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第四章 房地產價格影響因素

第四節 制度政策因素

影響房地產價格的制度政策因素，主要有房地產制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關特殊政策以及相關規劃和計劃等。

一、房地產制度政策(熟悉)

包括：房地產的所有制、使用制、交易管理制度、價格政策。

改革城鎮國有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權出讓、轉讓、出租，推行住宅商品化、社會化，實行住房分配貨幣化，就使得房地產價格顯現出來，并反映房地產市場供求狀況，同時也受房地產市場供求的影響。

(1)房地產所有制：

土地所有權屬于國家或者農民集體，不能買賣;

房屋可以私人所有，其中住宅大部分為私人所有，可以買賣。

土地沒有所有權價格，土地價格均是指某種土地使用權價格。

土地使用權一般是有使用期限的，一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產的價格就會越高;反之，就會越低。

國有建設用地由政府獨家壟斷供應，土地供應政策(包括供應量、供應結構和供應方式等)的變化會引起土地及房地產價格的變動。

(2)價格政策

價格政策是政府對房地產價格的高低與漲落的態度及其采取的相應管制或干預方式和措施等。

①高價格政策(放任不管)，高價格政策促進房地產價格上漲。“經營城市”

②低價格政策(抑制政策)，低價格政策造成房地產價格下降。“價格管制”“租金管制”

(高與低，不是指絕對價格，而是指價格趨勢。)

政府對房地產價格的管制或干預方式，可能是直接定價或者制定最高限價或最低限價，也可能是通過一些其他措施或手段來調節價格。

抑制房地產價格的措施主要有：

①政府在房地產價格上漲過快時通過增加土地供應或者加大、加快房屋建設，以增加房地產供給，從而平抑房地產價格;

②規定按照合理的房地產開發成本和利潤率來定價;(如經濟適用房)

③制定最高限價，規定出售房地產的價格不得突破此價格;——限價商品房

④建立一套房地產交易管理制度，遏制房地產投機炒作。

此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩定或抑制房地產價格。

【例題】低價格房地產政策，并不意味著房地產價格的絕對水平低。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產制度政策。低價格政策，只是價格趨勢的政策，會使得價格走低。并不意味著造成房地產價格的絕對水平低。參見教材P138。

二、金融制度政策(掌握)

采用由緊到松的貨幣政策，會導致房地產價格上漲;相反，會導致房地產價格下降。

緊縮信貸(包括：減少開發貸款、提高首付比例、提高貸款利率)，降低房地產價格。

嚴格控制房地產開發貸款，會減少未來的商品房供給，從而會使未來的商品房價格上漲。

提高最低首付款比例，上調購房貸款利率，會降低購房支付能力、提高購房門檻，從而會減少商品房需求，進而會使商品房價格下降;反之，會使商品房價格上漲。

【例題】下列情況中會導致房地產價格上升的是(　)。

A.上調住房抵押貸款利率

B.收緊房地產開發貸款

C.開征房地產持有環節的稅收

D.增加土地供應

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是金融制度政策。A上調貸款利率，增加購買成本負擔，減少購買，從而導致房地產價格下降;開征持有環節稅，對擠壓房地產泡沫，很給力，導致價格下降;D增加供給，降低價格。參見教材P138。

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三、稅收制度政策(掌握)——稅收工具

新開征、暫停征收、恢復或者取消征收某個與房地產有關的稅種(以下簡稱房地產稅收)，提高或者降低稅率或稅額標準等，會對房地產價格有影響。

但不同種類的房地產稅收及其征收范圍、納稅人、計稅依據、征收方式方法、減免稅規定等的不同，導致房地產價格變動的方向、程度和速度是不盡相同的。

分析房地產稅收對房地產價格的影響，首先應區分它們的征收環節。房地產稅收可分為房地產開發環節、交易環節和保有環節的稅收。

【例題】稅收是影響房地產價格的制度政策因素之一，在買方市場條件下減少房地產開發環節的稅收會使房地產價格下降。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。減少房地產開發環節的稅收，降低開發商成本，在買方市場條件下，開發商為促進成交，會更樂于降價促銷，導致價格下降。參見教材P140。

類似的題目，運用相關的經濟原理進行推導，得出結論。(不必機械死記硬背)

【例題】下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格上升的是(　)。

A.降低房地產開發貸款利率

B.增加土地有效供給

C.降低契稅

D.提高購房貸款利率

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。A降低貸款利率，將降低開發成本，可能導致價格下降;B增加有效供給，結果是價格的下降，這是供給規律作用的結果;D提高購房者貸款利率，將抑制需求，導致價格下跌。C降低契稅，使購房者成本減低，需求增加，價格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投機成本降低，刺激投資導致價格上升。參見教材P139～140。

【例題】下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是(　)。

A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲

B.增加房地產持有環節的稅收，通常會導致房地產價格上漲

C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降

D.嚴格控制房地產開發貸款，通常會使房地產價格下降

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。B增加房地產持有環節的稅收，通常會導致房地產價格下降。C在買方市場下，增加賣方的稅收通常不會使房地產價格下降。D嚴格控制房地產開發貸款，通常會使房地產價格上升。參見教材P139～140。

四、有關規劃和計劃(考點會放在相關知識中的規劃知識部分)(熟悉)

政府的規劃和計劃的編制、調整和修訂，對房地產價格會有較大的影響。

(一)國民經濟和社會發展規劃——政府調控經濟的依據，對房地產價格有很大影響

國民經濟和社會發展規劃是國家加強和改善宏觀調控的重要手段，也是政府履行經濟調節、市場監管、社會管理和公共服務職責的重要依據。它按行政層級，分為國家級規劃、省(區、市)級規劃、市縣級規劃;按對象和功能類別，分為總體規劃、專項規劃、區域規劃。

(二)城鄉規劃——統籌安排空間布局

①總體規劃

②控制性詳細規劃——是政府做出項目規劃許可的依據

③修建性詳細規劃——對地塊具體的安排和設計

城市規劃對房地產價格的影響很大，例如，如果城市規劃將某個地區列為重點發展區域，則這個地區的房地產價格一般會上漲。

(三)土地相關規劃和計劃——直接影響供給

土地利用總體規劃：一是建設用地總量，其中包括建設占用耕地的數量;二是耕地保有量。

土地利用年度計劃：對土地利用進行的年度調節。

土地供應計劃：在劃撥或出讓國有建設用地使用權時使用的指標。

(四)住房相關規劃和計劃

包括住房建設規劃和年度計劃、住房保障發展規劃和年度計劃。

保障房對商品住房價格有個修正作用：住房建設總量增加特別是限價商品住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模增加或在住房建設總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降，反之會上漲。

五、有關特殊政策

國家的發展戰略，設立沿海開放城市、建立經濟特區開發區等。

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