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第一章 房地產投資與投資風險

第一節 投資與房地產投資

一、投資概述

(一)投資的概念

投資是指經濟主體(個人或單位)以獲得未來資金增值或收益為目的，預先墊付一定量的資金或實物，經營某項事業的經濟行為。在商品經濟中，投資是普遍存在的經濟現象。

(二)投資的分類

投資活動非常復雜，可以從不同的角度進行分類。投資的幾種主要分類如下：

1.短期投資和長期投資(考點)(2004、2006、2007、2008、2010、2011年考點，考試類型為單選、多選和判斷)

按投資期限或投資回收期長短，可將投資分為短期投資和長期投資。預期在短期(通常是一年內)能收回的投資，屬于短期投資。長期投資是指投資期限在一年以上的投資。一般說來，短期投資資金周轉快，流動性好，風險相對較小，但收益率也較低。長期投資回收期長，短期變現能力較差，風險較高，但長期的盈利能力強。

選擇短期投資還是長期投資，主要取決于投資者的投資偏好。

【2010年試題】一般來說，與長期投資相比，短期投資( )。

A.風險較大

B.收益率較高

C.流動性較好

D.投資回收期較長

答案：C

2.直接投資和間接投資

按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為直接投資和間接投資。直接投資的特點是資金所有者和資金使用者為同一個人或機構。間接投資主要是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產的方式所進行的投資。投資人按規定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預和有效控制其投資資金的運用狀況。間接投資的主要特點是資金所有者和資金使用者分離，在資產的經營管理上不直接體現投資人的意志。

3.金融投資和實物投資

按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實物投資。金融投資是指投資者為獲取預期收益，預先墊付貨幣以形成金融資產的經濟行為。實物投資是指投資者為獲取預期收益或經營某項事業，預先墊付貨幣或其他資源(有形資產或無形資產)以形成實物資產的經濟行為。實物投資大致可分為固定資產投資、流動資產投資等。金融投資與實物投資的主要區別在于：前者以最終獲得金融資產為目的，后者通過投資直接實現社會積累。

4.生產性投資和非生產性投資

按投資的經濟用途，可將投資分為生產性投資和非生產性投資。生產性投資是指投入到生產、建筑等物質生產領域，形成各種類型的生產性企業資產的投資。它一般又分為固定資產投資和流動資產投資。生產性投資通過循環和周轉，不僅能收回投資，而且能實現投資的增值和積累。非生產性投資是指投入到非物質生產領域，形成各種類型的非生產性資產的投資。其中，對學校、政府辦公樓、國防工程、社會福利設施等的投資不能收回，是純消費投資，其再投資依靠社會積累。

此外，投資還可以按照國內投資和國際投資等多種方式進行分類。房地產投資領域幾乎涉及到了各種投資形式，尤其是房地產金融的不斷創新與發展，使得傳統上不適合在房地產投資領域使用的短期投資、間接投資和金融投資形式越來越得到普遍的應用。

(三)投資的特性

(1)投資是一種經濟行為。從靜態的角度來說，投資是現在墊支一定量的資金;從動態的角度來說，投資則是為了獲得未來收益的經濟行為。

(2)投資具有時間性。即投入的價值或犧牲的消費是現在的，而獲得的價值或消費是將來的，也就是說，從現在支出到將來獲得收益，總要經過一定的間隔，表明投資是一個行為過程。一般來說，這個過程越長，未來收益的獲得越不穩定，風險就越大。

(3)投資目的是獲取收益。投資活動是以犧牲現在價值為手段，以賺取未來價值為目標。未來價值超過現在價值，投資者方能得到正收益。投資收益可以是利潤、利息、股息等各種形式的收入，可以是資本利得，也可以是資本金增值，還可以是各種資產或權利。

(4)投資具有風險性。現在投入的價值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性即為投資風險。

(四)投資的作用

1.投資是一個國家經濟增長的基本推動力

2.投資與企業發展密切相關

3.投資可以促進人民生活水平提高

4.投資有利于國家的社會穩定和國際交往

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二、房地產投資概述

(一)房地產投資的概念(2006年考點)

房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產收益或資產增值為目的，預先墊付一定數量的資金或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發經營活動的經濟行為。

【2006年試題】投資者進行房地產投資的主要目的一般是( )。

A.獲取房地產當期收益

B.獲取房地產未來收益

C.直接從事房地產開發經營活動

D.間接參與房地產開發經營活動

答案：B

解析：投資是為了獲取未來價值而犧牲現在價值。

(二)房地產投資的分類(考點)

房地產投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照如下標準分類。

1.按投資主體劃分(2011年考點)

根據房地產投資主體不同，房地產投資可分為政府投資、非盈利機構投資、企業投資和個人投資。不同投資主體的投資目的有顯著差異，政府投資和非盈利機構投資更注重房地產投資的社會效益和環境生態效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等。企業投資和個人投資則更注重經濟效益，如寫字樓投資、商品住房投資等。

【2011年試題】商品房開發投資和保障性住房建設投資都屬于房地產投資，無論何種類型的房地產投資，其目的都是為了營利。( )

答案：×

解析：保障性住房建設投資注重的是房地產投資的社會效益。

2.按經濟活動類型劃分(2011年考點)

根據房地產業經濟活動類型的不同，可以將房地產投資劃分為從事土地開發活動的土地開發投資、從事各類房屋開發活動的房地產開發投資和從事各類房地產出租經營活動的房地產經營投資。房地產業的中介服務和物業管理活動等也涉及投資行為，但通常不屬于房地產投資研究的范疇。

【2011年試題】下列房地產投資形式中，屬于按經濟活動類型劃分的有( )。

A.居住物業開發投資

B.商業物業投資

C.土地開發投資

D.房地產開發投資

E.房地產經營投資

答案：CDE

解析：根據房地產業經濟活動類型的不同，可以將房地產投資劃分為從事土地開發活動的土地開發投資、從事各類房屋開發活動的房地產開發投資和從事各類房地產出租經營活動的房地產經營投資。A、B選項屬于按物業類型來劃分的，按物業類型來劃分除AB選項外，還包括工業物業投資、酒店和休閑娛樂設施投資和特殊物業投資共5項。

3.按物業類型劃分(2007、2008、2009、2010、2011、2012年考點，考試類型為單選、多選)

按照物業用途類型劃分，房地產投資可以分為居住物業投資、商用物業投資、工業物業投資、酒店與休閑娛樂設施投資和特殊物業投資。

(1)居住物業投資

居住物業是指供人們生活居住的房地產，包括公共住房和商品住房。公共住房中，又可細分為面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收入家庭出售的經濟適用住房、以及面向中等收入家庭的限價商品住房和公共租賃住房等多種類型。商品住房中，又可細分為普通住宅、高檔住宅、公寓和別墅等。

居住物業投資主要表現為開發投資，將建成后的住房出售給購買者，而購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租戶使用。居住物業的市場最具潛力，投資風險也相對較小。

值得指出的是，隨著政府住房保障制度的完善以及公共住房需求的增加，通過與政府部門或機構合作開發建設公共住房用于出租或出售，將逐步成為房地產開發投資者的重要投資選擇。

(2)商用物業投資

商用物業又稱經營性物業、收益性物業或投資性物業，是指能出租經營、為投資者帶來經常性現金流收入的房地產，包括寫字樓、零售商業用房(店鋪、超市、購物中心等)和出租公寓等。

隨著房地產市場的發展，商用物業投資的開發—出售模式，即將建成后的商用物業分割產權銷售的模式越來越缺乏生命力，而開發—持有或整體出售給機構資者統一持有模式越來越成為一種趨勢。由于商用物業投資的收益主要來自物業出租經營收入和物業資產升值，因而更適合作為長期投資，且收益水平與投資者管理商用物業的能力密切相關。

商用物業交易涉及的資金數額巨大，所以常在機構投資者之間進行。位置對于這類物業有著特殊的重要性。

【2012年試題】關于商業物業投資的說法，正確的有( )。

A.商業物業分割產權銷售越來越成為一種趨勢

B.商業物業交易常在機構投資者之間進行

C.區位選擇對商業物業投資有著特殊的重要性

D.商業物業不適合長期投資

E.商業物業投資收益全部來自出租收益

答案：BC

解析：A選項，開發—持有或整體出售給機構資者統一持有模式越來越成為一種趨勢。D、E選項，由于商用物業投資的收益主要來自物業出租經營收入和物業資產升值，因而更適合作為長期投資。

【2008年試題】下列關于商業物業的表述中，正確的有( )。

A.能為投資者帶來經常性的收入現金流

B.分割產權銷售已經成為最受歡迎的經營模式

C.適合于長期投資

D.常在機構投資者之間進行交易

E.位置對其有著特殊的重要性

答案：ACDE

解析：隨著房地產市場的發展，商用物業投資的開發—出售模式，即將建成后的商用物業分割產權銷售的模式越來越缺乏生命力，而開發—持有或整體出售給機構資者統一持有模式越來越成為一種趨勢。

(3)工業物業投資

工業物業是指為人類生產活動提供空間的房地產，包括工業廠房、倉儲用房、高新技術產業用房、研究與發展用房(又稱工業寫字樓)等。工業物業投資既有開發一出售市場，也有開發一持有出租經營市場。用于出租經營的工業物業常常出現在工業開發區、工業園區、科技園區和高新技術產業園區。

一般來說，重工業廠房由于其建筑物的設計需要符合特定工藝流程的要求和設備安裝的需要，通常只適合特定用戶使用，因此不容易轉手交易。高新技術產業用房和研究與發展用房則有較強的適應性。輕工業廠房介于上述兩者之間。隨著物流行業的發展，傳統的以自用為主的倉儲用房也越來越多地用于出租經營，成了工業物業的重要組成部分。

(4)酒店和休閑娛樂設施投資

酒店和休閑娛樂設施是為人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供人住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。嚴格的說，這類物業投資也屬于商用物業投資，但其在經營管理服務活動上的特殊性，又使得其成為一種獨立的物業投資類型。對酒店和休閑娛樂設施而言，其開發投資活動和經營管理活動的關聯更加密切。以酒店為例，在其初始的選址和規劃設計階段，負責未來運營管理的酒店管理公司就會成為開發隊伍的重要成員。

(5)特殊物業投資

特殊物業是指物業空間內的經營活動需要得到政府特殊許可的房地產，包括汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業的市場交易很少，這類物業投資多屬長期投資，投資者靠日常經營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。

【2008年試題】下列物業中，屬于特殊物業的是( )。

A.在建工程

B.車站

C.購物中心

D.科技產業園區

答案：B

解析：物殊物業的經營活動需要得到政府的特殊許可。

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(三)房地產投資的八個特性(重要考點)

受制于房地產的不可移動性、壽命周期長、異質性和弱流動性等特性，形成了房地產投資區別于其他類型投資的重要特性。

1.區位選擇異常重要

是由房地產的不可移動性決定的。一宗房地產投資價值的高低，不僅受其當前租金或價格水平的影響，而且與其所處區域的物業整體升值潛力及影響這種升值潛力的社會經濟和環境等因素密切相關。

2.適于進行長期投資(長期性)

是由房地產的壽命周期長決定的。土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以依法延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產投資非常適合作為一種長期投資。

房地產同時具有經濟壽命和自然壽命。經濟壽命是指地上建筑物對房地產價值持續產生貢獻的時間周期。對于收益性房地產來說，其經濟壽命就是從地上建筑物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態下，出租經營收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續時間。自然壽命是指從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結構構件和設備因自然老化或損壞而不能繼續保證建筑物安全使用為止的持續時間。

自然壽命一般要比經濟壽命長得多。從理論上來說，當物業維護費用高到不能用其所得租金收入支付時，干脆就讓它空置在那里。但實際情況是，如果房地產的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以使投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命，因為如果對建筑物進行一些更新改造，改變建筑物的使用性質或目標租戶的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產少得多的投資，繼續獲取可觀的收益。

【2012年試題】收益性房地產經濟壽命的起始點，是地上建筑物( )之日。

A.開始施工

B.竣工

C.登記

D.開始營業

答案：B

【2011年試題】房地產投資適合作為一種長期投資。關于其原因分析，錯誤的是( )。

A.土地不會毀損

B.地上建筑物有耐久性

C.變現性差

D.土地使用權年限較長

答案：C

【2009年試題】對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態下，凈收益大于零的持續時間稱為( )。

A.設計壽命

B.經濟壽命

C.法定壽命

D.自然壽命

答案：B

3.需要適時的更新改造投資(適應性)

投資者適時調整房地產的使用功能，以適應市場環境的變化。這種調整不僅能增加房地產投資的當前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產的價值。

按照租戶的意愿及時調整或改進房地產的使用功能可以極大地增加對租戶的吸引力。對投資者來說，如果不愿意進行更新改造投資或者其所投資房地產的可改造性很差，則意味著投資者會面臨著較大的投資風險。

【2006年試題】投資者對房地產內部使用功能的變動(例如，在公寓內設置自助洗衣房提供洗衣服務等)，體現了投資者對房地產投資( )的重視。

A.變現性差

B.需要適時的更新改造投資

C.易受政策影響性

D.專業管理依賴性

答案：B

4.(投資價值難以判斷)易產生資本價值風險(投資價值不確定性)

是由房地產的異質性決定的。由于每宗房地產在市場上的地位和價值不可能一致，這就為房地產市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價值風險。而且相同市場價值的房地產有著因人而異的投資價值。

5.變現性差

是由房地產的弱流動性決定的。變現性差是指房地產投資在短期內無損變現的能力差。房地產的變現性差往往會使房地產投資者因為無力及時償還債務而破產。

【2007年試題】買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的( )。

A.不可移動性

B.適應性

C.弱流動性

D.相互影響性

答案：C

6.易受政策影響(政策影響性)

是由房地產的不可移動性決定的。房地產投資容易受到政府宏觀調控和市場干預政策的影響。

7.依賴專業管理(專業管理依賴性)

房地產投資離不開專業化的投資管理活動。

8.存在效益外溢和轉移(相互影響性)

房地產投資收益狀況受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著提高附近房地產投資的價值和收益水平。能準確預測到政府大型公共設施建設并在附近預先投資的房地產投資者，都獲得了較大的成功。

【2009年試題】地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有( )的特性。

A.變現性差

B.易受政策影響

C.依賴專業管理

D.效益外溢和轉移

答案：D

(四)房地產投資的作用

從投資者的角度看，由于房地產投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，此外，投資者通過房地產投資，還可以獲得作為房地產業主的榮譽。

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