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住房置業(yè)擔(dān)保管理

一、住房置業(yè)擔(dān)保概述(考點、了解)

住房置業(yè)擔(dān)保是在個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展到一定階段，應(yīng)市場需要而產(chǎn)生的一種新的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。2000年5月，原建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)了《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》。2003年8月，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求，要完善個人住房貸款擔(dān)保機(jī)制，加強(qiáng)對住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范擔(dān)保行為，建立健全風(fēng)險準(zhǔn)備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保。2005年，財政部印發(fā)了《擔(dān)保企業(yè)會計核算辦法》(財會[2005]17號)。

住房置業(yè)擔(dān)保是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。

理解住房置業(yè)擔(dān)保概念需把握三點，一是住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是個人住房貸款擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充。個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。

貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期未能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)押物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。除了住房置業(yè)擔(dān)保外，還有抵押、質(zhì)押及其他保證擔(dān)保等擔(dān)保方式。二是它是特定的專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的保證擔(dān)保，以區(qū)別于其他形式的住房保證擔(dān)保行為。《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》對住房置業(yè)擔(dān)保公司有嚴(yán)格的設(shè)立程序和設(shè)立條件，對擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理也有具體規(guī)定。

三是它規(guī)定了保證方式和反擔(dān)保方式，住房置業(yè)擔(dān)保提供的保證方式是連帶責(zé)任保證 ，依照連帶責(zé)任保證的法律規(guī)定，債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期限屆滿時沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。同時要求借款人應(yīng)當(dāng)將其本人或者第三人的合法房屋依法向擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)保。擔(dān)保公司有權(quán)就代為清償?shù)牟糠窒蚪杩钊诉M(jìn)行追償，并要求行使房屋抵押權(quán)，處置抵押物。

二、住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理制度(考點、熟悉)

(一)公司設(shè)立

1.設(shè)立程序

《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》明確擔(dān)保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，擔(dān)保公司方可營業(yè)。

擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或者股份有限公司。

2.設(shè)立條件

設(shè)立擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(1)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);

(2)有固定的服務(wù)場所;

(3)有不少于1000萬元人民幣的實有資本;

(4)有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房;

(5)有適應(yīng)工作需要的專業(yè)管理人員;

(6)有符合《公司法》要求的公司章程;

(7)符合《公司法》和相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

3.其他規(guī)定

擔(dān)保公司的實有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主。

貨幣形態(tài)的實有資本應(yīng)當(dāng)存入城市房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行，或發(fā)放由擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保的個人住房貸款的其他銀行。

(二)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險管理

1.業(yè)務(wù)范圍和資金應(yīng)用的限制規(guī)定

擔(dān)保公司只能從事住房置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)(房地產(chǎn)開發(fā)除外)，不得經(jīng)營財政信用業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)，也不得提供其他擔(dān)保。擔(dān)保公司的資金運用，應(yīng)當(dāng)遵循穩(wěn)健、安全的原則，確保資產(chǎn)的保值增值。

2.建立在銀行的保證金制度

擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保保證金，并存入借款人的貸款銀行。擔(dān)保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔(dān)保義務(wù)時，貸款人有權(quán)從保證金賬戶中予以扣收。

保證金的提留比例，由貸款人與擔(dān)保公司協(xié)商確定。

3.風(fēng)險基金制度

擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)建立擔(dān)保風(fēng)險基金，用于擔(dān)保公司清算時對其所擔(dān)保債務(wù)的清償。擔(dān)保風(fēng)險基金由擔(dān)保公司按照公司章程規(guī)定的比例從營業(yè)收入中提取，專戶存儲，不得挪用。

4.最大擔(dān)保額度規(guī)定

擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的30倍 ;超過30倍的，應(yīng)當(dāng)追加實有資本。

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三、住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)管理制度(考點、熟悉)

(一)擔(dān)保的設(shè)立

(1)擔(dān)保公司與商業(yè)銀行本著平等、自愿、分散和控制風(fēng)險的原則建立合作關(guān)系。擔(dān)保公司不得強(qiáng)制要求商業(yè)銀行接受住房置業(yè)擔(dān)保，不得干預(yù)銀行的正常信貸經(jīng)營活動。任何單位和個人也不得強(qiáng)制要求擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保。

(2)擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格評估借款人的資信。對于資信不良的借款人，擔(dān)保公司可以拒絕提供擔(dān)保。

借款人向擔(dān)保公司申請住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

1)具有完全民事行為能力;

2)有所在城鎮(zhèn)正式戶口或者有效居留的身份證件;

3)收入來源穩(wěn)定，無不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力;

4)已訂立合法有效的住房買賣合同;

5)已足額交納購房首付款;

6)符合貸款人和擔(dān)保公司規(guī)定的其他條件。

(3)設(shè)立程序

擔(dān)保設(shè)立的過程包含要約和承諾兩個階段。

借款人向擔(dān)保公司申請?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔(dān)保的，擔(dān)保公司有權(quán)要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)保。

住房置業(yè)擔(dān)保當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同和保證合同，并辦理相關(guān)登記手續(xù)。

擔(dān)保服務(wù)費由借款人向擔(dān)保公司支付，擔(dān)保服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報經(jīng)同級物價部門批準(zhǔn)。

(二)擔(dān)保的解除

借款人依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止后，保證合同和房屋抵押合同即行終止。借款人到期不能償還貸款本息時，依照保證合同約定，擔(dān)保公司按貸款人要求先行代為清償債務(wù)后，保證合同自然終止。

保證合同終止后，擔(dān)保公司有權(quán)就代為清償?shù)膫鶆?wù)部分向借款人進(jìn)行追償，并要求行使房屋抵押權(quán)，處置抵押房屋。

抵押房屋的處置，可以由抵押當(dāng)事人協(xié)議以該抵押房屋折價或者拍賣、變賣該抵押房屋的方式進(jìn)行;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

處置抵押房屋時，抵押人居住確有困難的，擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。