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房地產經紀機構和人員管理

原建設部、原人事部制定了《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》和《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》，使我國房地產經紀行業逐步走上規范有序的健康發展軌道。《行政許可法》實施后，根據國務院的決定，原建設部印發了《關于改變房地產經紀人執業資格注冊管理方式有關問題的通知》，房地產經紀人執業資格注冊轉變管理方式，由中國房地產估價師與房地產經紀人學會承擔，原建設部負責監督。

2011年1月20日，住房與城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部發布了《房地產經紀管理辦法》，進一步加強房地產經紀行業管理。

一、房地產經紀機構管理(熟悉)

房地產經紀機構是指依法設立，從事房地產經紀活動的中介服務機構。房地產經紀機構可以設立分支機構。設立房地產經紀機構和分支機構，應當具有足夠數量的房地產經紀人員。房地產經紀機構和分支機構與其招用的房地產經紀人員，應當按照《中華人民共和國勞動合同法》的規定簽訂勞動合同。

(一)房地產經紀機構備案

房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日 內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案。直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當將房地產經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人(執行合伙人)或者負責人、注冊資本、房地產經紀人員等備案信息向社會公示。房地產經紀機構及其分支機構變更或者終止的，應當自變更或者終止之日起30日內 ，辦理備案變更或者注銷手續。

(二)房地產經紀活動管理

房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用。房地產經紀機構及其分支機構應當在其經營場所醒目位置公示下列內容：

(1)營業執照和備案證明文件;

(2)服務項目、內容、標準;

(3)業務流程;

(4)收費項目、依據、標準;

(5)交易資金監管方式;

(6)信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話;

(7)政府主管部門或者行業組織制定的房地產經紀服務合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本;

(8)法律、法規、規章規定的其他事項。

分支機構還應當公示設立該分支機構的房地產經紀機構的經營地址及聯系方式。房地產經紀機構代理銷售商品房項目的，還應當在銷售現場明顯位置明示商品房銷售委托書和批準銷售商品房的有關證明文件。

(三)房地產經紀合同要求

房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的，應當與委托人簽訂書面房地產經紀服務合同。

房地產經紀服務合同應當包含下列內容：

1.房地產經紀服務雙方當事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業務的房地產經紀人員情況;

2.房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準;

3.服務費用及其支付方式;

4.合同當事人的權利和義務;

5.違約責任和糾紛解決方式。

房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同。

房地產經紀服務實行明碼標價制度。房地產經紀機構應當遵守價格法律、法規和規章規定，在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息。

房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用;不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐;一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價。房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的，不得收取傭金。兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務的，只能按照一宗業務收取傭金，不得向委托人增加收費。

房地產經紀機構簽訂的房地產經紀服務合同，應當加蓋房地產經紀機構印章，并由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名。

(四)禁止行為

房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：

1.捏造散布漲價信息，或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格;

2.對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價;

3.以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易;

4.泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益;

5.為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利;

6.改變房屋內部結構分割出租;

7.侵占、挪用房地產交易資金;

8.承購、承租自己提供經紀服務的房屋;

9.為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務;

10.法律、法規禁止的其他行為。

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二、房地產經紀人員管理(了解)

房地產經紀人員職業資格考試分為房地產經紀人資格考試和房地產經紀人協理資格考試。

(一)房地產經紀人員職業資格考試

1.房地產經紀人、房地產經紀人協理職業資格考試實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度。原則上每年舉行一次考試。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會組織成立房地產經紀專業人員職業資格考試老師委員會，研究擬定房地產經紀人、房地產經紀人協理職業資格考試科目、考試大綱、考試試題和考試合格標準。人力資源社會保障部、住房城鄉建設部指導中國房地產估價師與房地產經紀人學會確定房地產經紀專業人員職業資格考試科目、考試大綱、考試試題和考試合格標準，并對其實施房地產經紀人、房地產經紀人協理職業資格考試工作進行監督、檢查。

房地產經紀專業人員職業資格水平評價，重點考察對基礎理論及相關知識的掌握程度、經紀技術與技巧的熟練程度，以及綜合而靈活地應用基礎理論和技術解決實際問題的能力。

(二)房地產經紀人員登記服務

各級別房地產經紀人員資格證書實行登記服務 。中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責登記服務的具體工作，定期向社會公布房地產經紀人員資格證書的登記情況，建立持證人員的誠信檔案，為用人單位提供信息查詢服務。

四、房地產經紀人員技術能力與職責要求(了解)

凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員職業資格并經注冊后執業。未取得職業資格證書的人員，一律不得以房地產經紀人、房地產經紀人協理或注冊房地產經紀人、注冊房地產經紀人協理的名義從事房地產經紀活動。

(一)房地產經紀人員職業技術能力

1.房地產經紀人應當具備的職業技術能力

(1)具有一定的房地產經濟理論和相關經濟理論，并具有豐富的房地產專業知識;

(2)能夠熟練掌握和運用與房地產經紀業務相關的法律、法規和行業管理的各項規定;

(3)熟悉房地產市場的流通環節，具有熟練的實務操作的技術和技能;

(4)具有豐富的房地產經紀實踐經驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強的創新和開拓能力，能創立和提高企業的品牌;

(5)有一定的外語水平。

2.房地產經紀人協理應當具備的職業技術能力

(1)了解房地產的法律、法規及有關行業管理的規定;

(2)具有一定的房地產專業知識;

(3)掌握一定的房地產流通的程序和實務操作技術及技能。

(二)房地產經紀人員的權利和義務

1.房地產經紀人享有的權利

(1)依法發起設立房地產經紀機構;

(2)加入房地產經紀機構，承擔房地產經紀機構關鍵崗位職責;

(3)指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務;

(4)經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要文件;

(5)要求委托人提供與交易有關的資料;

(6)有權拒絕執行委托人發出的違法指令;

(7)執行房地產經紀業務并獲得合理傭金。

2.房地產經紀人協理享有的權利

(1)加入房地產經紀機構;

(2)協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬。

3.房地產經紀人、房地產經紀人協理應當履行的義務

(1)遵守法律、法規、行業管理規定和職業道德規范;

(2)不得同時受聘于兩個或者兩個以上房地產經紀機構執行業務;

(3)接受職業繼續教育，不斷提高業務水平;

(4)向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業務;

(5)為委托人保守商業秘密。