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第一節 房地產市場調查研究

房地產市場調查研究是通過房地產市場信息的收集、分析如何加工處理，尋找出其內在的規律和含義，預測市場未來的發展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態、把握市場機會或調整其市場行為。隨著房地產市場的不斷發展，房地產市場調查研究對房地產開發投資、房地產置業投資、房地產市場營銷、政府管理部門對房地產業實施宏觀管理等的決策起著非常重要的作用。

一、房地產市場調查研究類型

按房地產類型的不同以及委托方需求的不同，房地產市場調查研究的主要對象有整體房地產市場、住宅市場、寫字樓市場、商業購物中心市場、工業房地產市場等。

(一)整體房地產市場調查研究

整體房地產市場調查研究一般是就包含各種類型房地產的總體市場供求、價格變化狀況及其發展趨勢進行分析研究，其分析研究的區域范圍變化很大，可以是對一個城市、一個省乃至一個國家的房地產市場進行分析。整體房地產市場調查研究的服務對象以地方政府相關管理部門、房地產開發商及投資商、金融機構為主。對地方政府而言，不論是對市場進行宏觀調控，還是房地產開發過程涉及的開發項目立項、土地使用權出讓、規劃審批、開工許可等環節，都需要整體房地產市場調查研究結果的支持。

(二)住宅房地產市場調查研究

住宅市場分析非常普遍，它主要是針對某一城市或城市某一區域住宅市場進行分析，其主要任務是分析和預測住宅整體市場的供給、需求和價格水平及其未來趨勢，某種特定類型住宅的需求、供給、價格水平及其消費者特征。住宅市場調查研究一方面可以幫助開發商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產品類型，另一方面可以了解開發項目周圍地區住宅的供求狀況、價格水平、對現有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定所開發項目的平面布置、裝修標準和室內設備的配置。

(三)商業房地產市場調查研究

商業房地產市場調查研究主要是針對城市區域中某大型項目展開，其主要是分析項目所處地區的購買力水平，流動人口和常住人口的數量，該地區對零售業的特殊需求，項目商圈范圍，同類型項目的分布、供求及其競爭狀況等。商業房地產市場分析的服務對象一般是開發商、投資商及其金融機構。

(四)寫字樓房地產市場調查研究

寫字樓市場調查研究往往是針對特大城市及其某一區域展開，中小城市由于寫字樓的建設量很少，因此很少涉及這類市場調查研究。寫字樓市場調查研究主要評估市場中寫字樓的總供給和總需求、某特定類型寫字樓的供求及價格變化，并預測其主要的吸納特征。寫字樓市場調查研究的服務對象一般是開發商、投資商及其金融機構。

(五)酒店房地產市場調查研究

酒店房地產市場調查研究一般應用于城市一些大型酒店項目特別是星級酒店項目的投資分析中，是開發商、投資商及其金融機構是否進行酒店項目投資開發的重要決策依據。酒店房地產市場調查研究一般是就城市環境，旅游資源，酒店物業開發、經營狀況，酒店消費群體的構成與特征等方面進行分析。

(六)工業房地產市場調查研究

目前專門進行工業房地產市場調查研究還比較少，這與工業房地產市場的發育程度比較低有關。工業房地產市場調查研究主要根據某區域經濟發展、工業發展狀況及其趨勢，分析該區域工業房地產的總需求和總供給，辦公、生產和倉儲用房的供求比例，以及工業項目開發所必須具備的條件，諸如勞動力、交通運輸、原材料和專業人員的來源等問題。

二、不同類型房地產市場調查研究報告內容

(一)住宅房地產市場調查研究報告內容構成

1.宏觀環境分析

(1)經濟環境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經濟圈的基本情況，城市在所處經濟圈中的地位。第二要分析城市的經濟發展狀況。即分析城市GDP和人均GDP及其變化情況、產業結構及其演進、城市主導產業及重大產業投資發展狀況、固定資產投資和房地產投資情況以及房地產開發投資占固定資產投資的比重、城市化進程等。

第三分析城市的社會發展狀況。即分析城市人口及其近年的變動情況、城市外來人口狀況與人口導入政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢、城市居民人均可支配收入及其變動趨勢、城市居民儲蓄存款余額及其變化趨勢、社會消費品零售額。

(2)城市規劃。分析城市發展的總體目標，城市總體布局規劃;城市區域功能劃分，各區域規劃發展目標;城市交通建設狀況;城市更新和舊村改造。

(3)政策環境。政策環境是指房地產開發所面臨的政策和制度環境，主要分析與房地產有關的財政政策、貨幣政策、產業政策和土地政策等。

2.房地產市場發展現狀和趨勢分析

(1)城市土地供應。分析城市歷年土地成交情況、區域土地價格變動，土地出讓政策變化和土地供應特征等。

(2)城市住宅開發狀況。分析歷年住宅施工面積、新開工面積、竣工面積等。

(3)住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準預售面積、政策性住房建設狀況、歷年住宅銷售面積和銷售金額、空置面積、市場消化系數、外銷面積、平均價格、房價收入比等。

(4)存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價格、存量房租售價格比等。

3.客戶分析

(1)產品的需求特征。分析市場上主流的和消費者偏好的住宅類型、建筑風格、戶型結構、建筑面積、功能空間的配置、面積分配;小區環境設計;小區配套設施。

(2)產品購買決策過程。分析消費者購房的動因，獲取信息的途徑，影響消費者決策的因素等。

(3)客戶生活形態特征。分析不同生活形態下不同族群的生活觀、消費觀和傳播觀，如消費者年齡、家庭生命周期、個人和家庭收入、工作及休閑觀念、購物與消費方式等方面。

4.競爭分析

(1)競爭對手分析。主要是針對競爭對手的專業化程度、品牌知名度、資金實力、開發經營方式、樓盤質量、成本狀況及成本優勢、價格策略、與當地政府部門的關系、歷年來的項目開發情況以及項目銷售情況等方面進行分析研究。

(2)競爭項目分析。主要是分析建成或正在建設中的競爭性項目，具體包括：項目區位、占地面積、建筑面積、規劃與建筑特征、配套設施、綠化率、面積戶型、裝修標準、建造年代、空置、價格、付款方式、廣告策略、銷售狀況等。

(二)商業房地產市場調查研究報告內容構成

1.宏觀環境分析

(1)經濟環境。參考住宅房地產市場調查研究。

(2)城市規劃。參考住宅房地產市場調查研究。

(3)城市商業網點規劃。分析城市商業定位及發展目標;商業中心規劃布局;各類商業專項市場規劃布局;大型零售網點規劃。

(4)政策環境。參考住宅房地產市場調查研究。

2.商業房地產發展現狀及趨勢

(1)城市商業用地的供應。分析歷年供應的商業用地，包括土地位置、面積、容積率、土地價格等關鍵指標，推算未來商業形態分布、商業房地產未來供應等情況，以及根據土地價格變動推斷未來幾年商業物業的價格走勢。

(2)城市商業房地產開發情況。通過分析歷年商業房地產施工面積、新開工面積、竣工面積等關鍵數據，結合商業房地產開發周期，進一步推斷未來幾年內的商業房地產的供應情況。

(3)商業房地產需求狀況分析。分析歷年商業房地產銷售面積、銷售金額、平均價格、商業經營情況、租金走勢以及商業房地產出租率等。

(4)租售價格比。租售價格比被廣泛用于衡量一個城市或地區的商業房地產的投資價值，在國內，評判商業的投資價值時，較多采用的租售價格比為120～150倍之間。通過觀察該指標可以判斷城市或地區商業物業的價格水平或投資價值以及商業成熟度和經商環境。

3.商圈(區域)分析

(1)商圈環境。商圈環境指商圈內的基本情況，分析內容主要包括，商圈內人口總量及構成，交通條件，各種功能物業總量，市政配套與基礎設施。

(2)商圈流量。主要分析商圈的車流量，包括車型、數量以及行駛方向;人流量，研究的內容包括數量、性別以及步行方向。

(3)商業房地產分布。分析商業房地產所處位置，商業房地產產權及價格，商業房地產形態，包括建筑形式、建筑面積、開間與進深、層高等。

(4)商業經營業態。

(5)典型項目(案例分析)。

4.消費者消費習慣分析

(1)消費目的。消費的目的不同就會反映出不同的消費需求。

(2)消費時間。主要是消費頻率和消費主要時段分析。

(3)消費對象。消費者的消費構成。

(4)消費數量。分析消費商品的數量和支付金額。

(5)消費地點。主要了解消費區域或商家選擇及選擇原因。

(6)消費者特征。包括個人的社會和經濟特征。

5.客戶分析

(1)對所處行業的認識。包括進入該行業的時間、行業的發展現狀和發展前景等。

(2)現在的經營情況。包括當前物業的狀況、營業額、是否有擴大經營的愿望等。

(3)選擇物業的標準。如產業聚集、所處商圈、物業形態、物業管理等。

(4)投資的偏好、投資的標準及投資能力。

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(三)寫字樓房地產市場調查研究報告內容構成

1.宏觀環境分析

(1)城市經濟和社會發展。

(2)城市規劃和城市功能。

2.寫字樓房地產市場發展現狀和趨勢

(1)寫字樓用地供應。

(2)城市寫字樓開發狀況。

(3)寫字樓供給和需求狀況。

3.商務圈(區域)分析

(1)商務區分布。

(2)圈層環境分析。

4.競爭、典型項目研究

(1)項目的基本情況。

(2)項目規模。

(3)項目等級。

(4)規劃設計重點。

(5)入住企業特征。

(6)運營情況。

(7)寫字樓建筑特點。

(8)附屬設施情況。

5.寫字樓客戶分析

(1)產品需求及需求特征。

(2)決策過程和影響因素。

(3)寫字樓客戶特征。分析客戶所屬行業、企業規模、現辦公面積、企業改變經營規模的計劃等。

(四)酒店房地產市場調查研究報告內容構成

1.宏觀環境分析

(1)宏觀經濟和社會發展狀況。

(2)城市的功能定位和規劃。

2.酒店房地產的發展現狀和特點

(1)酒店房地產開發狀況。

(2)酒店房地產的供給狀況。

(3)酒店房地產的需求狀況。

(4)酒店的經營狀況。包括酒店的年平均入住率、酒店的平均日房價等。

3.酒店消費者分析

(1)消費者的構成和特征。

(2)消費模式和需求特征。

(3)決策過程及影響因素。

4.酒店市場競爭分析

對競爭市場進行分析的主要目標是通過對各種數據和信息的搜集與分析，充分了解競爭區域內酒店業的現狀和發展趨勢，獲取關于行業領先者或競爭對手的信息，為項目的開發可行性判斷、產品設計、開發節奏和營銷策略提供參考依據和借鑒，并選擇合適的競爭策略。分析內容主要包括：

(1)行業狀況分析。

(2)競爭酒店研究。

5.酒店經營者分析(略)