2020房地產估價師《理論與方法》專項練習題(十六)
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1.房地產估價原則是為了使不同的房地產估價師對房地產估價的基本前提有認識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是房地產估價原則的作用。房地產估價原則可以使不同的估價師對房地產估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的，同一價值時點的評估價值趨于相同或近似。參見教材P154。
2.根據合法原則，只有完全合法的房地產才能成為估價對象。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是合法原則。遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產，就應將其作為那種狀況的房地產來估價。參見教材P156。
3.鑒證性估價一般都要遵循獨立客觀公正原則，咨詢性估價可以不必一定要遵循獨立客觀公正原則。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是獨立客觀公正原則。咨詢性估價要站在某個特定單位或個人的立場上而非站在中立的立場上進行評估，嚴格地說不一定要遵循獨立客觀公正原則。參見教材P154。
4.估價對象狀況不是委托人或估價師可以隨意假定的，甚至不是根據估價對象實際狀況確定的，必須依法判定。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是合法原則。估價對象狀況不是委托人或估價師可以隨意假定的，甚至不是根據估價對象實際狀況確定的，而必須依法判定。參見教材P156。
5.在進行房地產估價時，對房地產市場情況的分析始終應針對價值時點時的狀況。( )
『正確答案』 √
『答案解析』本題考查的是價值時點原則。不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據的市場狀況始終是價值時點的狀況，但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。參見教材P162。
6.從理論上講，任何狀況的房地產都可以成為估價對象，故不必做到評估價值與依法判定的房地產狀況相匹配。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是合法原則。從理論上講，任何狀況的房地產都可以成為估價對象，只是必須做到評估價值與依法判定的房地產狀況相匹配。參見教材P156。
7.均衡原理是以房地產內部構成要素與其外部環境是否協調均衡，來判斷該房地產是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規模和最佳用途。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象內部各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規模。參見教材P168。
8.某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設用地使用權出讓合同規定，土地的規劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10日報市規劃局批準變更用途為住宅、辦公;2011年5月9日報市規劃局批準變更容積率為3.0;2011年9月1日市國土局委托房地產估價機構評估需補交的土地使用權出讓金數額，則價值時點應為2010年10月10日和2011年5月9日。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是價值時點原則。一般情況下價值時點只有一個。但是此題中，產生補地價的情況有2次，2010年10月10日為第一次，變更了土地使用用途，第二次為2011年5月9日，變更容積率，兩次變更時都產生了補地價的需要，價值時點為變更時，所以有兩個價值時點。參見教材P161。
9.假設開發法中的后續必要支出及應得利潤，是遵循替代原理求取的。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是替代原則。假設開發法中的后續開發的必要支出及應得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。參見教材P166。
10.估價對象的權利人和意向取得者不一致時，確定估價對象的最高最佳利用狀況，應該始終從權利人角度進行估價。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。估價對象的權利人和意向取得者不一致時，應該先根據估價目的確定是從權利人角度還是意向取得者的角度進行估價，再根據其對估價對象依法享有的開發利用權利，確定估價對象的最高最佳利用狀況。參見教材P170。
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