房地產估價師《經營與管理》考點精講：風險分析與決策（2）
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風險分析與決策
第二節 盈虧平衡分析
1.盈虧平衡分析的基本原理：
盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產品成本、產銷量與盈利的平衡關系的方法。對于一個投資項目而言，隨著產銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉折點，我們稱這種轉折點為盈虧平衡點(Break Even Point，BEP)，在這一點上，銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。
盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產量、銷售收入與銷量之間的函數關系，通過對這兩個函數及其圖形的分析，找出平衡點。
盈虧平衡分析包括線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。當產量等于銷售且產銷量的變化不影響市場銷售價格和生產成本時，成本與產量、銷售收入與銷量之間呈線性關系，此時的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。當市場上存在壟斷競爭因素的影響時，產銷量的變化會導致市場銷售價格和生產成本的變化，此時的成本與產量、銷售收入與銷量之間呈非線性關系，所對應的盈虧平衡分析也就屬于非線性盈虧平衡分析。
2.房地產開發項目盈虧平衡分析：
房地產項目的盈虧平衡分析，有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點的設置。臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。
單個風險因素臨界值的分析計算可以采用列表法和圖解法進行，多個風險因素臨界值組合的分析計算可以采用列表法進行。
(一)最低租售價格分析
租金和售價，是房地產項目最主要的不確定性因素，能否實現預定的租售價格，通常是房地產開發投資項目成敗的關鍵。
(二)最低租售數量分析
最低銷售量和最低出租率，也是房地產項目最主要的不確定性因素，能否在預定售價下銷售出理想的數量，或在一定的租金水平下達到理想的出租率，通常是開發投資項目成敗的關鍵。
(三)最高土地取得價格
最高土地取得價格是指開發項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。
(四)最高工程費用
最高工程費用是指在預定銷售額下，要滿足預期的開發項目收益要求，所能承受的最高工程費用。最高工程費用與預測可能的工程費用之間差距越大，說明開發項目承受工程費用增加風險的能力越大。
(五)最高購買價格
對于房地產置業投資項目，初始購買價格，對能否實現預期投資收益目標非常重要。
(六)最高運營費用比率
運營費用比率是指投資性物業中運營費用支出占毛租金收入的比率。
(七)多因素臨界點組合
多個風險因素同時發生變化，引起開發項目經濟效益指標的變化，達到臨界點，這時各因素變化值組合成為多因素臨界點組合。
3.房地產開發項目盈虧平衡分析示例：
(一)保本點分析
(二)臨界點分析
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