2019房地產估價師《理論與方法》第三章考點：房地產價格影響因素之社會因素
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第四節 房地產價格影響因素
社會因素：
一、政治安定狀況
一般地說，政治不安定則意味著社會可能動蕩，這會影響人們投資、置業的信心，從而會造成房地產價格低落。
二、社會治安狀況
房地產所處的地區如果經常發生犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此會造成該地區房地產價格低落。
三、城市化(熟悉)——容易想當然和經濟因素混淆
城市化，是指人類生產和生活方式由鄉村型向城市型轉化的歷史過程，表現為人口由鄉村向城鎮轉移以及城市不斷發展和完善等。城市化是18世紀產業革命以后社會經濟發展的世界性現象，世界各國先后開始從以農業為主的鄉村社會，轉向以工業和服務業為主的現代城市社會。
通常采用一國或一地區行政區域內城鎮人口占總人口比重這個指標來測度城市化水平。該指標又稱為城市化率或城鎮化率。一般地說，城市化意味著城鎮人口不斷增長，從而對城鎮房地產的需求不斷增加，進而會帶動城鎮房地產價格上漲。
【例題】在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于( )。
A.社會因素
B.環境因素
C.人口因素
D.行政因素
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是城市化。城市化屬于社會因素。參見教材P147。
四、房地產投機(了解)——容易想當然地和經濟因素混淆
房地產投機是指不是為了使用或出租，而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產，利用房地產價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。即為賣而買。
投機是建立在對未來房地產價格預期的基礎上。預期價格上漲，則會買入。
房地產投機對房地產的影響有多重性：①引起房地產價格上漲;②引起房地產價格下跌;③起著穩定房地產價格的作用。
消極影響：造成市場劇烈波動
在房地產節節上升期，投機者的搶購會造成一種虛假需求，推動價格進一步上漲。
在價格下跌期，投機者的大量拋售，會使價格進一步下跌。
當投機者判斷失誤，或被過度的熱烈(樂觀)或恐慌(悲觀)的氣氛或心理所驅使時，可能造成價格的劇烈波動。
積極影響：平抑穩定。當房地產需求較小時，投機者購置房地產，造成房地產需求增加。而在房地產價格上漲到一定程度時，投機者拋售房地產，增加房地產供給，從而平抑房地產價格。
注意：城市化和房地產投機容易誤解為經濟因素。城市化，是生產生活方式的轉變，是社會發展的必然趨勢;房地產投機是社會一致性預期的結果。
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