用制度改革，是把過去那種城鎮同有土地使用權與所有權合一，土地供應采取無償劃撥，無限期使用，不得轉計的做法，轉變成為土地使用權與所有權分離.主要采取招標、拍賣、掛牌等方式將士地使用權有償出讓給單位或者個人,有限期使用.可以轉讓、出租、抵押的做法。

房地產業的細分

在房地產開發、經營等過程中，需要多學科的知識和多行業的參與，例如測繪、勘察設計、城市規劃、建筑、法律、市場營銷等。但目前普遍認為，房地產業主要包括房地產開發經營、房地產中介服務、物業管理和其他房地產活動。其中，房地產中介服務和物業管理合稱房地產服務業;房地產中介服務又分為房地產咨詢、房地產估價和房地產經紀。因此，房地產業可分為房地產開發經營業和房地產服務業，房地產服務業又可分為房地產中介服務業和物業管理業，房地產中介服務業又可分為房地產咨詢業、房地產估價業和房地產經紀業。

房地產開發經營業的主要業務是取得待開發房地產，特別是土地，然后進行基礎設施建設、場地平整等土地開發或者房屋建設，再轉讓開發完成后的土地、房地產開發項目或者銷售、出租建成后的房屋。房地產開發經營業具有投資大、周期長、風險高、回報率高、附加值高、產業關聯度高、帶動力強等特點。房地產開發企業的收入具有不連續性。房地產開發商主要是組織者和決策者，要關注房地產市場的發展變化，把資金、相關專業服務人員和機構、建筑承包商等結合起來完成房地產開發經營活動。目前，我國房地產業中房地產開發經營業占主體地位。

房地產咨詢業的主要業務是為了關房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面的顧問服務，現實中的具體業務有接受當事人的委托進行房地產市場調查研究、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃等。目前，房地產咨詢業務主要由房地產估價師和房地產估價機構或者房地產經紀人和房地產經紀機構承擔。

房地產估價業的.主要業務是分析測試和判斷房地產的價值并提出相關專業意見，為土地用權出讓、轉讓和房地產買賣、抵押、征收征用補償、損害賠償、課稅等提供價值參考依據。房地產估價要求獨立、客觀、公正。房地產估價活動主要由房地產估價師來完成。從事房地產估價活動需要扎實的估價專業知識、豐富的估價實踐經驗和良好的職業道德。房地產估價業是知識密集型行業。

房地產經紀業的主要業務是幫助房地產出售者、出租人尋找到房地產的購買者、承租人，或者幫助房地產的購買者、承租人尋找到其欲購買、承租的房地產，是房地產市場運行的潤滑劑。房地產經紀活動由房地產經紀人員來完成，房地產經紀機構主要是為房地產經紀人員提供平臺和品牌。從事房地產經紀活動需要一定的專業知識、經驗和較好的信譽。房地產經紀業是知識密集和勞動密集的行業。隨著我國房地產市場逐步由新建商品房買賣為主轉變為存量房買賣和租賃為主，房地產業將逐步由房地產開發經營為主轉變為房地產經紀等房地產服務為主。在成熟的房地產市場中，房地產經紀業是房地產業的主體。

物業管理業的主要業務是對已建成并經竣工驗收投入使用的各類房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，并提供相關服務。從事物業管理活動需要樹立服務意識，正確處理好與業主的關系。物業管理不同崗位要求的人員知識水平差異較大，其中的高層次專業人員是物業管理師。物業管理業是勞動密集和知識密集的行業。

房地產業的歷史沿革

房地產業在中國是一個既古老又新興的產業，其發展大體上可以分為下列五個時期：

(1)1949年以前。據有關文字記載，中國在3000多年前就出現了田地的交換和買賣。長達2000多年的封建歷史時期，有了一定規模的土地和房屋的租賃、買賣等經濟活動。19世紀中葉起，沿海一帶的上海、廣州等城市近代房地產業產生并得到了迅速發展。但所有這些都是以土地和房產的私有制為基礎的。

(2)1949-1955年。解放初期，穩定城市房地產秩序，是開展經濟建設、穩定人民生活的重要組成部分。為此，首先接收了舊政府的房地產檔案、確認產權歸屬、代管無主房屋、沒收敵偽房地產、打擊房地產投機和各種非法活動。其次，在全國各地先后建立了房地產管理機構，制定了有關政策規定，開展了大規模的房地產清查登記，以極高的效率建立了新的房地產管理秩序。第三，國家在極其緊張的財政經費中，撥出專款改造舊社會遺留下來的棚戶區和貧民窟，建造新住宅，改善貧窮居民的居住生活條件。這一切，對于穩定民心、恢復經濟起到了重要作用。

(3)1956-1965年。隨著對資本主義工商業的社會主義改造，全國城鎮陸續開始以“國家經租”和“公私合營”的形式對出租私有房屋進行了社會主義改造，付給房主定租和股息，贖買了房主產權，改造私房一億平方米。私有企業占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。這一切，使城市房屋和土地的所有制構成發生了根本性的變化，確立了社會主義公有制在城市房地產中的主體地位。

(4)1966—1978年。“十年動亂”時期，城市房地產管理工作受到極大破壞。房地產管理機構幾起幾落，產權管理陷入混亂，違章占地幾經泛濫，變相買賣土地時有發生，住宅建設停滯不前，欠賬越來越多，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。

(5)1978年以后。隨著經濟體制改革的全面展開，在城市進行了城填住房制度改革、城鎮土地使用制度改革和房地產生產方式改革，1987年10月25日，中國共產黨第十三次全國代表大會《沿著有中國特色的社會主義道路前進》的報告正式提出：“社會主義的市場體系，不僅包括消費品和生產資料等商品市場，而且應當包括資金、勞務、技術、信息和房地產等生產要素市場;單一的商品市場不可能很好發揮市場機制的作用。”在中國社會主義經濟發展史上第一次提出了建立房地產市場，確立了房地產市場的地位，宣告了中國社會主義房地產市場的誕生。

2003年8月12日，國務院印發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號).要求要充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義，指出房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業，實現房地產市場健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。

近年來，中央提出建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，調整和優化中長期供給體系，實現房地產市場動態均衡。以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，堅持住房的居住屬性，健全購租并舉的住房制度。落實地方政府主體責任，因城施策，加強房地產市場分類調控。目前三四線城市房地產庫存較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開發、銷售、中介等行為.遏制熱點城市房價過快上漲。

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