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房地產轉讓管理

一、房地產轉讓概述(考點、掌握)

(一)房地產轉讓的概念

《城市房地產管理法》規定：“房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。”《城市房地產轉讓管理規定》對此概念中的其他合法方式作了進一步的細化，規定其他合法方式主要包括下列行為：

(1)以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的;

(2)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的;

(3)因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的;

(4)以房地產抵債的;

(5)法律、法規規定的其他情形。

房地產轉讓的實質是房地產權屬發生轉移 。《城市房地產管理法》規定，房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內的土地使用權同時轉讓 。

【例題】一方提供土地使用權，另一方提供資金進行房地產項目建設而使房地產權屬發生變化的行為，是一種房地產(　)行為。

A.出讓　　B.資金借貸　　C.轉讓　　D.租賃

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產轉讓概述。一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的行為，屬于房地產轉讓中的其他合法方式之一。參見教材P105。

(二)房地產轉讓的分類

根據轉讓的對象，房地產轉讓可分為地面上有建筑物的房地產轉讓和地面上無建筑物的房地產轉讓。地面上無建筑物的房地產轉讓，習慣上又被稱為土地使用權轉讓。《城市房地產管理法》將原來的土地使用權轉讓與房屋所有權轉移合并為一個整體通稱為房地產轉讓，對于規范房地產市場行為，加強市場統一管理，具有積極的作用。

根據土地使用權的獲得方式，房地產轉讓可分為以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓和以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓。

根據轉讓的方式，房地產轉讓可分為有償和無償兩種方式。有償轉讓主要包括房地產買賣、房地產作價入股等行為，無償轉讓主要包括房地產贈與、繼承等行為。

房地產轉讓的分類

房地產買賣是指房地產所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產以一定價格轉讓給他人的行為。房地產贈與是指房地產所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為。房地產買賣屬于雙務行為 ，即買賣雙方均享有一定的權利，并需承擔一定的義務;房地產贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務。

【例題】下列情形中，屬于房地產有償轉讓的有(　)。

A.房地產買賣

B.房地產入股

C.房地產繼承

D.房地產抵債

E.房地產典當

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房地產轉讓概述。根據轉讓的方式，房地產轉讓可分為有償和無償兩種方式。有償轉讓主要包括房地產買賣、房地產作價入股等行為，無償轉讓主要包括房地產贈與、繼承等行為。參見教材P105。

【例題】下列行為中，不屬于房地產有償轉讓的是(　)。

A.房地產抵債

B.房地產作價入股

C.房地產買賣

D.房地產繼承

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產轉讓概述。根據轉讓的方式，房地產轉讓可分為有償和無償兩種方式。有償轉讓主要包括房地產買賣、房地產作價入股等行為，無償轉讓主要包括房地產贈與、繼承等行為。參見教材P105。

【例題】房地產轉讓屬于雙務行為，轉讓雙方均享有一定的權利，并承擔一定的義務。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產轉讓概述。房地產買賣屬于雙務行為，即買賣雙方均享有一定的權利，并需承擔一定的義務;房地產贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務。參見教材P105。

二、房地產轉讓的條件(考點、掌握)

房地產轉讓最主要的特征是發生權屬變化 ，即房屋所有權連同房屋所占用的土地使用權發生轉移。《城市房地產管理法》及《轉讓管理規定》都明確規定了房地產轉讓應當符合的條件，采取排除法規定了下列房地產不得轉讓：

(1)達不到下列條件的房地產不得轉讓 。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上 ;②屬于成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件;③按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的。

(3)依法收回土地使用權的。

(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的。

(5)權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發生爭議，致使該項房地產權屬難以確定。在權屬爭議解決之前，該項房地產不得轉讓。

(6)未依法登記領取權屬證書的。未履行該項法律手續，房地產權利人的權利不具有法律效力，因此也不得轉讓該項房地產。

(7)法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。

【2013年真題】下列房地產中，屬于可以轉讓的有(　)。

A.被查封的房地產

B.異議登記期間的房地產

C.抵押權人同意轉讓的房地產

D.購買已滿五年的經濟適用住房

E.已登記尚未領取房屋所有權證的住房

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是房地產轉讓的條件。下列房地產不得轉讓：(1)達不到下列條件的房地產不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上;②屬于成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件;③按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的。(3)依法收回土地使用權的。(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的。(5)權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發生爭議，致使該項房地產權屬難以確定。在權屬爭議解決之前，該項房地產不得轉讓。(6)未依法登記領取權屬證書的。未履行該項法律手續，房地產權利人的權利不具有法律效力，因此也不得轉讓該項房地產。(7)法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。參見教材P106。

三、房地產轉讓的程序(考點、掌握)

《城市房地產轉讓管理規定》對房地產轉讓的程序作了如下規定;

(1)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;

(2)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格;

(3)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并做出是否受理的決定;

(4)不予受理的，書面告知理由。予以受理的，按照規定繳納有關稅費;

(5)辦理房地產權屬登記手續，領取權屬證書。

四、房地產轉讓合同(考點、熟悉)

房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的協議。房地產轉讓時，應當簽訂書面轉讓合同。合同的內容由當事人協商擬定，一般應包括：

(1)雙方當事人的姓名或者名稱、住所;

(2)房地產權屬證書的名稱和編號;

(3)房地產坐落位置、面積、四至界限;

(4)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;

(5)房地產的用途或使用性質;

(6)成交價格及支付方式;

(7)房地產交付使用的時間;

(8)違約責任;

(9)雙方約定的其他事項。

【例題】房地產轉讓，當事人應當(　)。

A.簽訂書面轉讓合同

B.向縣級以上政府規定的部門申報成交價

C.到工商管理部門辦理轉讓合同登記手續

D.到土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續

E.到房地產管理部門辦理房地產轉移登記

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是房地產轉讓合同。房地產轉讓，當事人不用到工商管理部門辦理轉讓合同登記手續。參見教材P107。

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五、以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓(掌握)

以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓時，受讓人取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人原有的權利和承擔的義務范圍一致。

以出讓方式取得建設用地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓，但土地使用權出讓合同約定的使用年限不變。 以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂建設用地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂建設用地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

【例題】甲公司獲得某商業用地的土地使用權用來建造商場，土地使用年限為法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后轉讓給乙公司，則乙公司取得的該宗土地的使用年限是(　)年。

A.25　　　 　B.27

C.35　　　　 D.38

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓。以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。40-2-13=25年。參見教材P107。

【例題】以出讓方式取得土地使用權的某棟住宅用地已使用了10年。按照國家規定，該住宅剩余土地使用年限最高為(　)年。

A.40　　 　　B.50

C.60　　　 　D.70

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓。以出讓方式取得建設用地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓，但土地使用權出讓合同約定的使用年限不變。以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。70-10=60年。參見教材P107。

六、以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產轉讓(掌握)

以劃撥方式取得土地使用權的房地產，在轉讓價款或其他收益中，包含土地使用權轉讓的收益，這部分收益不應該完全由轉讓人獲得，國家應該參與分配。

《城市房地產管理法》做了明確規定，對劃撥土地使用權的轉讓管理規定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變原有土地的劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金。《轉讓管理規定》規定以下幾種情況可以不辦出讓手續：

(1)經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產管理法》第二十三條規定的項目，即：①國家機關用地和軍事用地;②城市基礎設施用地和公益事業用地;③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;④法律、行政法規規定的其他用地。

(2)私有住宅轉讓后仍用于居住的;

(3)按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的;

(4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;

(5)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

(6)根據城市規劃土地使用權不宜出讓的;

(7)縣級以上地方人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

對于暫不辦理土地使用權出讓手續的，應當將土地收益上繳國家或作其他處理 ，并在合同中注明。對于轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地出讓金的，應當扣除已繳納的土地收益。

七、已購公有住房和經濟適用住房上市的有關規定(熟悉)

經濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給 。1999年4月，原建設部發布了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(原建設部令第69號)頒布實施，標志著上市限制的取消。為鼓勵住房消費，國家對已購公有住房和經濟適用住房的上市從營業稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅、土地收益等方面均給予了減、免優惠政策，以及對上市條件予以放寬。

注：原建設部、國家發改委、監察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門2007年12月1日聯合發布《經濟適用住房管理辦法》(建住房[2007] 258號)。

經濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。

經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。

經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。經濟適用住房項目外基礎設施建設費用，由政府負擔。

經濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。

經濟適用住房供應實行申請、審核、公示和輪候制度。

經濟適用住房購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年 ，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

【例題】經濟適用住房的土地使用權全部是(　)供給。

A.出租　　　　B.出讓

C.劃撥　　　　D.置換

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是已購公有住房和經濟適用住房上市的有關規定。經濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給。參見教材P108。

《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》(建保【2010】59號)節選：

經濟適用住房上市交易，必須符合有關政策規定并取得完全產權。住房保障部門應當對個人是否已繳納相應土地收益等價款取得完全產權、成交價格是否符合正常交易、政府是否行使優先購買權等情況出具書面意見。

房屋登記、租賃管理機構辦理房屋權屬登記、租賃備案登記時，要比對住房保障部門提供的有關信息。對已購經濟適用住房的家庭，不能提供住房保障部門出具的書面意見的，任何中介機構不得代理買賣、出租其經濟適用住房;房屋租賃備案管理機構應當暫停辦理其經濟適用住房的租賃備案，房屋登記機構應當暫停辦理該家庭購買其他房屋的權屬登記，并及時通報住房保障部門。

各地要結合實際情況完善經濟適用住房上市交易分配機制，健全上市交易管理辦法。要按照配售經濟適用住房時承購人與政府的出資比例，確定上市所得價款的分配比例、政府優先購買權等管理事項。其中，政府出資額為土地出讓金減讓、稅費減免等政策優惠額之和。

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