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第五節 政府對房地產市場的干預

一、政府干預房地產市場的必要性

(一)房地產市場失靈

市場失靈是指市場價格無法在資源配置過程中發揮作用的現象。壟斷性→制定反壟斷政策。外部性→稅收、補貼、外部性收益—成本內部化等措施→提高市場效率。信息不對稱問題→建立、實施信息公開制度，提高市場透明度。

(二)住房問題和住房保障

住房保障是經濟、社會、政治問題。

(三)宏觀經濟周期循環

經濟周期的四個階段：繁榮、衰退、蕭條、復蘇。擴張(繁榮、復蘇)，收縮(衰退、蕭條)

(四)房地產價格劇烈波動：“繁榮與崩潰”規律

(五)房地產市場非均衡

二、宏觀調控房地產市場的手段

對于一個完善的房地產市場而言，市場的自由運作非常重要。政府的土地政策，不能過分參與及干預房地產市場的自由運作。這樣才能保證本地及外來投資者對當地房地產市場的信心，進而保證房地產市場的穩定發展以及整個社會經濟的安定繁榮，但是宏觀調控也非常重要。宏觀調控房地產市場的手段包括土地供應、金融、住房稅收政策等。

(一)土地供應政策

在我國當前的土地制度條件下，土地供應政策對房地產市場的發展與運行有決定性影響。土地供應政策的核心是土地供應計劃。土地供應計劃對房地產開發投資調節的功效非常直接和顯著。科學的土地供應計劃應與國民經濟發展規劃和城市規劃相協調，應有足夠的彈性，能夠對市場信號做出靈敏的反應。土地供應計劃也是公開透明的，能為市場提供近期和中長期的土地供應信息，以幫助市場參與者形成合理的市場預期、減少盲目競爭和非理性行為。通過 土地供應計劃對房地產市場進行宏觀調控，要求政府須擁有足夠的土地儲備和供給能力。

(二)金融政策

房地產業與金融業息息相關。金融業的支持是房地產業繁榮必不可少的條件，房地產信貸也為金融業提供了廣闊的發展天地。個人住房抵押貸款價值比率的調整，會明顯影響居民購房能力，進而影響居民當前購房需求的數量。房地產開發貸款利率、信貸規模和發放條件的調整，也會大大影響房地產開發商的生產成本和利潤水平，進而對其開發建設規模和商品房供給數量產生顯著影響。發展房地產金融，通過信貸規模、利率水平、貸款方式、金融創新等金融政策調節房地產市場，是政府調控房地產市場的一個重要手段。

(三)住房政策

目前我國城市住宅的供給主要有三類：廉租房、經濟適用房和市場價商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應、分配和經營完全由政府控制，廉租房不能進入市場流通;經濟適用房是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優惠，但其銷售價格和銷售對象，要受政府的指導;市場價商品住宅則采取完全市場化的方式經營、是城市房地產市場的主要組成部分。如果政府對廉租房和經濟適用房的供給和分配政策控制不嚴格，就會使市場價商品住宅受到前兩類住宅的沖擊。政府的住房分配和消費政策，對商品住宅市場的調控作用也是顯而易見的。

(四)城市規劃

城市規劃以合理利用土地、協調城市物質空間布局、指導城市健康有序地發展為己任，對土地開發、利用起指導作用。高層次的規劃應能指導土地的開發和供應，低層次的細部規劃應能為土地出讓過程中確定規劃要點提供依據。整個規劃力求體現超前性、科學性、動態性和適用性。社會經濟發展計劃、城市規劃、土地供應計劃都對土地配置，因而也對房地產市場的運行起重要作用，政府供應土地的過程應是具體實施國民經濟計劃、城市規劃的過程。面對日益發育的市場環境，三個計劃除改善各自的技術、觀念和管理方式外，有必要相互協調，形成土地配置及調控房地產市場的計劃體系。

(五)地價政策

房地產價格是政府調控房地產市場的主要對象。房地產價格主要取決于市場供求關系，但由于地價對房地產價格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，政府可以用地價對房地產市場進行調控。地價、建造成本、專業費用、管理費用、財務費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產市場上的供給價格。在一定時期內。建造成本及與專業費用和管理費用、財務費用和稅金大體固定在一定水平上，通過調控地價調控房地產價格，經常是十分有效的。政府通過調整土地供應數量、調整與土地開發相關的稅費政策等經濟手段，靈活運用協議、掛牌、招標、拍賣三種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預，都可以對地價進行有效的調控。

(六)稅收政策

房地產稅收政策是政府調控房地產市場的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現政府的稅收政策和產業政策，進而對抑制市場投機、控制房地產價格、規范房地產市場交易行等方面起到明顯的作用。

(七)租金控制：合理的租金水平應與整體經濟發展水平相適應。運行正常的房地產市場，租金還與房地產價格保持合理的比例。

三、規范房地產市場行為的措施

(一)健全市場準入制度。建立資質審查制度的原則首先是公開化，只有透明度高，才便于社會監督。其次是標準化，即明確、具體地規定進入某類市場必須具備的最低資格標準。各城市對房地產開發經營企業、建筑施工企業、裝飾裝修企業、房地產中介服務機構、物業服務企業等的行業準人資格都作了明確的規定。隨著市場機制的健全和政府職能的轉變，對企業資格、資質的管理職能，已經開始逐步向行業協會等行業自律組織過渡。

(二)推動行業誠信體系建設。市場經濟，誠信為本, 誠信建設尤為重要。房地產作為社會經濟發展和社會公眾切身利益密切相關的服務行業，誠信建設尤為重要。建設部推動建設的“中國房地產信用檔案”系統，為房地產業企業提供了公平競爭的平臺，推動了企業自身的誠信體系信用文化建設，為規范房地產市場中的企業行為進行了有益的嘗試。

(三)規范交易程序。用法律形式規范主要的房地產交易方式，是抑制投機、維護市場秩序的有效措施。各城市對土地出讓、房屋預售、買賣、抵押、租賃以及產權登記等都規定有固定的辦事程序和所需滿足的必要條件。

(四)加強產權管理。房地產交易實際上是一種權益的交易，權益讓渡是房地產市場活動的核心內容之一。產權登記不僅是房地產市場管理的基礎和前提，而且可以成為微觀管理的樞紐，諸多宏觀政策、房地產法規都可以在產權登記管理過程中具體實施。

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