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第三章 房地產開發程序與管理

第三節 前期工作

當通過投資決策分析確定了具體的開發地點與項目之后，在購買土地使用權和開發項目建設過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發全過程有關的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在購買土地使用權和簽訂建設合同之前，必須設法將這些因素盡可能精確地量化。在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗之前，開發商應盡量推遲具體的實施步驟，比如購買土地使用權。

一、獲取土地

當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，實施過程的第一步是獲取土地。

(一)土地儲備與土地一級開發

土地儲備：指市縣國土部門為實現調控土地市場，促進土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。建立目的：加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力。

土地儲備的范圍：依法收回的國有土地、收購的土地、行使優先購買權取得的土地、已辦理農用地轉用和土地征收批準手續的土地以及其他依法取得的土地。

土地一級開發：指由政府或其授權委托的企業進行土地征收、拆遷、土地平整，進行市政基礎設施和社會公眾配套設施建設，使土地達到“幾通一平”的建設條件活動。

土地儲備和土地一級開發模式的建立，推動了公開、公平和透明的土地供應市場建設，對開發商或投資者獲取土地使用權的價格也產生了重大影響。

(二)獲取土地的途徑

1.土地使用權出讓。從02年7月1日開始實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，從03年8月1日起施行的《協議出讓國有土地使用權規定》。07年9月修訂形成了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》。按照這些規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，特殊情況下才允許協議方式出讓。各種出讓方式的具體界定是：①招標出讓國有建設用地使用權。②拍賣出讓國有建設用地使用權。③掛牌出讓國有建設用地使用權。④協議出讓國有建設用地使用權。該方式僅當依法律、法規和規章的規定不適合采用招標、拍賣或掛牌方式出讓時，方可采用。即“在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協議方式出讓”，但商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。

2. 土地使用權劃撥。以劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及私人參與的城市基礎設施用地和公益事業項目和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目的用地。經濟適用房和廉租房項目用地，目前也通過劃撥方式供地。以劃撥方式供應經濟適用房和廉租房建設用地時，逐步開始采用以未來租售價格不標的的公開招標方式。

3. 原有劃撥土地上存量房地產的土地使用權。原有劃撥土地上的存量房地產，如因企業改制或兼并收購等行為導致產權變更時，需辦理出讓手續。在不改變土地利用條件下，該類土地可采用協議方式獲得，采用國有出讓、租賃、作價入股或授權經營等方式，對原劃撥國有土地資產進行處置，土地使用者獲得相應條件下的土地使用權。

4. 與當前土地使用權擁有者合作。是獲得土地使用權的一種重要的方式。

二、確定規劃設計方案并獲得規劃許可

(一)土地出讓過程中的規劃管理

出讓城市國有土地使用權，出讓前應制定控規。出讓的地塊，須具有規劃部門提出的規劃設計條件及附圖。規劃設計條件包括：地塊面積、土地使用性質、容積率、建筑密度;建筑高度、停車位數量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設施和工程設施、建筑界限、開發期限及具他要求。附圖包括：地塊區位和現狀、地塊坐標、標高，道路紅線坐標、標高，出入口位置，建筑界限以及地塊周圍地區環境與基礎設施條件;線要素控制圖，包括地塊范圍控制線(紫線)、道路控制線(紅線)、綠化控制線(綠線)、水體控制線(藍線)和允許建筑建造線(黃線)。

《規劃設計條件通知書》及其附圖或《審定設計方案通知書》及其附圖，是出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，須經規劃部門批準。受讓方在辦理《建設用地規劃許可證》時，須持有附具規劃部門提供的規劃設計條件及附圖的出讓合同，取得《建設用地規劃許可證》后，方可辦理土地使用權權屬證明。

(二)房地產開發前期的規劃管理5階段

開發前期的規劃管理主要體現在：開發項目的選址定點審批，核發“建設用地規劃許可證”及規劃設計條件，規劃方案及初步設計審批以及核發“建筑工程規劃許可證”等方面。

開發項目選址、定點審批階段。kfs須持發改委批準立項文件、建設單位申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發項目意向位置的 1/2 000 或 l/500 地形圖及其他相關材料向規劃部門提出開發項目選址、定點申請，由規劃部門審核后向土地部門等發征詢意見表。kfs持土地部門填好的征詢意見表、征地和安置補償方案及經土地部門蓋章的征地協議、項目初步設計方案、批準的總平面布置圖或建設用地圖，報規劃部門審核后，由規劃部門下發《選址規劃意見通知書》。

申請《建設用地規劃許可證》階段。持發改委批準征用土地的計劃任務、市政府批準征用農田的文件(使用城市國有土地時，需持土地部門的拆遷安置意見)、 1/2 000 或 1/500 的地形圖、《選址規劃意見通知書》、要求取得的有關協議與函件及其他相關資料，向規劃部門提出申請。審核頒發《建設用地規劃許可證》，主要規定了用地性質、位置和界限。

規劃設計條件審批階段。kfs需持計委批準的計劃任務、kfs對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖(單位建筑1/500，居住區1/2 000，其中1份畫出用地范圍)和設計單位提供的控規方案及其他相關資料。向規劃部門提出申請，經規劃部門審核下達《規劃設計條件通知書》及用地紅線圖。規劃設計條件通知書規定：征地面積、規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數等。

設計方案審批階段。kfs持含有2個以上設計方案報審表、項目各設計方案的總平面圖(單位建筑l/500、居住區l/2 000，其中1份畫出用地范圍)、各層平立剖面圖、街景立面圖等(1/100或1/200)、方案說明書及其他相關資料，向規劃部門提出設計方案審批申請，規劃部門協同有關單位審查該詳細規劃設計方案并提出修改或調整意見。之后，kfs根據審查意見對設計方案進行調整修改，再報審批。規劃部門審批通過后，簽發“規劃設計方案審批通知書”。

申請《建設工程規劃許可證》階段。kfs需持由建設部門下發的年度施工任務批準文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它主管部門審查意見和要求取得的有關協議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協議)，向規劃部門提出申請，規劃部門主持召開市政配合會，組織有關單位進行綜合圖會簽等工作，最后簽發《建設工程規劃許可證》。

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三、建設工程招標

(一)開發建設項目的招標方式——公開招標和邀請招標(選擇性招標)

公開招標。優點：kfs可選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商，促使承包商努力提高開發項目建設工程的質量，縮短工期并降低成本造價。適用：工程項目規模較大、建設周期較長、技術復雜的開發項目建設。

邀請招標：被邀請參加投標的承包商通常在3～10個之間。優點：kfs可節省招標費用，提高招標工作效率，節省時間。適用：那些工程性質較特殊、要求有專門經驗的技術人員和專業技術，只有少數承包商能夠勝任的建設項目，或是公開招標的結果未產生出中標單位的建設項目，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的建設工程。

(二)招標機構

招標工作小組負責招標過程中的決策活動與日常事務工作的處理。招標人具有編制招標文件和組織評標能力，可自行辦理招標事宜，并向有關部門備案;不具備自行招標能力，可委托招標代理機構提供招標代理服務。整個招標過程的活動均由招標工作小組負責組織。

招標過程中的決策活動：①確定開發項目發包的范圍。宜用建設全過程統包方式發包。②確定承包方式和承包內容：確定總價合同、單價合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，還是部分包工包料、專業工程發包等。③確定標底。④決標并簽訂合同或協議。

招標中的日常事務工作：①發布招標公告或邀請招標函;②編制和發送招標文件;③編制標底;④審查投標者資格;⑤組織勘察現場和解答投標人提出的問題;⑥接受并妥善保管投標人的標函，負責為其保密;⑦開標、審核標書并組織評標;⑧談判簽訂協議或合同。

招標工作小組組成人員：①決策人員：kfs本身或其授權代表。②專業技術與經濟老師：建筑師，結構、設備等專業工程師，經濟師、造價工程師等。負責向kfs或其授權代表提供咨詢意見，并進行招標的具體事務處理。③助理人員：決策和專業技術人員的助手，包括秘書，資料、檔案管理人員，計算、繪圖等工作人員。

(三)招標程序

1.申請招標。持建設部門同意招標的“建設工程開工審批表”和招標申請書，向當地招投標管理部門登記、申請招標，并領取招標用表。kfs只有在獲得招標批準后，方可進行招標。

2.編制招標文件。招標文件應包括：工程綜合說明，招標方式及對發包單位的要求，招標項目的技術要求，鋼材、木材、水泥及其他主要材料(包括特殊材料)與設備的供應方式，工程款支付方式及預付款的百分比，合同條件和合同文本，投標須知，招標人認為應向投標人明確的問題，招標文件附件。對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。

3.編制招標工程標底。標底是招標工程的預期價格，是審核投標報價、評價、決標的重要依據之一。kfs必須把工程標底送當地合同預算審查機關確認，密封后再經當地招標管理辦公室核準方能生效。當前編制招標工程標底方法，按其所用的基礎數據不同，可分為以施工圖預算為基礎編制;以概算額或擴大綜合定額為基礎編制;以平方米造價包干為基礎編制等。

4.確定招標方式，發布招標公告或邀請投標函。采取公開招標方式時，招標人應發布招標公告。招標公告應載明招標人的名稱和地址、招標項目的性質、數量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。采用邀標方式時，應向3個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發出投標邀請書。

5.投標人資格審查。公開招標時，投標人資格審查通常放在發售招標文件之前進行，審查合格者才準許購買招標文件，故稱之為資格預審。在邀請招標情況下，則在評標的同時進行資格審查。進行資格審查時應考慮以下幾個方面：①企業注冊證明和技術等級;②主要施工經歷;③技術力量簡況;④施工機械設備簡況;⑤在施工的承建項目;⑥資金和財務狀況。采用邀請招標方式，投標人還須向kfs扼要說明對招標工程準備采用的主要施工方法。外地建筑企業參加投標，還須持有建設工程所在地城市主管部門簽發的投標許可證。

6.招標工程交底及答疑。kfs發出招標文件，招標人踏勘現場之后，kfs應邀請投標人的代表開會，進行工程交底，并解答疑問。工程交底的內容，主要是介紹工程概況，明確質量要求、驗收標準及工期要求，若要由開發商供料，則應說明供料情況，材料款和工程款的支付方式以及投標注意事項等。

7.開標、評標和決標。投標截止后，kfs應按規定的時間開標。開標會議由kfs主持，邀請各投標人和當地公證機構以及招標管理部門參加。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證;經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容，并在預先準備好的表冊上逐項登記。開標后，如全部投標人的報價都超出標底過多，經復核標底無誤，kfs可宣布本次投標無效，另組織招標。評標由招標人依法組建的評標委員會負責。開標后首先應排除無效標書，并經公證人員檢查確認。然后由評標委員會從工程技術和財務的角度審查評議有效的標書。評審的標準是中標單位擁有足以勝任招標工程的技術和財務實力，信譽良好;報價合理。評標委員在評審各有效投標后，應按標價從低到高的順序列出清單，并寫出評估報告，推薦一、二、三名候選的中標單位，交給kfs作最后抉擇。對一般不太復雜的工程，kfs可在開標會議上當場決定中標單位，同時公布標底，并通知未中標單位退回招標文件、領回押金的時間和地點。規模較大、內容復雜的工程，則應對kfs與評標委員會推薦的候選中標單位，就技術力量、施工方案、機械設備、材料供應以及決定其標價的其他因素進行調查與磋商，全面衡量，擇優決標。決標后，kfs應立即向中標單位發出中標通知書。

8.簽訂合同。中標通知書發出后，kfs和中標單位應在約定期限內就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協議。簽訂了合同，開發商的招標工作即告圓滿結束。

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四、開工申請與審批

建筑工程施工許可管理辦法規定，在中國境內從事務類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前，向工程所在地的縣級以上建設部門申請領取施工許可證。

(一)申請領取施工許可證應具備的條件

(1)已辦理該建筑工程用地批準手續，獲得國有土地使用權證和建設用地規劃許可證。

(2)在城市規劃區的建筑工程，已取得《建設工程規劃許可證》。

(3)施工場地已基本具備施工條件，需要拆遷的，已獲得拆遷許可證且拆遷進度符合施工要求。

(4)已經通過招投標確定了施工企業，簽署了施工合同。

(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規定進行了審查。

(6)有保證工程質量和安全的具體措施。

(7)按規定應委托監理的工程已委托監理，并簽署了委托監理合同。

(8)建設資金已經落實。工期不足1年：到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，工期超過1年：到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。建設單位應提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可實行銀行付款保函或其他第三方擔保。

(9)持有人防部門出具的人防施工圖備案回執，繳納了按法律有關規定需要繳納的費用。

(二)申請辦理施工許可證的程序

(1)領取《建筑工程施工許可證申請表》。

(2)持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附本辦法第四條規定的證明文件，向發證機關提出申請。

(3)發證機關在收到《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，符合條件：應自收到申請之日起15日內頒發施工許可;證明文件不齊全或失效：應限期要求建設單位補正，審批時間可自證明文件補正齊全后作相應順延;不符合條件：應自收到申請之日起15日內書面通知建設單位，并說明理由。

(4)施工過程中，建設單位或施工單位發生變更，應重新申請領取施工許可證。

五、前期工作的其他環節

除上述四個主要環節(獲取土地、確定規劃設計方案并獲得規劃許可、建設工程招標、形式申請與審批)的工作外，房地產開發過程的前期工作可能還包括：征地、拆遷、安置、補償;施工現場的水、電、路通和場地平整;市政設施接駁的談判與協議;安排短期和長期信貸;對擬開發建設的項目尋找預租(售)的客戶;進一步分析市場狀況，初步確定目標市場、租金或售價水平;制定項目開發過程的監控策略;洽談開發項目保險事宜等。

上述工作完成后，對項目應再進行一次財務評估。作為一條行業準則，kfs必須時刻抑制自己過高的樂觀態度，且保持一種“健康的懷疑”態度來對待其所獲得的專業咨詢意見。

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