2019房地產估價師《理論與方法》第十一章考點：城鎮基準地價評估
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城鎮基準地價評估
1.城鎮基準地價的含義(熟悉)
是指在某個城鎮一定區域范圍內，劃分土地級別或不同均質地域，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格 。
基準地價具有特定的內涵，包括對應的價值時點(基準日期)、土地用途、土地使用權性質、土地使用期限、容積率和土地開發程度等 。
2.城鎮基準地價評估的程序和方法(熟悉)
(1)制定基準地價評估作業方案
確定基準地價評估的區域范圍由大到小有以下選擇：城鎮行政區、城鎮總體規劃確定的規劃區、土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍、建成區、市區。
(2)明確基準地價的內涵、和表述方式
內涵的一般內容：
①價值時點(一般為年度的1月1日)
②土地用途
③土地使用權性質
④土地使用期限
⑤容積率
⑥土地開發程度
(3)劃分土地級別或不同均質地域
商業路線價區段
居住區片價區段
工業區片價區段
(4)抽樣評估若干宗地的價格
(5)計算各個土地級別或均質地域的地價
(6)綜合確定基準地價
(7)編寫基準地價使用說明
【判斷題】現行城鎮基準地價是在土地使用權出讓和轉讓中形成的地價，而不是通過評估確定的地價。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是城鎮基準地價評估的程序和方法。基準地價也是評估出來的。參見教材P382。
【多選題】評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內涵。基準地價的內涵包括( )。
A.基準日期
B.土地開發程度
C.基準地價修正體系
D.土地用途
E.基準地價公布日期
『正確答案』ABD
『答案解析』本題考查的是城鎮基準地價評估的程序和方法。明確基準地價的內涵是要確定基準地價對應的下列條件：價值時點(一般為年度的1月1日);土地用途;土地使用權性質;土地使用期限;容積率;土地開發程度。參見教材P383。
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