經濟評價指標與方法

第六節 房地產投資方案經濟比選

1.方案經濟比選及其作用：

(一)方案經濟比選

方案經濟比選，是遵循一定的比選規則，選用適當的比選方法，在各種可能的開發投資方案中尋求合理的經濟和技術方案的行為過程。

(二)方案經濟比選的類型

各種可能方案中，主要存在著三種關系，即互斥關系、獨立關系和相關關系。互斥關系，是指各個方案之間存在著互不相容、互相排斥的關系，在進行方案比選時，在各個備選方案中只能選擇一個，其余必須放棄。獨立關系，是指各個方案的現金流量是獨立的，不具有相關性，其中任何一個方案的采用與否與自己的可行性有關，與其他方案是否被采用無關。相關關系，是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現金流量帶來一定的影響，進而影響其他方案的采用或拒絕。

(三)方案經濟比選的作用

方案經濟比選，是項目可行性研究與決策工作的重要內容。

(四)方案比選中的決策準則

在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循三個決策準則。這些準則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。

1.備選方案差異原則

通過分析比較備選方案之間的差異，就可以判斷各備選方案的優劣。

2.最低可接受收益率原則

投資的目的是獲取盡可能高的利潤，因此所有備選方案的利潤必須超過最低可接受收益率(MARR)，該最低可接受收益率是由企業經營管理目標決定的目標收益率，有時也被視為投資的機會成本。

3.不行動原則

不行動原則意味著投資者將放棄投資機會，不選擇備選方案中的任何項目，保持其資金可以隨時投資到財務內部收益率大于最低可接受收益率的投資項目中去.

2.方案經濟比選定量分析方法：

(一)凈現值法

凈現值法是通過比較不同備選方案財務凈現值大小來進行方案選擇的方法為優選方案。如果所有的備選方案的財務凈現值均小于零，則選擇不行動方案。

(二)差額投資內部收益率法

差額投資內部收益率，是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率。

(三)等額年值法

(四)費用現值比較法和費用年值比較法

對效益相同或基本相同的房地產項目方案進行比選時，為簡化計算，可采用費用現值指標和等額年費用指標直接進行項目方案費用部分的比選。

(五)其他經濟比選方法

對于開發經營期較短的出售型房地產項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態指標進行方案比選。

3.方案經濟比選方法的選擇：

(一)比選方法選擇規則

在方案比選過程中，應該注意選擇適宜的比選方法。具體比選方法選擇規則，表現在以下3個方面。

(1)當可供比較方案的開發經營期相同，且項目無資金約束的條件下，一般采用凈現值法、等額年值法和差額投資內部收益率法。

(2)當可供比較方案的開發經營期不同時，一般宜采用等額年值法進行比選。如果要采用差額投資內部收益率法或凈現值法進行方案比選，須對各可供比較方案的開發經營期，通過運用最小公倍數法和研究期法進行調整，然后再進行比選。

(3)當可供比較方案的效益相同或基本相同時，可采用費用現值比較法和費用年值比較法。

(二)方案經濟比選的特殊注意事項

在進行可供比較方案比選時，應注意各方案之間的可比性，遵循費用與效益計算口徑對應一致的原則，并根據項目實際情況，選擇適當的經濟評價指標作為比選指標。

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