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房地產估價機構管理

依據《行政許可法》，國務院下發了《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》(國務院令第412號)，將房地產估價機構資質核準列為確需保留的500項行政許可項目之一，由住房城鄉建設主管部門負責房地產估價機構資質核準工作。2005年10月，原建設部根據上述法律、行政法規，發布了《房地產估價機構管理辦法》(原建設部令第142號)，自2005年12月1日起施行。

房地產估價行業是目前我國估價領域唯一對機構和執業人員均實行行政許可的行業。

一、行政許可的基本內容(考點、掌握)

(一)行政許可的概念

行政許可是指行政機構根據公民、法人或其他組織的申請，經依法審查，準予其從事特定活動的行為。行政許可具有強制力、公定力和確定力。

(二)設定行政許可的要求

《行政許可法》規定：法律可設定行政許可;尚未制定法律的，行政法規可以設定行政許可;必要時，國務院可以采取發布決定方式設定行政許可;符合設定行政許可事項，尚未制定法律、行政法規的，地方性法規可以設定行政許可;尚未制定法律、行政法規和地方性法規的，因行政管理的需要，確需立即實施行政許可的，省、自治區、直轄市人民政府規章可以設定臨時性的行政許可。

臨時性的行政許可實施滿一年需要繼續實施的，應當提請本級人民代表大會及其常務委員會制定地方性法規。地方性法規和省、自治區、直轄市人民政府規章，不得設定應當由國家統一確定的公民、法人或者其他組織的資格、資質的行政許可;不得設定企業或者其他組織的設立登記及其前置性行政許可。其設定的行政許可，不得限制其他地區的個人或者企業到本地區從事生產經營和提供服務，不得限制其他地區的商品進入本地區市場。個人和組織發現違法從事行政許可事項的活動，有權向行政機關舉報，行政機關應當及時核實、處理。

二、房地產估價機構的概念及組織形式(考點、掌握)

(一)房地產估價機構的概念

房地產估價機構，是指依法設立并取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的中介服務機構。

(二)房地產估價機構組織形式

房地產估價機構由自然人出資，主要由房地產估價師個人發起設立，組織形式有：

①合伙制。由2名以上(含2名)專職注冊房地產估價師合伙發起設立。合伙人按照協議約定或法律規定，以各自的財產承擔法律責任，對機構的債務承擔無限連帶責任。

②有限責任制。由3名以上(含3名)專職注冊房地產估價師共同出資發起設立。出資人以其出資額為限承擔法律責任，房地產估價機構以其全部財產對其債務承擔責任。

三、房地產估價機構資質等級(考點、掌握)

(一)房地產估價機構資質分級

房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。新設立房地產估價機構資質等級核定為三級資質，設1年的暫定期。

(二)房地產估價機構資質等級標準

1.各資質等級通用標準

(1)機構名稱要求：有房地產估價或者房地產評估字樣;

(2)法定代表人或執行合伙人要求：是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

(3)專職注冊房地產估價師股份或者出資額比例要求：有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;

(4)經營場所要求：有固定的經營服務場所;

(5)制度要求：估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全;

(6)估價報告質量要求：隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求;

(7)行為要求：在申請核定資質等級之日前3年內無禁止的行為。禁止行為包括：涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓資質證書;超越資質等級業務范圍承接房地產估價業務;以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭;違反房地產估價規范和標準;出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告;擅自設立分支機構;未經委托人書面同意，擅自轉讓受托的估價業務;法律、法規禁止的其他行為。

2.各資質等級相應標準

一級二級三級

時間要求從事房地產估價活動連續6年以上，且取得房地產估價機構二級資質3年以上取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續4年以上無要求

注冊資本與出資額要求有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業的出資額人民幣120萬元以上有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業的出資額人民幣60萬元以上有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業的出資額人民幣30萬元以上

注冊房地產估價師人數要求有15名以上專職注冊房地產估價師有8名以上專職注冊房地產估價師有3名以上專職注冊房地產估價師

業績要求在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬m2以上或者土地面積25萬m2以上在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬m2以上或者土地面積15萬m2以上在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬m2以上或者土地面積3萬m2以上

一級資質：

(1)時間要求：從事房地產估價活動連續6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上;

(2)注冊資本金與出資額要求：有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業的出資額人民幣120萬元以上;

(3)股東或合伙人要求：有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

(4)注冊房地產估價師人數要求：有15名以上專職注冊房地產估價師;

(5)業績要求：在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬m2以上或者土地面積25萬m2以上。

二級資質：

(1)時間要求：取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續4年以上;

(2)注冊資本金與出資額要求：有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業的出資額人民幣60萬元以上;

(3)股東或合伙人要求：有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

(4)注冊房地產估價師人數要求：有8名以上專職注冊房地產估價師;

(5)業績要求：在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬m2以上或者土地面積15萬m2以上。

三級資質：

(1)注冊資本金與出資額要求：有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業的出資額人民幣30萬元以上;

(2)注冊房地產估價師人數要求：有3名以上專職注冊房地產估價師;

(3)股東或合伙人要求：有限責任公司的股東中有2名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

(4)業績要求：在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬m2以上或者土地面積3萬m2以上。

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四、房地產估價機構資質管理(考點、掌握)

(一)房地產估價機構資質核準應當提交的材料

申請核定房地產估價機構資質等級，申請人應當如實向資質許可機關提交下列材料，并對其提交的申請材料實質內容的真實性負責。

(1)房地產估價機構資質等級申請表(一式二份，加蓋申報機構公章);

(2)房地產估價機構原資質證書正本復印件、副本原件;

(3)營業執照正、副本復印件(加蓋申報機構公章);

(4)出資證明復印件(加蓋申報機構公章);

(5)法定代表人或者執行合伙人的任職文件復印件(加蓋申報機構公章);

(6)專職注冊房地產估價師證明;

(7)固定經營服務場所的證明;

(8)經工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協議復印件(加蓋申報機構公章)及有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業內部管理制度的文件、申報機構信用檔案信息;

(9)隨機抽查的在申請核定資質等級之日前3年內申報機構所完成的1份房地產估價報告復印件(一式二份，加蓋申報機構公章)。

新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質的，應當提供上列第(1)、第(3)至第(8)項材料。

(二)房地產伯價機構資質核準程序

1.資質核準

根據《住房城鄉建設部關于進一步規范房地產估價機構管理工作的通知》(建房[2013]151號)，住房城鄉建設部負責指導和監督房地產估價機構資質核準工作，制定房地產估價機構資質等級條件，指導全國房地產估價行業管理信息平臺建設，制定房地產估價機構資質證書式樣。

整合房地產估價機構資質核準、房地產估價師注冊、房地產估價信用檔案等信息系統，建立全國統一的房地產估價行業管理信息平臺，實現資質核準、人員注冊、信用檔案管理等信息關聯共享。全國房地產估價行業管理信息平臺建設的具體工作和房地產估價報告評審標準的制定，由中國房地產估價師與房地產經紀人學會承擔。

房地產估價報告應當從全國房地產估價信用檔案的估價報告名錄中隨機選取;房地產估價機構業績認定，應當以全國房地產估價信用檔案記載的業績為準。其中：一級房地產估價機構資質核準，應當從全國房地產估價報告評審老師庫中抽取老師對估價報告進行評審。自2013年10月16日起，住房城鄉建設部不再受理一級房地產估價機構資質行政審批事項。一級房地產估價機構資質核準工作由省、自治區、直轄市住房城鄉建設(房地產)管理部門負責。

申請房地產估價機構資質的，申請人向機構工商注冊所在地房地產行政主管部門申請初審，具體許可程序及辦理期限由省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門依法確定。省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門在做出資質許可決定之日起10日內，將準予資質許可的決定報住房城鄉建設部備案。

房地產估價機構資質許可機關、初審機關要根據信用檔案公示的內容對房地產估價機構的資質申報材料進行審核。

房地產估價機構資質初審機關在提出初審意見前，要將申請機構名稱、法定代表人、專職注冊房地產估價師等信息在初審機關信息網及許可機關信息網上公示10天，認真聽取社會、業內意見。對反映的問題，經認真調查核實后，方可出具初審意見。許可機關受理申請后，要將申請機構名單及時在許可機關網上公布，依法組織老師評審，接受社會監督。

3.資質證書及有效期

房地產估價機構資質證書分為正本和副本，由國務院建設行政主管部門統一制定，正、副本具有同等法律效力。房地產估價機構遺失資質證書的，應當在公眾媒體上聲明作廢后，申請補辦。房地產估價機構資質有效期為3年。新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級設1年的暫定期。房地產估價機構的工商登記注銷后，其資質證書失效。

4.資質核準延續程序

資質有效期屆滿，房地產估價機構繼續從事房地產估價活動的，應當在資質有效期屆滿30日前向資質許可機關提出資質延續申請。資質許可機關應當根據申請作出是否準予延續的決定。準予延續的，有效期延續3年。

申請延續原資質未獲核準的房地產估價機構，自不予延續許可決定做出之日起至資質有效期屆滿前，申請核準相應資質等級;逾期不申請核準相應資質等級的，再次申請時，按新設立的機構對待。未申請資質延續或被撤回資質的房地產估價機構，不再具有房地產估價機構資質，不得從事房地產估價活動;重新申請核準資質的，按新設立的機構對待。

在資質有效期內遵守有關房地產估價的法律、法規、規章、技術標準和職業道德的房地產估價機構，經原資質許可機關同意，不再審查，有效期延續3年。

5.資質核準內容變更

房地產估價機構的名稱、法定代表人或者執行合伙人、注冊資本或者出資額、組織形式、住所等事項發生變更的，房地產估價機構應當在工商行政管理部門辦理變更手續后30日內，到資質許可機關辦理資質證書變更手續，并申請辦理本機構注冊房地產估價師執業資格單位名稱變更手續。

6.資質撤回、注銷

房地產估價機構取得房地產估價機構資質后，不再符合相應資質條件的，資質許可機關根據利害關系人的請求或者依據職權，可以責令其限期改正;逾期不改的，可以撤回其資質。

房地產估價機構以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的，資質許可機關依法撤銷其資質。同時，有下列情形之一的，資質許可機關依法注銷房地產估價機構資質：

(1)房地產估價機構資質有效期屆滿未延續的;

(2)房地產估價機構依法終止的;

(3)房地產估價機構資質被撤銷、撤回，或者房地產估價資質證書依法被吊銷的;

(4)法律、法規規定的應當注銷房地產估價機構資質的其他情形。

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五、房地產估價機構監管(考點、掌握)

(一)房地產估價機構業務范圍

房地產估價機構依法在其資質等級許可范圍內從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制。

房地產估價活動，包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估，以及因轉讓、抵押、房屋征收補償、司法鑒定、課稅、公司上市、企業改制、企業清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。

各資質房地產估價機構范圍：一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業務。

(二)房地產估價機構分支機構監管

一級資質房地產估價機構可以設立分支機構。二、三級資質房地產估價機構不得設立分支機構。各資質等級的房地產估價機構不得設立類似分支機構性質的“辦事處”、“聯絡點(站)”等機構。一級資質房地產估價機構設立分支機構應當符合下列條件：

(1)名稱采用“房地產估價機構名稱+分支機構所在地行政區劃名+分公司(分所)”的形式;

(2)分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上并無不良執業記錄的專職注冊房地產估價師;

(3)在分支機構所在地有3名以上專職注冊房地產估價師;

(4)有固定的經營服務場所;

(5)估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內部管理制度健全。

注冊于分支機構的專職注冊房地產估價師，不計入設立分支機構的房地產估價機構的專職注冊房地產估價師人數。設立分支機構，應當自領取分支機構營業執照之日起30日內，提交分支機構的營業執照復印件、房地產估價機構資質證書正本復印件、分支機構及設立該分支機構的房地產估價機構負責人的身份證明、擬在分支機構執業的專職注冊房地產估價師注冊證書復印件，到分支機構工商注冊所在地的省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門備案。

省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門在接受備案后10日內，告知分支機構工商注冊所在地的市、縣人民政府房地產行政主管部門，并報國務院建設行政主管部門留案。分支機構變更名稱、負責人、住所等事項或房地產估價機構撤銷分支機構，應當在工商行政管理部門辦理變更或者注銷登記手續后30日內，報原備案機關備案。

(三)房地產估價機構合并、分設

房地產估價機構合并，合并后存續或者新設立的房地產估價機構可以承繼合并前各方中較高的資質等級，但應當符合相應的資質等級條件。房地產估價機構分立的，只能由分立后的一方房地產估價機構承繼原房地產估價機構資質，但應當符合原房地產估價機構資質等級條件。承繼原房地產估價機構資質的一方由各方協商確定，其他各方按照新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質。

(四)房地產估價機構業務監管

1.業務承攬

房地產估價機構及執行房地產估價業務的估價人員與委托人或者估價業務相對人有利害關系的，應當回避。房地產估價業務由房地產估價機構統一接受委托，統一收取費用。分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構名義承攬估價業務。

承攬房地產估價業務時，房地產估價機構應當與委托人簽訂書面估價委托合同，內容包括：委托人的名稱或者姓名和住所、估價機構的名稱和住所、估價對象、估價目的、估價時點、委托人的協助義務、估價服務費及其支付方式、估價報告交付的日期和方式、違約責任、解決爭議的方法。房地產估價師不得以個人名義承攬估價業務。

2.異地執業

房地估價機構在其工商注冊所在地行政區域外從事房地產估價業務的，完成估價業務后，房地產估價機構應向業務發生地縣級以上地方人民政府建設(房地產)行政主管部門留存房地產估價報告備查。

3.業務轉讓

經委托人書面同意，房地產估價機構可以與其他房地產估價機構合作完成估價業務，以合作雙方的名義共同出具估價報告。

4.估價所需資料獲取

委托人及相關當事人應當協助房地產估價機構進行實地查勘，如實向房地產估價機構提供估價所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負責。除法律、法規另有規定外，未經委托人書面同意，房地產估價機構不得對外提供估價過程中獲知的當事人的商業秘密和業務資料。因估價需要，房地產估價機構和注冊房地產估價師可以向房地產行政主管部門查詢房地產交易、登記信息。除涉及國家秘密、商業秘密和個人隱私的內容除外，房地產行政主管部門應當提供查詢服務。

5.報告出具

房地產估價報告由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。分支機構以設立該分支機構的房地產估價機構的名義出具估價報告，有至少2名專職注冊房地產估價師簽字并加蓋該房地產估價機構公章。

6.估價檔案保管

房地產估價報告及相關資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價服務的行為尚未結束的，應當保管到估價服務的行為結束為止。房地產估價機構破產、解散時，其房地產估價報告及相關資料應當移交當地建設(房地產)行政主管部門或其指定的機構。

(五)行政監督與處罰

縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當依照有關法律、法規和《房地產估價機構管理辦法》的規定，對房地產估價機構和分支機構的設立、估價業務及執行房地產估價規范和標準的情況實施監督檢查，對違反有關法律、法規和《房地產估價機構管理辦法》的，實施行政處罰。對取得房地產估價機構資質后，不再符合相應資質條件的，資質許可機關根據利害關系人請求或者依據職權，可以責令其限期改正;逾期不改的，可以撤回其資質。

1.監督管轄

房地產估價機構違法從事房地產估價活動的，由違法行為發生地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門依法查處，并將違法事實、處理結果及處理建議及時報告該估價機構資質的許可機關。

2.監督措施

縣級以上人民政府房地產行政主管部門履行監督檢查職責時，應當有兩名以上監督檢查人員參加，出示執法證件。縣級以上人民政府房地產行政主管部門有權要求被檢查單位提供房地產估價機構資質證書、房地產估價師注冊證書，有關房地產估價業務的文檔，有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業內部管理制度的文件;有權查閱房地產估價報告以及估價委托合同、實地查勘記錄等估價相關資料;有權糾正違反有關法律、法規和本辦法及房地產估價規范和標準的行為。

3.行政處罰

申請人隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請房地產估價機構資質的，資質許可機關不予受理或者不予行政許可，并給予警告，申請人在1年內不得再次申請房地產估價機構資質。以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的，由資質許可機關給予警告，并處1萬元以上3萬元以下的罰款，申請人3年內不得再次申請房地產估價機構資質。不及時辦理資質證書變更手續的，由資質許可機關責令限期辦理;逾期不辦理的，可處1萬元以下的罰款。

縣級以上人民政府房地產行政主管部門對下列具體行為實施行政處罰：

(1)未取得房地產估價機構資質從事房地產估價活動或者超越資質等級承攬估價業務的，出具的估價報告無效，給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款;造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。

(2)擅自設立分支機構的，給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以上2萬元以下的罰款。

(3)違規承攬業務、轉讓估價業務、出具估價報告的，給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，可處5千元以上2萬元以下的罰款;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

(4)應當回避未回避的，給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以下的罰款;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

(5)有《房地產估價機構管理辦法》禁止行為的，給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

(6)擅自對外提供估價過程中獲知的當事人的商業秘密和業務資料，給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

資質許可機關有下列情形之一的，由其上級行政主管部門或者監察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

1)對不符合法定條件的申請人準予房地產估價機構資質許可或者超越職權作出準予房地產估價機構資質許可決定的;

2)對符合法定條件的申請人不予房地產估價機構資質許可或者不在法定期限內作出準予房地產估價機構資質許可決定的;

3)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他利益的;

4)不履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的。

房地產行政主管部門拒絕按照《房地產估價機構管理辦法》提供房地產交易、登記信息查詢服務的，由其上級房地產行政主管部門責令改正。