2020房地產估價師《制度與政策》提升訓練題（十六）
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1.下列房地產中，不得抵押的有( )。
A.共有的房地產
B.人民法院查封的房地產
C.出租的房地產
D.設有地役權的房地產
E.尚未注銷異議登記的房地產
『正確答案』BE
『答案解析』本題考查的是房地產抵押的一般規定。選項A共有房地產可以抵押，必須經共有人書面同意;選項CD出租的房屋及設有地役權的房地產，均不影響抵押，只不過抵押后不得影響原已設定的租賃權和地役權。《物權法》規定，不得抵押的財產有：土地所有權;耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外;學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;所有權、使用權不明或者有爭議的財產;依法被查封、扣押、監管的財產;法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。參見教材P142。
2.同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣抵押房地產所得價款的清償原則有( )。
A.抵押權已登記的，按照債權比例清償
B.抵押權已登記的，先于未登記的受償
C.抵押權未登記的，按照債權比例清償
D.抵押權已登記的，按照登記時間的先后順序清償
E.抵押權未登記的，按照債權發生時間的先后順序清償
『正確答案』BCD
『答案解析』本題考查的是房地產抵押權的實現。抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。抵押權已登記的先于未登記的清償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。參見教材P148。
3.在房地產抵押估價中，注冊房地產估價師應盡的職責有( )。
A.對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性
B.了解抵押房地產的法定優先受償權利情況
C.將估價對象現狀與相關權屬證明材料進行對照
D.拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周邊環境、景觀的照片
E.進行現場實地考察
『正確答案』BCDE
『答案解析』本題考查的是房地產抵押估價。在房地產抵押估價活動中，房地產估價師應當勤勉盡責，包括了解抵押房地產的法定優先受償權利等情況;必要時對委托人提供的有關情況和資料進行核查;全面、細致地了解估價對象，對估價對象進行實地查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片;處置房地產時，除評估房地產的公開市場價值，同時給出快速變現價值意見及其理由等。參見教材P146。
4.最高額抵押權確定的情形有( )。
A.最高額抵押權已轉讓
B.新的債權不可能發生
C.抵押財產被查封
D.約定債權確定期限屆滿
E.最高額抵押權設立滿一年
『正確答案』BCD
『答案解析』本題考查的是最高額抵押權。有下列情形之—的，抵押權人的債權確定：(1)約定的債權確定期間屆滿;(2)沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權;(3)新的債權不可能發生;(4)抵押財產被查封、扣押;(5)債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷;(6)法律規定債權確定的其他情形。參見教材P147。
5.《物權法》規定房地產抵押權實現的方式有( )。
A.抵押權人可以與抵押人協議以拍賣、變賣抵押房地產所得的價款優先受償
B.抵押權人直接向人民法院提起訴訟
C.抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣抵押房地產
D.按合同約定將抵押房地產轉移給抵押權人
E.抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押人可以請求人民法院變賣抵押房地產
『正確答案』AC
『答案解析』本題考查的是房地產抵押權的實現。依據《物權法》的規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產所得的價款優先受償。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產。參見教材P148。
6.下列房地產中，不得抵押的有( )。
A.集體所有的土地使用權
B.村辦企業廠房
C.列入城市房屋拆遷范圍的房屋
D.宅基地
E.已經設定抵押權的房地產
『正確答案』ACD
『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件。《物權法》規定，不得抵押的財產有：土地所有權;耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外;學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;所有權、使用權不明或者有爭議的財產;依法被查封、扣押、監管的財產;法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。參見教材P142。
7.下列關于房地產抵押的表述中，正確的有( )。
A.村辦企業的廠房可以抵押
B.以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產
C.公立學校的教學樓因本校擴建實驗室可以抵押
D.抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效
E.同一房地產不得設定兩個以上抵押權
『正確答案』ABD
『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件。《物權法》規定，不得抵押的財產有：土地所有權;耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外;學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;所有權、使用權不明或者有爭議的財產;依法被查封、扣押、監管的財產;法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。參見教材P142。
8.某房地產開發公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來3年連續獲得總額1.2億元人民幣的貸款額度，下列表述中正確的有( )。
A.該抵押屬一般房地產抵押
B.該抵押是最高額抵押
C.若銀行實際發放了1.5億元貸款，其優先受償價款為1.5億元
D.若銀行實際發放了1.5億元貸款，其優先受償價款為1.2億元
E.該抵押可以不經登記即產生合同效力
『正確答案』BD
『答案解析』本題考查的是最高額抵押權。《物權法》規定，最高額抵押是為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來發生的債權提供擔保，是對一定期間內連續發生的債權做擔保。設定最高額抵押權時，債權尚未發生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權擔保。參見教材P146。
9.下列房地產中，不得轉讓的有( )。
A.10人共有的房地產，其中1人不同意轉讓的房地產
B.未解決權屬爭議的房地產
C.設定了抵押權的房地產
D.已被依法查封的房地產
E.已列入城市征收范圍內的房屋
『正確答案』ABD
『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件。共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。原建設部令第56號《城市房地產抵押管理辦法》第三十七條經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條規定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規定實施的，不予補償。參見教材P142。
10.商品房現售條件與預售條件的不同之處有( )。
A.已通過竣工驗收
B.取得建設工程規劃許可證
C.取得建設用地使用權證書
D.取得建筑工程施工許可證
E.物業管理方案已落實
『正確答案』AE
『答案解析』本題考查的是商品房預售。商品房預售的條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;(4)商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。
商品房現售，必須符合以下條件：(1)出售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;(2)取得土地使用權證書或使用土地的批準文件;(3)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;(4)已通過竣工驗收;(5)拆遷安置已經落實;(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期;(7)物業管理方案已經落實。參見教材P128～130。
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