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商品房銷售管理

一、商品房預售

1.商品房預售的概念(熟悉)

商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。為規范商品房預售行為，加強商品房預售管理，保障購房人的合法權益，《城市房地產管理法》規定商品房預售實行預售許可。

【例題】規定商品房預售實行預售許可制度的法律是(　)。

A.《城市房地產管理法》

B.《城市房地產開發經營管理條例》

C.《城市商品房預售管理辦法》

D.《城市房地產轉讓管理規定》

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商品房預售。《城市房地產管理法》規定：商品房預售實行預售許可制度，房地產開發企業取得《商品房預售許可證》方能預售商品房。參見教材P110。

2.商品房預售的條件 (考點、掌握)

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;

(4)開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

預售許可的最低規模不得小于棟 ，不得分層、分單元辦理預售許可。

【2011年真題】商品房預售許可的最低規模不得小于(　)。

A.居住區　　　　B.居住小區

C.棟　　　　　　D.單元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房預售。預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。參見教材P110。

【例題】商品房預售的條件之一是：投入的開發建設資金應達到工程建設總投資的一定比例以上，并有確定的(　)。

A.后續開發資金和施工措施

B.后續開發資金和質量保障措施

C.施工進度和竣工交付日期

D.施工和質量保障措施

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房預售。按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。參見教材P110。

3.商品房預售許可(掌握)

房地產開發企業取得《商品房預售許可證》后方能夠預售商品房。開發企業進行商品房預售時，應當向承購人出示《商品房預售許可證》，售樓廣告和說明書應載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。

(1)許可材料

房地產開發企業申請商品房預售許可，應當向市、縣人民政府房地產管理部門提交下列證件及資料：

(1)商品房預售許可申請表;

(2)開發企業的《營業執照》和資質證書;

(3)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;

(4)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;

(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;

(6)商品房預售方案：預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體落實、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施等。

【2011年真題】商品房預售方案應包括的內容有(　)。

A.項目基本情況

B.預售房屋套數

C.銷售人員姓名和身份證號

D.竣工交付日期

E.住宅質量責任承擔主體

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是商品房預售。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體落實、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施等。參見教材P111。

【例題】房地產開發企業申請商品房預售許可證，必須提交的要件包括(　)。

A.國有建設用地使用權證書

B.工程施工合同

C.建設工程規劃許可證

D.房屋拆遷許可證

E.建設工程施工許可證

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是商品房預售。《城市商品房預售管理辦法》規定，房地產開發企業申請辦理《商品房預售許可證》，應當向市、縣人民政府房地產管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預售許可申請表;(2)開發企業的《營業執照》和資質等級證書;(3)土地使用權證書;建設工程規劃許可證和施工許可證;(4)投入資金開發建設達到工程建設總投資25%以上的證明;(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;(6)商品房預售方案。參見教材P111。

(2)許可程序

1)受理

如材料不齊應當場或5日內一次性書面告知需要補充的材料。

2)審核

3)許可

受理10內，如條件符合，應依法做出預售許可決定;決定之日起10日內 向企業送達《商品房預售許可證》。獲得預售許可的項目，企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

4)公示。

4.商品房預售合同登記備案(掌握)

房地產開發企業取得《商品房預售許可證》的，可以向社會預售其商品房。開發企業應當與承購人簽訂書面預售合同。房地產開發企業應當在簽約之日起30日內 持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

【例題】商品房預售合同應由(　)向登記部門登記備案。

A.購房人

B.房地產開發企業

C.購房人和房地產開發企業

D.購房人或房地產開發企業

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房預售。房地產開發企業取得《商品房預售許可證》的，可以向社會預售其商品房。開發企業應當與承購人簽訂書面預售合同。商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。參見教材P112。

【2012年真題】商品房預售合同登記備案的申請人應是(　)。

A.購房人

B.房地產開發企業

C.商品房銷售代理機構

D.購房人和房地產開發企業

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房預售。房地產開發企業應當自簽訂預售合同之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。參見教材P112。

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