2019房地產估價師《經營與管理》第二章考點：房地產市場的特性與功能
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第三節 房地產市場的特性與功能
1.房地產市場的特性(6特性)
1.1 市場供給的壟斷性
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壟斷原因 |
詳解 |
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供給缺乏彈性 |
開發商品的供給在短期內難以有較大的增減 |
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供給具有異質性 |
房地產位置、環境、數量、檔次的差異 |
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土地的有限性 |
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不可再生性 |
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土地所有權的排他性 |
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1.2 市場需求的廣泛性和多樣性
需求者購置房地產時有不同的目的和設想，可以自用也可以投資，因而需求具有多樣性。
1.3 市場交易的復雜性
房地產具有不可移動性，所以交易的是產權;
房地產交易需要經過復雜和嚴密的法律程序;
交易市場信息缺乏，需要專業人員的服務。
1.4 房地產價格與區位密切相關
房地產的不可移動性，使房地產價格與房地產所處的區位密切相關，區位可以決定房價的60%-70%;
由于人口不斷增長、土地資源不可再生和經濟社會不斷發展，房地產價格的長期趨是總體向上發展的;
但現實價格也會受經濟周期、市場預期、社會經濟政治事件及交易個體個別因素影響而呈現出短期波動。
1.5 存在廣泛的經濟外部性
1.6 市場信息的不對稱性
概念
·指在市場交易中，產品的賣方和買方對產品的質量、性能等所擁有的信息是不對稱的。
一般情況
·房地產市場中，賣方對信息的了解程度遠遠高于買方，使消費者的利益容易受到損害(買的不如賣的精)。
解決信息不對稱的途徑
·發展房地產估價等專業服務-提高專業水平;
·政府加強房地產市場信息的發布工作-提高信息透明度
2.房地產市場的功能(五方面)
配置存量房地產資源和利益
顯示房地產市場需求變化(價格與需求成反比)
指導供給以適應需求的變化(價格與供給成正比)
指導政府制定科學的土地供給計劃
引導需求適應供給條件的變化
【記憶要訣】
配置資源，反應需求，指導供給，指導管理，引導需求
【重點難點】引起需求增加或減少的原因
未來預期收益變化
政府稅收政策的影響
收入水平變化或消費品味變化
原用于其他方面資金的介入
土地供給的變化
【重點難點】供給如何適應需求(兩種方法)
新建或改變用途
可替代物業間的租售價格比發生變化
·如房價高了，對租房的需求就大了
·如寫字樓價格上漲，則有些公寓就作為辦公用房進行出租，租金上漲
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