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第二節 房地產投資項目可行性研究

一、房地產投資項目可行性研究特點

房地產投資項目可行性研究屬于房地產投資項目開發的前期工作。房地產投資項目可行性研究也是房地產估價師經常要做的一項工作，這項工作與一般的房地產估價既有不同，又有密切聯系。

房地產投資項目可行性研究與一般的房地產估價的最大不同在于：可行性研究主要是以評價項目能否安全可靠獲取投資收益為目的，而一般的房地產估價則以評估房地產的價值為目的。

二者的聯系則在于：可行性研究一般都需要預測項目建成后的市場價值，這正是一般的房地產估價所要做的工作。

房地產投資項目可行性研究和一般的投資項目可行性研究也有一個關鍵的區別。這里講的一般投資項目指其他生產行業的投資項目，以工業投資項目為主。工業投資項目的投資—回收過程是：項目建成之后成為生產企業，企業生產產品，產品銷售之后獲得收益，進而回收投資和獲得投資回報。

而房地產投資項目(以建成后全部銷售的房地產項目為例)的投資—回收過程則是：項目建成之后形成產品，產品銷售之后獲得收益，進而回收投資和獲得投資回報。也就是說：房地產項目完成之后直接形成產品，而一般工業投資項目完成之后是形成企業。這導致房地產項目的投資測算過程和一般工業項目的投資測算過程是有所區別的，主要的區別在一般工業項目投資測算過程中的固定資產攤銷和企業運營過程中的流動資產占用的測算，在房地產項目投資測算時的表現形式是不同的。

但從目前的實踐情況看，并未將房地產投資的上述特點反映出來。

目前房地產開發項目可行性研究的主要依據是建設部發布的《房地產開發項目經濟評價方法》，這個評價方法的基本過程和用于一般工業項目投資可行性分析的《關于建設項目經濟評價工作的若干規定》、《建設項目經濟評價方法》、《建設項目經濟評價參數》(由國家發展改革委和建設部發布)等文件是一樣的，并未充分體現上述房地產投資的特點，這有待今后加以改進。

二、房地產投資項目可行性研究報告的主要內容

由于房地產開發項目的規模、性質和復雜程度不同，因此，可行性研究的內容也不盡相同，各有側重。但一般而言，房地產開發項目可行性研究應包括以下主要內容：

(一)項目總論

(1)項目背景

主要說明項目名稱、開發企業基本情況、承擔可行性研究工作的單位、研究報告編制的依據、項目建設規模以及建設規劃情況等。

(2)可行性研究結論及建議

主要包括：宏觀投資環境分析、市場前景預測、投資估算和資金籌措、項目經濟效益、社會效益及其環境效益評價、項目綜合評價結論及建議。

(二)項目概況

主要包括：項目位置、項目地塊現狀及地塊分析、項目SWOT分析等。

(三)項目投資環境分析

主要針對宏觀經濟環境、政策環境、人口環境、城市發展環境等進行分析。

(四)項目區域環境分析

主要針對項目所在區域的基本狀況、區域規劃及重點發展區域、交通規劃及重大交通建設項目、區域基礎及公共配套設施狀況等進行分析。

(五)房地產市場分析

(1)城市總體房地產市場分析

主要針對城市總體市場供應、需求的數量及結構，價格分布及趨勢進行分析。

(2)項目所在區域房地產市場分析

主要針對區域市場供需的數量及結構、產品價格、客戶分布及結構、項目競爭狀況等進行分析。

(3)房地產市場分析總結

(六)項目市場定位

主要包括：產品定位、客戶定位、價格定位、項目定位評估及發展設想。

(七)項目規劃與建筑設計方案

主要包括：項目總體規劃、環境景觀規劃、建筑設計方案及布局、道路規劃等。

(八)項目開發建設進度安排

主要包括：有關工程計劃說明、前期開發計劃、工程建設計劃、項目實施安排、建設場地布置等。

(九)投資估算與資金籌措

主要包括：項目總投資估算;項目投資來源、籌資方式確定;開發成本估算;銷售成本、經營成本估算。

(十)項目經濟效益分析

(1)項目銷售及經營收入測算。

(2)項目銷售回款計劃。

(3)項目利潤測算。

(4)項目贏利能力分析。

(5)項目償債能力分析。

(十一)項目風險分析

(1)項目盈虧平衡分析

(2)項目敏感性分析

(3)項目風險分析

主要包括項目競爭風險、投資風險、市場風險、籌資風險的分析。

(十二)項目社會效益和影響分析

(十三)項目可行性研究結論與建議

(1)項目可行性研究結論

(2)項目主要問題及解決建議

(3)項目風險及防范建議