2019房地產估價師《理論與方法》第十章考點：長期趨勢法概述
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長期趨勢法概述
1.長期趨勢法的含義(熟悉)
長期趨勢法是運用預測科學的有關理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，推測、判斷房地產未來價格的方法。
2.長期趨勢法的理論依據
房地產價格是波動的，在短期內一般難以看出其變動規律和發展趨勢，但從長期來看，會呈現出一定的變動規律和發展趨勢。
可以搜集該宗或該類房地產過去和現在較長一段時間的歷史價格資料，并按照時間的先后順序將它們編排成時間序列，從而找出該宗或該類房地產的價格隨著時間的變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進行外延和類推，這樣就可以作出對該宗或該類房地產的未來價格比較肯定的推測和科學的判斷。
3.長期趨勢法適用的估價對象(了解)
長期趨勢法是根據房地產價格在過去和現在較長時期內形成的變動規律作出判斷，借助歷史統計資料和現實調查資料來推測未來，通過對這些資料的統計、分析得出一定的變動規律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續存在。因此，長期趨勢法適用的估價對象是價格無明顯季節波動的房地產。
【單選題】在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是( )。
A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在
B.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料
C.房地產市場在過去無明顯的季節變動
D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是長期趨勢法適用的估價對象。長期趨勢法是根據房地產價格在過去和現在較長時期內形成的變動規律作出判斷，借助歷史統計資料和現實調查資料來推測未來，通過對這些資料的統計、分析得出一定的變動規律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續存在。參見教材P345。
4.長期趨勢法估價需要具備的條件(了解)
長期趨勢法估價需要具備的條件是擁有估價對象或類似房地產過去和現在較長時期的歷史價格資料，并且要求所擁有的歷史價格資料真實。擁有越長時期、越真實的歷史價格資料，作出的推測、判斷就會越準確、可信，因為長期趨勢可以消除房地產價格的短期波動和意外變動等不規則變動。
5.長期趨勢法估價的操作步驟(了解)
①搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實;
②整理上述資料，將其化為同一標準，并按照時間的先后順序將它們編排成時間序列，畫出時間序列圖;
③觀察、分析這個時間序列，根據其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨著時間的變化而出現的變動規律，得出一定模式;
④以此模式去推測、判斷估價對象在未來某個時間的價格。
長期趨勢法：
數學曲線擬合法
平均增減量法
平均發展速度法
移動平均法
指數修勻法
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