2019房地產估價師《理論與方法》第三章考點：房地產價格影響因素之經濟因素
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第四節 房地產價格影響因素
經濟因素：
一、經濟發展(正向關系)
經濟增長、繁榮或衰退等經濟發展狀況，影響著就業、收入和市場信心等，對房地產價格有很大的影響。反映經濟發展的一個重要指標是國內生產總值(GDP)的增長。
衡量指標：國內生產總值GDP，是一個國家或一個地區在一定時期內國民經濟生產活動的總成果的一種計量。
GDP增長說明社會總需求也在增加。社會總需求增加預示著投資、生產活動活躍，帶動房地產的需求，引起房地產價格上漲。
二、居民收入(掌握)
居民收入水平及其增長，對房地產價格特別是住宅價格有很大的影響。中國目前反映居民收入增長的指標有城鎮居民人均可支配收入的增長和農村居民人均純收入的增長。(注意區分名義收入和實際收入，實際收入要扣除通貨膨脹的影響)
城鎮居民人均可支配收入：指城鎮居民家庭在支付個人所得稅、財產稅及其他經常性轉移支出之后余下的實際收入。
農村居民人均純收入的增長
收入真正增加，生活水平提高，對房地產需求增加，導致房地產價格上升。
居民收入對房地產價格的影響程度 ：(不同人群的收入增長帶來的房地產價格影響不同)
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收入增加群體 |
邊際消費傾向 |
作用機制 |
對房地產價格的影響 |
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低收入者 |
較大 |
收入增加首先用于衣食等基本生活改善，較少用于住房改善 |
不大 |
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中等收入者 |
較大 |
收入增加提高生活水平，增加房地產需求 |
促使房價上升 |
|
高收入者 |
較小 |
用于儲蓄或投資 |
用于儲蓄和其它投入，則對房價影響不大；用于房地產投資或投機，提高房價（具有兩重性） |
三、物價
衡量物價水平的指標主要有：居民消費價格指數(CPI)、生產資料價格指數(PPI)
中國目前統計口徑中，房地產價格變動沒有納入居民消費價格指數和生產資料價格指數核算，房地產是被列入固定資產投資。因此，居民消費價格指數和生產資料價格指數的變動并不直接反映房地產價格的變動，只是間接影響。
物價與房地產價格上漲的關系：
由于建筑材料價格、建筑人工費等“房地產投入要素”的價格上漲，會增加房地產開發成本，從而可能引起“成本推動型”的房地產價格上漲。
從較長時期來看，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。這就是房地產的保值功能。
房價與地價的關系：
在土地供給較充裕情況下，地價水平取決于房價水平，房價決定地價。
但在房地產開發用地由政府獨家壟斷供應的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預期政府會減少土地供應將造成的地價上漲或其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或市場會以房價上漲來作出反應的。
提示：關于地價與房價的互動關系，理論界是存在很大的爭論的，因此這樣的知識點，命題時因為不夠嚴謹，不適合作為考試題目。
四、利率(注意：利率是經濟因素，利率調整屬于金融政策因素)(掌握)
從房地產供給的角度，利率上升會增加項目融資成本，使開發成本上升，使價格上升。
從房地產需求的角度，利率上升會加重購買者的貸款償還負擔，從而會減少需求，使價格下降。
從房地產價值是房地產預期凈收益的現值之和的角度看，由于房地產價值與折現率負相關，而折現率與利率正相關，所以利率上升或下降會使房地產價格下降或上漲。
從綜合效應看，利率升降對房地產需求的影響大于對房地產供給的影響，從而房地產價格與利率負相關：利率上升，房地產價格會下降;利率下降，房地產價格會上漲。
五、匯率
匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比率，在國際投資中匯率波動會影響房地產的投資收益。
當預期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產，導致其房地產價格上漲。
中國啟動人民幣匯率市場化改革后，人民幣匯率持續升值，導致國外熱錢持續流入中國，成為推動房價上漲的主要原因之一。
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