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第一章 房地產投資與投資風險

第二節 房地產投資的形式與利弊

房地產投資的形式，通常可分為直接投資和間接投資兩類，不同的房地產投資形式各有利弊。

房地產直接投資(考點)(資金所有者=資金使用者)

房地產直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買的過程，參與有關管理工作，包括從取得土地使用權開始的開發投資和面向建成物業的置業投資兩種形式。

我國房地產開發投資統計中，房地產開發投資是指從事商品房和土地開發經營活動的投資，包括商品房建設投資和土地開發投資。

房地產開發投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。當房地產開發投資者將建成后的房地產用于出租(如寫字樓、公寓、倉儲用房等)或經營(如商場、酒店等)時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

【2011年試題】房地產開發投資形成的供給是房地產市場上的( )。

A.增量供給

B.存量供給

C.潛在供給

D.總量供給

答案：A 見教材P10

【2008年試題】房地產開發投資通常屬于長期投資，它形成了房地產市場的增量供給。( )

答案：×

見教材P10

解析：屬于中短期投資。

【2007年試題】當房地產開發商將建成后的物業用于出租或( )時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

A.出售

B.抵押

C.轉讓

D.經營

【答案】D

【解析】見教材P10

房地產置業投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產，以獲取房地產所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是市場上的增量房地產(開發商新竣工的商品房、在建工程或純土地)，也可以是市場上的存量房地產(舊有房地產)。

房地產置業投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產經營的需要，即自用(消費或經營);二是作為投資將購入的房地產出租給最終使用者，獲取較為穩定的經常性收入。這種投資的另外一個特點，是在投資者不愿意繼續持有該項物業時，可以將其轉售給另外的置業投資者，并獲取轉售收益。

【2010年試題】相對于房地產開發投資，關于房地產置業投資的說法，正確的有( )。

A.置業投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產

B.置業投資包括進行場地平整及道路等基礎設施建設的投資

C.置業投資對象可以是市場上存量房地產

D.置業投資可以是將購入的房地產用于自身居住或生產經營

E.置業投資可以是將購入的房地產出租給最終使用者

【答案】ACDE

【解析】見教材P10、11

二、房地產間接投資(考點)(資金所有者≠資金使用者)

房地產間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的權益或證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產開發經營工作。

(一)投資房地產企業股票或債券

房地產企業通過資本市場直接融資，有首次公開發行(1PO)、配股、公開增發或定向增發、發行可轉換債券等形式。房地產企業的直接融資行為，不僅解決了企業發展面臨的資金短缺問題，也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產的機會，使其分享了房地產投資的部分收益，成為房地產間接投資者。

(二)投資房地產投資信托基金

房地產投資信托基金(REITs)，是購買、開發、管理和出售房地產資產的金融工具。

投資者將資金投入REITs有很多優越性：第一，收益相對穩定，因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業的經常性租金收入;第二，REITs投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉換為現金，因為REITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產或股份比在市場上買賣房地產更容易。

按資產投資的類型劃分，REITs分為權益型、抵押型和混合型三種形式。

(三)購買住房抵押支持證券

住房抵押貸款證券化，是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產投資的收益。

【2005年試題】房地產間接投資的形式主要有( )。

A.投資房地產投資信托基金

B.購買住房抵押支持證券

C.購買房地產企業債券

D.購買物業用于出租經營

E.購買土地進行開發

答案：ABC

【2009年試題】房地產投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產的重要工具。( )

答案：×

【解析】見教材P12。

解析：是個人投資者以及大型機構投資者間接投資房地產的重要工具。

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三、房地產投資的利弊

(一)房地產投資之利

1.相對較高的收益水平

房地產開發投資中，大多數房地產開發項目的成本利潤率超過20%，在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿的情況下，其權益投資收益率會更高。房地產置業投資中，考慮到持有期內的增值收益，每年實現10%～12%的權益收益率也比較容易做到。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是較高的。

2.易于獲得金融機構的支持

由于可以將房地產作為抵押物，所以置業投資者可以較容易地獲得金融機構的支持，金融機構可以提供的貸款價值比例也相當高，一般可以達到70%～90%，而且常常還能為借款人提供利率方面的優惠。

3.能抵消通貨膨脹的影響(考點、難點)

通貨膨脹是反映一個經濟體總體價格上漲水平的指標。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時，通常將通貨膨脹分為預期通貨膨脹(Expected Inflation)和非預期通貨膨脹(Unexpected Inflation)。有關研究成果表明，房地產投資能有效抵消通貨膨脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。

由于存在通貨膨脹，房地產和其他有形資產的重置成本不斷上升，從而導致了房地產和其他有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性。又由于房地產的使用價值不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。

史家解讀：上述說法歸納為一點：存在通貨膨脹是房地產投資具有增值性的前提，但不是投資具有保值性的前提。而理論教材的說法是“通貨膨脹引起的房地產價格上漲不是房地產的自然增值而是保值”(詳見理論教材66頁)，建議：考開發以本教材說法為準，考理論以理論教材為準。

從中國房地產市場價格的歷史變化情況來看，房地產價格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平。

房地產投資的這個優點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國2003年商用房地產置業投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當，但由于房地產的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長，所以投資者得到的實際投資收益率是10%～12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準確地確定最佳投資持有期，以及在日后轉售中所能獲得的資本利得。

【2006年試題】房地產投資不能有效抵消預期通貨膨脹的影響。( )

答案：×

解析：可以抵消通貨膨脹的影響。見教材P14。

4.提高投資者的資信等級

擁有房地產是占有資產、具有資金實力的最好證明。

(二)房地產投資之弊

除了變現性差以外，房地產投資的其他一些缺點包括：

1.投資數額巨大

2.投資回收期較長

3.需要專門的知識和經驗

本節介紹的房地產投資的優缺點主要是針對直接投資而言的。

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