2019房地產估價師《理論與方法》第十章考點：長期趨勢法的作用
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長期趨勢法的作用(掌握)
長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產的未來價格，如用于假設開發法中預測開發完成后的價值，此外還有以下作用：
①用于收益法中預測未來的租金、經營收入、運營費用、空置率、凈收益等;
②用于比較法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整;
③用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產價格的發展趨勢或潛力;
④用來填補某些房地產歷史價格資料的缺乏。
以比較、分析兩宗或兩類以上房地產價格的發展趨勢或潛力為例，利用長期趨勢法制作的房地產價格長期趨勢圖，如圖10-1，可用來比較、分析兩宗或兩類房地產價格上漲(或下降)的強弱程度或發展潛力，為房地產投資決策等提供參考依據。
圖10-1 兩宗或兩類房地產價格發展趨勢比較
如果長期趨勢線越陡，則表明房地產價格的上漲(或下降)趨勢越強;反之，則表明房地產價格的上漲(或下降)趨勢越弱。在圖10-1中，從2003年至2010年這段時間來看，房地產B的價格高于房地產A的價格;到了2010年，兩者的價格水平達到一致;而2010年以后，房地產A的價格超過了房地產B的價格。由此可知：房地產價格上漲(或下降)趨勢的強弱，與房地產目前的價格高低無關。
目前價格高的房地產，其價格上漲趨勢可能較緩慢，而價格低的房地產，其價格上漲趨勢可能較強勁。例如，城鄉結合部的房地產因交通、環境、公共配套設施等的完善，其價格通常比已發展成熟的市中心區的房地產價格上漲得快。但也不排除價格高的房地產可能因外來投資增加等需求的拉動，而具有更強勁的上漲趨勢。
【多選題】長期趨勢法的作用主要有( )。
A.用于收益法中預測未來的租金、空置率等
B.用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整
C.用于成本法計算重置價格
D.用來比較兩類以上房地產價格的發展趨勢與潛力
E.用來填補某些房地產歷史價格資料的缺乏
『正確答案』ABDE
『答案解析』本題考查的是長期趨勢法的作用。長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產的未來價格，如用于假設開發法中預測開發完成后的價值，此外還有以下作用：
①用于收益法中預測未來的租金、經營收入、運營費用、空置率、凈收益等;②用于比較法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整;③用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產價格的發展趨勢或潛力;④用來填補某些房地產歷史價格資料的缺乏。參見教材P354。
【單選題】用直線趨勢法預測甲類房地產的價格變化趨勢為V甲=1480+80i，乙類房地產價格變化趨勢為V乙=1500+60i，則該兩類房地產的價格增長趨勢相比( )。
A.甲類房地產比乙類房地產強
B.乙類房地產比甲類房地產強
C.該兩類房地產強弱程度相同
D.該兩類房地產強弱程度不可比
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是長期趨勢法的作用。甲的斜率比乙的斜率大。參見教材P354。
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