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房地產估價師執業資格制度

1995年《城市房地產管理法》頒布實施后，“房地產價格評估人員資格認證制度”成為一項法定制度。從1995年開始，在全國實行統一的房地產估價師執業資格考試。2004年，內地房地產估價師與中國香港測量師(產業)實現了資格互認，成為在《內地與中國香港關于建立更緊密貿易關系的安排》(CEPA)下，首個完成的專業人員資格互認。《行政許可法》實施后，房產估價師執業資格注冊屬國家法定行政許可項目，具有中國特色的房地產估價師執業資格制度已基本形成。

一、房地產估價師執業資格考試(考點、掌握)

房地產估價師是指經全國統一考試或者通過認定、互認，取得房地產估價師執業資格，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證書》后，從事房地產估價活動的人員。

(一)考試組織與考試內容

房地產估價師執業資格考試實行全國統一組織、統一大綱、統一命題、統一考試的制度。住房和城鄉建設部負責組織考試大綱的擬定和命題等工作，統一規劃并會同人力資源和社會保障部組織或授權組織考前培訓等有關工作。房地產估價師執業資格考試分為基礎理論和估價實務兩部分。

考試科目與內容為：《房地產基本制度與政策》及《房地產估價相關知識》，主要包括房地產管理制度與法規，其中以《物權法》、《城市房地產管理法》、《城鄉規劃法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《城市房地產抵押管理辦法》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等法律、法規、規章為重點。此外，還包括房地產估價人員應當掌握的經濟、金融、保險、證券、統計、會計、建筑、測繪、法律等相關學科的知識。

《房地產開發經營與管理》主要包括房地產投資分析、房地產市場分析、房地產開發等方面知識。

《房地產估價理論與方法》主要包括房地產估價的基本理論、房地產估價中應用的基本方法及其具體應用。

《房地產估價案例與分析》主要包括不同估價目的和不同類型房地產估價的特點與估價技術路線，通過對不同估價目的和不同類型房地產估價案例的分析，考察其實際工作能力與業務水平。

(二)執業資格考試報名條件

凡中華人民共和國公民，遵紀守法并具備下列條件之一的，可申請參加房地產估價師執業資格考試：

(1)取得房地產估價相關學科(包括房地產經營、房地產經濟、土地管理、城市規劃等，下同)中等專業學歷，具有8年以上相關專業工作經歷，其中從事房地產估價實務滿5年;

(2)取得房地產估價相關學科大專學歷，具有6年以上相關專業工作經歷，其中從事房地產估價實務滿4年;

(3)取得房地產估價相關學科學士學位，具有4年以上相關專業工作經歷，其中從事房地產估價實務滿3年;

(4)取得房地產估價相關學科碩士學位或第二學位、研究生班畢業，從事房地產估價實務滿2年;

(5)取得房地產估價相關學科博士學位的;

(6)不具備上述規定學歷，但通過國家統一組織的經濟專業初級資格或審計、會計、統計專業助理級資格考試并取得相應資格，具有10年以上相關專業工作經歷，其中從事房地產估價實務滿6年，成績特別突出的。

報考房地產估價師需提供下列材料：

(1)房地產估價師執業資格考試報名申請表;

(2)學歷證明;

(3)實踐經歷證明。

房地產估價師執業資格考試合格者，由住房和城鄉建設部、人力資源和社會保障部聯合公告合格人員名單。由人力資源和社會保障部或其授權的部門頒發統一印制的《房地產估價師執業資格證書》。

二、房地產估價師注冊(掌握)

1998年，原建設部發布了《房地產估價師注冊管理辦法》(原建設部令第64號)。2001年原建設部對《房地產估價師注冊管理辦法》進行了修改，并以原建設部令第100號重新發布。2006年3月7日，經原建設部第86次常務會議討論通過，原建設部發布了《注冊房地產估價師管理辦法》(原建設部令第151號)，并于2007年3月1日起施行。《房地產估價師注冊管理辦法》、《建設部關于修改<房地產估價師注冊管理辦法>的決定》同時廢止。

(一)注冊房地產估價師的概念

注冊房地產估價師是指通過全國房地產估價師執業資格考試或者資格認定、資格互認，取得房地產估價師執業資格(以下簡稱執業資格)，并按照《注冊房地產估價師管理辦法》注冊，取得中華人民共和國房地產估價師注冊證書(以下簡稱注冊證書)，從事房地產估價活動的人員。

(二)房地產估價師注冊管理部門

國務院建設主管部門為房地產估價師注冊管理部門。省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門為房地產估價師注冊初審部門。

(三)房地產估價師注冊種類

房地產估價師注冊分為：初始注冊、變更注冊、延續注冊、注銷注冊和撤銷注冊。其中：初始注冊、變更注冊、延續注冊需由當事人申請;注銷注冊可由當事人申請，也可由國務院建設行政主管部門依職權直接作出;撤銷注冊由國務院建設行政主管部門依據職權或者根據利害關系人的請求直接作出。

(四)房地產估價師注冊條件

房地產估價師注冊的條件為：取得房地產估價師執業資格;達到房地產估價師繼續教育合格標準;受聘于房地產估價機構;無《注冊房地產估價師管理辦法》第十四條規定不予注冊的情形。

《注冊房地產估價師管理辦法》第十四條規定不予注冊的情形有：不具有完全民事行為能力的;刑事處罰尚未執行完畢的。

因房地產估價及相關業務活動受刑事處罰，自刑事處罰執行完畢之日起至申請注冊之日止不滿5年的;因房地產估價及相關業務活動受刑事處罰以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執行完畢之日起至申請注冊之日止不滿3年的;被吊銷注冊證書，自被處罰之日起至申請注冊之日止不滿3年的;以欺騙、賄賂等不正當手段獲準的房地產估價師注冊被撤銷，自被撤銷注冊之日起至申請注冊之日止不滿3年的;申請在2個或者2個以上房地產估價機構執業的;為現職公務員的;年齡超過65周歲的;法律、行政法規規定不予注冊的其他情形。

(五)房地產估價師注冊申請

房地產估價師申請注冊的，由本人向聘用單位即擬執業所在的房地產估價機構工商注冊所在地省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門提出注冊申請。申請在房地產估價機構的分支機構執業的，向分支機構工商注冊所在地的省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門提出注冊申請。

申請新設立房地產估價機構、分支機構注冊的，應在申報房地產估價機構資質或者分支機構備案的同時，申請辦理注冊手續。

(六)房地產估價師注冊提交的材料

1.初始注冊需提交：初始注冊申請表、房地產估價師執業資格證件和身份證件復印件、與聘用單位簽訂的勞動合同復印件、聘用單位委托人才服務中心托管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證復印件。取得執業資格超過3年申請初始注冊的，還要提供達到繼續教育合格標準的證明材料。

2.延續注冊需提交：延續注冊申請表、與聘用單位簽訂的勞動合同復印件、申請人注冊有效期內達到繼續教育合格標準的證明材料。

3.變更注冊需提交：變更注冊申請表、與新聘用單位簽訂的勞動合同復印件、與原聘用單位解除勞動合同的證明文件、聘用單位委托人才服務中心托管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證復印件。

離退休人員，大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員，外國人和臺港澳人員，在房地產估價師注冊中不需要提供聘用單位委托人才服務中心托管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證復印件，但應分別提供勞動、人事部門頒發的離退休證復印件，所在大專院校、科研院所同意其在房地產估價機構注冊的書面意見，外國人就業證書、臺港澳人員就業證書復印件。

(七)房地產估價師注冊程序

1.初始注冊。省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門應當自受理申請之日起20日內審查完畢，并將申請材料和初審意見報國務院建設主管部門。國務院建設主管部門應當自受理之日起20日內作出決定。

2.延續、變更注冊。省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門應當自受理申請之日起5日內審查完畢，并將申請材料和初審意見報國務院建設主管部門。國務院建設主管部門應當自受理之日起10日內作出決定。

(八)房地產估價師注冊期限

房地產估價師注冊有效期為3年。注冊有效期滿需繼續執業的，應在注冊有效期滿30日前，申請辦理延續注冊。準予延續注冊的，注冊有效期延續3年。注冊房地產估價師變更執業單位，應與原聘用單位解除勞動合同，并申請辦理變更注冊手續。變更注冊后的注冊有效期，仍為原注冊有效期。

(九)房地產估價師注冊證書

注冊證書是注冊房地產估價師的執業憑證。注冊房地產估價師遺失注冊證書的，應在公眾媒體上聲明后，申請補發。注冊房地產估價師有下列情形之一的，其注冊證書失效：

(1)聘用單位破產的;

(2)聘用單位被吊銷營業執照的;

(3)聘用單位被吊銷或者撤回房地產估價機構資質證書的;

(4)已與聘用單位解除勞動合同且未被其他房地產估價機構聘用的;

(5)注冊有效期滿且未延續注冊的;

(6)年齡超過65周歲的;

(7)死亡或者不具有完全民事行為能力的;

(8)其他導致注冊失效的情形。

(十)房地產估價師注銷注冊

有下列情形之一的，注冊房地產估價師應當及時向國務院建設主管部門提出注銷注冊的申請，交回注冊證書，國務院建設主管部門辦理注銷手續，公告其注冊證書作廢：

(1)注冊證書失效的;

(2)依法被撤銷注冊的;

(3)依法被吊銷注冊證書的;

(4)受到刑事處罰的;

(5)法律、法規規定應當注銷注冊的其他情形。

注冊房地產估價師有上述情形之一的，有關單位和個人有權向國務院建設主管部門舉報;縣級以上地方人民政府房地產主管部門應當及時報告國務院建設主管部門。

(十一)房地產估價師撤銷注冊

申請人以欺騙、賄賂等不正當手段獲準房地產估價師注冊許可的，予以撤銷注冊。注冊房地產估價師有下列情形之一的，國務院建設主管部門依據職權或者根據利害關系人的請求，可以撤銷房地產估價師注冊：

(1)注冊機關工作人員濫用職權、玩忽職守作出準予房地產估價師注冊行政許可的;

(2)超越法定職權作出準予房地產估價師注冊許可的;

(3)違反法定程序作出準予房地產估價師注冊許可的;

(4)對不符合法定條件的申請人作出準予房地產估價師注冊許可的;

(5)依法可以撤銷房地產估價師注冊的其他情形。

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三、注冊房地產估價師執業監管(掌握)

《行政許可法》實施后，為進一步加強對注冊房地產估價師的管理，規范注冊房地產估價師行為，維護公共利益和房地產估價市場秩序，根據《城市房地產管理法》、《行政許可法》等有關法律、行政法規，原建設部發布了《注冊房地產估價師管理辦法》。由《房地產估價師注冊管理辦法》變為《注冊房地產估價師管理辦法》，不僅是一部規章名稱的改變，而是國務院建設行政主管部門在規范房地產估價師注冊的同時，加強了對注冊房地產估價師執業行為的監管。

(一)注冊房地產估價師管理體制

縣級以上人民政府房地產主管部門，依照有關法律、法規和《注冊房地產估價師管理辦法》的規定，對注冊房地產估價師的注冊、執業和繼續教育情況實施監督檢查。具體分工為：國務院建設主管部門對全國注冊房地產估價師注冊、執業活動實施統一監督管理。省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門對本行政區域內注冊房地產估價師的注冊、執業活動實施監督管理。市、縣、市轄區人民政府房地產主管部門對本行政區域內注冊房地產估價師的執業活動實施監督管理。

(二)注冊房地產估價師權利和義務

注冊房地產估價師享有的權利：使用注冊房地產估價師名稱;在規定范圍內執行房地產估價及相關業務;簽署房地產估價報告;發起設立房地產估價機構;保管和使用本人的注冊證書;對本人執業活動進行解釋和辯護;參加繼續教育;獲得相應的勞動報酬;對侵犯本人權利的行為進行申訴。

注冊房地產估價師應當履行的義務：遵守法律、法規、行業管理規定和職業道德規范;執行房地產估價技術規范和標準;保證估價結果的客觀公正，并承擔相應責任;保守在執業中知悉的國家秘密和他人的商業、技術秘密;與當事人有利害關系的，應當主動回避;接受繼續教育，努力提高執業水準;協助注冊管理機構完成相關工作。

(三)注冊房地產估價師執業

取得房地產估價師執業資格的人員，受聘于一個具有房地產估價機構資質的單位，經國務院建設行政主管部門準予房地產估價師執業資格注冊后，方能以注冊房地產估價師的名義執業。

注冊房地產估價師可以在全國范圍內開展與其聘用單位業務范圍相符的房地產估價活動。注冊房地產估價師從事執業活動，由聘用單位接受委托并統一收費。房地產估價師在房地產估價過程中給當事人造成經濟損失，聘用單位依法應當承擔賠償責任的，可依法向負有過錯的注冊房地產估價師追償。

(四)注冊房地產估價師繼續教育

注冊房地產估價師繼續教育，由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責組織。注冊房地產估價師在每一注冊有效期內即3年內，接受繼續教育的時間為120學時，其中，必修課和選修課每一注冊有效期各為60學時。注冊房地產估價師經繼續教育，達到合格標準的，由中國房地產估價師與房地產經紀人學會頒發繼續教育合格證書。

此外，取得執業資格超過3年申請初始注冊的房地產估價師，也需經繼續教育達到合格后，方準予初始注冊。

(五)注冊房地產估價師禁止行為

注冊房地產估價師不得有下列行為：

(1)不履行注冊房地產估價師義務;

(2)在執業過程中，索賄、受賄或者謀取合同約定費用外的其他利益;

(3)在執業過程中實施商業賄賂;

(4)簽署有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告;

(5)在估價報告中隱瞞或者歪曲事實;

(6)允許他人以自己的名義從事房地產估價業務;

(7)同時在2個或者2個以上房地產估價機構執業;

(8)以個人名義承攬房地產估價業務;

(9)涂改、出租、出借或者以其他形式非法轉讓注冊證書;

(10)超出聘用單位業務范圍從事房地產估價活動;

(11)嚴重損害他人利益、名譽的行為;

(12)法律、法規禁止的其他行為。

(六)建立信用檔案

注冊房地產估價師信用檔案包括注冊房地產估價師的基本情況、業績、良好行為、不良行為等內容。違法違規行為、被投訴舉報處理、行政處罰等情況應當作為注冊房地產估價師的不良行為記入其信用檔案。注冊房地產估價師信用檔案信息按照有關規定向社會公示。

(七)監督管理

(1)履行監督檢查職責。縣級以上人民政府房地產主管部門履行監督檢查職責，并有權采取下列措施：

1)要求被檢查人員出示注冊證書;

2)要求被檢查人員所在聘用單位提供有關人員簽署的估價報告及相關業務文檔;

3)就有關問題詢問簽署估價報告的人員;

4)糾正違反有關法律、法規和《注冊房地產估價師管理辦法》及房地產估價規范和標準的行為。

(2)違法行為地依法查處。注冊房地產估價師違法從事房地產估價活動的，由違法行為發生地直轄市、市、縣、市轄區人民政府房地產主管部門依法查處，并將違法事實、處理結果告知注冊房地產估價師注冊所在地的省、自治區、直轄市房地產主管部門;依法需撤銷注冊的，應當將違法事實、處理建議及有關材料報國務院建設主管部門。

(八)違規處罰

(1)違反《注冊房地產估價師管理辦法》規定，未經注冊，擅自以注冊房地產估價師名義從事房地產估價活動的，所簽署的估價報告無效，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令停止違法活動，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。

(2)隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請房地產估價師注冊的，房地產主管部門不予受理或者不予行政許可，并予以警告，在1年內不得再次申請房地產估價師注冊。

以欺騙、賄賂等不正當手段取得注冊證書的，由國務院建設主管部門撤銷其注冊，3年內不得再次申請注冊，并由縣級以上地方人民政府房地產主管部門處以罰款，其中沒有違法所得的，處以1萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下且不超過3萬元的罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

(3)注冊房地產估價師違反《注冊房地產估價師管理辦法》規定，未辦理變更注冊仍執業的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，可處以5000元以下的罰款。

(4)注冊房地產估價師有禁止行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令其改正，沒有違法所得的，處以1萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下且不超過3萬元的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

(5)聘用單位為申請人提供虛假注冊材料的，由省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門給予警告，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

(6)注冊房地產估價師或者其聘用單位違反《注冊房地產估價師管理辦法》規定，未按照要求提供房地產估價師信用檔案信息的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正;逾期未改正的，可處以1000元以上1萬元以下的罰款。

(7)縣級以上人民政府房地產主管部門，在房地產估價師注冊管理工作中，有下列情形之一的，由其上級行政機關或者監察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

1)對不符合本辦法規定條件的申請人準予房地產估價師注冊的;

2)對符合本辦法規定條件的申請人不予房地產估價師注冊或者不在法定期限內作出準予注冊決定的;

3)對符合法定條件的申請不予受理或者未在法定期限內初審完畢的;

4)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的;

5)不依法履行監督管理職責或者監督不力，造成嚴重后果的。

縣級以上地方人民政府房地產主管部門依法給予注冊房地產估價師或其聘用單位行政處罰的，應當將行政處罰決定以及給予行政處罰的事實、理由和依據，報國務院建設主管部門備案。